中信证券：“2027春节前后房价有望大范围回升”

中信证券对房地产的预测，引发全网讨论。

买房人最怕的不是贵，是买完以后发现还有更便宜。开发商最怕的也不是卖得慢，是价格下跌把观望变成习惯。于是，一句“2027年春节前后房价有望在较广范围止跌回升”，很快就成了市场热议的话题。

先把明确下。中信证券的原意是“止跌回升”，不是“房价大幅上涨”。这不是一回事。

前者是跌势结束、部分市场价格转正，后者才是普遍而明显的上涨。把“止跌回升”写成“大涨”，热度是有了，研报却被改了意思。

9月29日，中信证券发布房地产观点，判断政策仍会积极提振需求，供求两端共同发力；现房销售改革能减少交付风险，增强购房者信心。

报告预计，到2027年春节前后，房价可能在较广范围止跌回升，市场景气复苏提速。研报还认为，供给持续下行、真实需求长期积累，房价止跌将是房地产新周期的重要标志。

这份判断最值得讨论的，不是它押中了哪个月份，而是它把三个条件连在了一起：政策把需求叫醒，供给收缩改善竞争，最后价格停止下跌。少一个环节，时间表都可能往后挪。

研报的逻辑有支撑，时间点仍要打问号

先看需求。中信证券提到，租金回报率在不少地方已经高于存款利率，部分城市40年期按揭月供低于房租；并援引贝壳等中介平台数据称，2026年8月29日至9月27日，72城二手房成交同比增长19.4%，若剔除中秋假期错位，增幅预计超过20%。

这类数据说明一部分买家开始行动，但成交回暖不自动等于房价上涨，更不等于全国同步回暖。成交最先恢复的，往往是核心城市、低总价和议价充分的房源。

再看供给。全国房地产开发投资和新开工面积已经连续收缩，新增房源少了，行业从拼规模转向拼产品，这有利于减少低质供给。

现房销售改革如果落实到位，也能缓解购房者对“交钱后等交付”的担忧。不过，供给少只能减轻未来库存压力，不能替代当下购买力。开发投资下降，也意味着企业现金流仍紧，若销售回款不够，施工、交付和信用修复都会承压。

还有政策。降低购房门槛、优化公积金和信贷支持，能帮助真实需求入场，但政策能改变的是“买不买、何时买”，不能无限替代收入预期、就业信心和房价预期。市场真正企稳，需要居民愿意签约，也需要开发商拿得出按期交付、价格合理的产品。

因此，研报给出的春节前后更像一个条件性判断：政策继续发力，需求逐步释放，供应持续收缩，价格预期才能扭转。

它不是日历上的闹钟，到了那天就会响。

研报自己也列出风险：促销可能让房企2026年业绩进一步下行，回款变慢会令四季度资金链更紧，产品力不足的开发商可能难以适应现房销售。

局部回暖与全国承压同时存在

国家统计局最新公布的2026年1至8月数据，给出了更复杂的画面。新建商品房销售面积4.988亿平方米，同比下降12.1%；销售额4.747万亿元，下降13.0%。

房地产开发投资下降19.9%，新开工面积下降24.8%，开发企业到位资金下降21.0%。需求、投资和资金仍然偏弱。

另一边，二手房网签面积同比增长10.6%，8月末新建商品房待售面积同比下降1.1%。国家统计局公布的70城价格数据也有分化：8月一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，二、三线分别下降0.1%和0.2%；二手住宅方面，一线上涨0.1%，二、三线都下降0.3%。

这说明核心城市出现局部企稳信号，但全国价格面尚未齐步转正。

三年成交均价：住宅缓慢下移，商业物业更难。

国家统计局没有公布一个能代表“全国所有房子”的统一挂牌价。下面采用新建商品房销售额除以销售面积，计算销售均价，单位换算后得到元/平方米。

它是成交结构均价，会受到城市、面积段和项目档次变化影响，不等于同一套房的价格指数。

这些均价根据国家统计局公布的销售额、销售面积计算。

三年里，住宅成交均价从每平方米10864元降到10005元，约降7.9%；商业营业用房从10414元降到9324元，约降10.5%。

办公楼也在下行。住宅承载居住需求，商业物业还要面对客流、租金和经营回报，买家自然更挑剔。2026年前八个月住宅成交均价比2025年全年略高，不能直接当成反转证据，核心城市、高总价项目成交占比变化，都可能把均价抬起来。

住宅供需的矛盾，正在从“全国缺不缺房”变成“房子在哪里、质量如何、买家付不付得起”。2025年住宅销售面积7.33亿平方米，同比下降9.2%；年末住宅待售面积4.02亿平方米，同比增长2.8%。

到2026年8月末，住宅待售面积同比仍下降0.5%，但投资、新开工和资金继续下滑。库存改善开始出现，销售和开发端却没一起站稳，恢复仍不均衡。

商业地产的压力更直接。2025年末商业营业用房待售面积1.42亿平方米；2026年8月末降至1.35亿平方米，同比下降5.0%。库存减少是积极变化，但同期商业营业用房销售面积同比下降14.3%，销售额下降19.1%。

供给减少，不代表需求已经回来。

部分物业的核心问题也不是“再便宜一点”，而是周边消费、人流和租金能否支撑回报。住宅有自住底盘，商铺和办公楼则要先回答现金流从哪里来。

真正的拐点

得看三个信号能否接上

第一，二手房成交回升能否持续，并从核心城市向更多城市扩散。二手房价格更贴近真实供需，成交放量而价格继续下探，说明买家仍在以价换量。

第二，新房价格环比转正的城市能否增加，同时销售面积和销售额不再持续下滑。只有成交量、价格和回款一起改善，复苏才有底座。

第三，房企资金和交付是否跟上。房价企稳不能只靠喊话，得让买房人相信房子能按时交、价格有支撑，开发商也能活着把房子建完。

中信证券的判断不是没有依据。政策正在从需求和供给两边发力，核心城市交易也有回暖迹象，新增供应持续收缩。

但从全国数据看，投资、销售和资金仍在负增长，住宅、商业和城市之间的冷热差距很大。

春节前后若能看到更广泛的价格止跌，值得重视；在那之前，把预测当成结论，就像把体温计当成退烧药，心里舒服，病程却不听安排。

房地产最难的一关，早已不是把房子盖出来，而是让居民重新相信房子值得买。

房价要真正稳下来，政策得托住信心，产品得配得上价格，家庭收入也得给得起月供。只要其中一项还悬着，所谓新周期就只能先写在研报里，等市场逐项验收。

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