房地产现在最重要的，不是房贷是不是便宜，而是房价会不会继续跌

2026.09.30

作者 | 马光远

财政贴息一个百分点，对房地产的影响有多大？能不能刺激大家买房子？能不能改变房价的预期？

昨天就这个问题，我在第一时间做了一个简单的评论，今天进一步说说我的看法。

这个政策的力度大不大？当然很大！

首先是目前整个房贷水平已经很低了，8月份全国新发放个人住房贷款加权平均利率大约是3.1%。3.1%再补贴一个百分点的话，实际承担的房贷利率就变成2%左右了。考虑到有些城市的房贷实际利率已经降到3%以下，比如2.7%、2.8%，再补贴一个百分点，实际融资成本就降到2%以下了，这在房地产市场化以来是没有过的。从政策力度本身来讲，这个力度肯定是非常大的。

很多人说这个力度不大，我认为这个说法是不准确的。

第二，这是财政首次贴息商业房贷。过去房地产政策里，主要都是降首付、降利率、调整限购、降低交易成本等等。

这一次最大的不同，是财政直接拿钱给符合条件的购房者补贴商业性住房贷款利息，也就是说，你去做商业贷款，财政直接给你补贴一个百分点。从政策工具本身来讲，这是一个比较新的政策。过去更多是通过金融政策降低融资成本，这一次是财政和金融政策直接结合起来，进一步降低购房者的实际融资成本。

但是，这个政策出台以后，很多人有不同的意见，归结起来主要就是两点：

第一个，是认为适用范围相对有限。能享受贴息政策的规必须是首套住房，面积不能超过120平方米，房屋总价不能超过150万元，同时还有贷款本金100万等条件。这个条件，等于把北上广深都屏蔽在外了。北上广深确实很少有房子能够符合150万元这个条件。

但是北上广深毕竟是四个城市，而且是全国房价比较高的少数城市。这个政策是面向全国的，不是只面向北上广深。对于中国绝大多数城市来说，150万元的房屋总价，能够覆盖相当一部分刚需住房。当然，对于一些房价比较高的强二线城市，能够覆盖的范围也会明显缩小。

这个政策最大的特点就是：它不是给所有房地产市场普遍发补贴，而是把补贴集中给首套房、刚需、小户型。也就是说，它的政策意图非常明确，就是对那些第一次买房、面积相对较小、总价相对较低的刚需购房者，在财政上给予一定补贴。

第二个，这个政策到底能不能改变房地产预期？我认为，这一点恰恰是最值得讨论的。

现在整个房地产市场已经发生了两个非常重要的变化：第一个，房地产市场已经从过去的增量市场，逐步进入存量市场，二手房交易的重要性越来越高。第二个，改善性需求正在成为房地产需求的重要组成部分。

但是这两个变化，在这一次房贷贴息政策里面其实都体现得不是特别明显，因为这个政策主要针对的是首套房、小户型、刚需。首次置业。改善性需求，比如卖掉原来的房子再换一套更大的房子，很多情况下并不属于这个政策的主要覆盖对象。

而改善型需求其实是目前最重要的需求，改善型需求的量超过了首次置业的量。

但是，我必须明确指出，这次贴息政策确实不是全面刺激房地产，救房地产的政策，它更准确的定位，是给首次置业的刚需购房者降低融资成本。仅此而已。

那么问题来了：房贷利率从3%左右降到2点几，甚至部分城市可能降到2%以下，有没有人出手？对于本来就想买第一套房子的人来说，当然会有一定的诱惑。但是对于整个房地产市场来说，这个诱惑到底有多大，最后还是取决于大家对房地产市场的预期。

现在中国房地产最大的问题，已经不是房贷利率太高，而是房贷利率已经很低，但居民买房意愿还没有完全恢复。而问题恰恰在于：房地产现在最缺的，已经不是便宜的钱，而是买房的信心，不是“买不起”而是“不想买、不敢买、觉得没必要现在买”。

房地产现在最需要解决的，仍然是政策能不能改变房价下跌的预期，居民要相信，未来房价至少不会再出现持续、普遍性的下跌。因为买房本质上不仅仅是买一个居住空间，还是一个家庭非常重要的资产配置。如果这个问题没有答案，甚至预期答案是继续跌，那么再低的利率都很难形成强大的需求。

总结一句话就是：房地产到了今天，政策真正的难点已经不是把利率降到多低，而是怎么让老百姓重新相信房子：大家在想：我如果今天买房子，明年房价还会不会跌？这个问题，恰恰不是房贷贴息一个政策能够解决的。

如果利率已经这么低了，购房需求仍然没有明显恢复，那么就说明一个问题：现在中国房地产的问题，已经不是钱贵不贵的问题，而是大家愿不愿意借钱买房的问题。

这背后就是预期。如果大家认为房价还会继续下跌，那么哪怕房贷利率再低，大家也可能不愿意买。甚至从极端意义上讲，哪怕房贷利率降到零，如果大家认为房价还会持续下跌，仍然可能没有人愿意买房。这其实就有点像我们过去讲的“流动性陷阱”：利率不断下降，但是因为预期发生了变化，大家仍然不愿意借钱、不愿意投资、不愿意消费。当融资成本已经非常低的时候，继续降低利率的边际刺激效果会越来越小，真正重要的是预期能不能改变。

所以我认为，现在中国房地产真正要解决的问题，不是简单地把房贷利率从3%降到2%，而是：怎么样通过一套组合拳，让大家重新形成一个比较稳定的房地产预期。让大家买房以后，不再担心房价持续下跌；让居民敢于做长期资产配置；让房地产从过去的上涨预期，至少逐步走向一个稳定预期。

如果这个预期能够真正改变，那么即使房贷利率没有那么低，大家一样可能会买房。反过来，如果预期没有改变，那么房贷利率即使降得再低，政策效果也会越来越有限。