就算美联储降息也难救中国楼市？高盛预测：房价真正底部在2027年

美联储于2025年9月17日宣布，将联邦基金利率目标区间下调25个基点至4.00%到4.25%，相关操作自9月18日起生效。

按理来说，全球最大央行放水，中国楼市多少能沾点光。可现实的走向却和这套教科书剧本明显对不上号。

高盛研究部曾发布的一份中国房地产深度报告直接给出判断，实际住宅价格自2021年第四季度触顶后已经累计回撤约20%，未来大概率还有10%左右的下探空间，真正意义上的价格底部要拖到2027年才会看到。

美联储这轮利率下调对全球资本市场的传导效应确实存在，权益资产、大宗商品、新兴市场债券都吃到了流动性红利。

放到中国房地产语境里，情况却复杂得多。

国家统计局2026年9月15日发布的数据摆在那里，2026年8月70个大中城市中，新房价格环比上涨或持平的城市有21个，二手房这一数字为8个。

一线城市新建商品住宅销售价格环比由7月份的持平转为上涨0.1%，其中上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.1%和0.2%，北京环比微降0.2%。

同比这条线上，上海是唯一一个新房价格保持正增长的一线城市，同比涨幅达到3.0%。北京、广州、深圳同比分别下降2.3%、1.9%和2.3%。

二手房方面，一线城市2026年8月环比连续第六个月保持上涨，上海领涨0.3%。

同比数据依然承压，一二三线城市二手房同比降幅分别为2.7%、4.9%和5.6%，好在降幅都在收窄。

这组数据把一件事讲得很直白，境外货币周期对中国楼市的影响，早就不是“开一个水龙头，房价就跟着涨一节”那么简单。

真正拉动或抑制房价的，是国内的居民杠杆水位、收入预期、库存去化速度以及政策组合拳的落地节奏。

以一笔100万元、期限30年的商业性住房贷款举例，利率每下行25个基点，等额本息月供减少大约140元，全周期利息省下五万多元。

放在动辄数百万元的一线城市房产总价面前，这点边际让利更多是“减负”，而不是“造需”。

高盛把中国房价真正触底的时间坐标定在2027年，不是随口一说，而是拉着三条推演线做的推算。

第一条线，是库存的去化节奏。

新建商品房待售面积同比已经出现连续多个月的收缩，短期库存压力在温和缓解，但如果把在建未售项目也算进来，整体消化仍然需要五年上下。

第二条线，是租售比向无风险利率的收敛。

北京、上海核心区的租售比长期在1.6%附近打转，10年期国债收益率却比它高出一截。再看纽约、东京、新加坡这些国际都市，普遍能给到4%到6%的租金回报。

一头是租金太薄，一头是资产价格太厚，中间的估值裂缝要抹平，要么租金往上走，要么价格再让一让。

第三条线，是人口结构对刚性需求池的挤压。

出生人口和结婚登记数量双双走低是长周期变量，任何一次降准或者利率下调都难以短期把这条曲线扳回来。

三条线一叠加，2027年这个时点就浮出了水面。

日本综合研究所在2026年发布的中国住宅市场报告里也给出了类似结论，认为中国住宅价格的调整周期至少延续到2027年，逆财富效应对居民消费的抑制作用大约在一成上下。

如果只盯着“70城平均值”看中国楼市，很容易得出一个模糊的印象。真正把镜头拉近，会发现分化才是这一轮周期的主线。

上海是最鲜明的样本。

新房价格环比连续多月保持正增长，2026年8月环比0.4%的涨幅位居70城并列第一，二手房环比也在一线城市里领跑。

支撑上海走出独立行情的，是稳健的产业基本面、持续的人口净流入以及2025年以来陆续落地的稳楼市新政。

北京在2026年8月出台了新一轮稳地产政策，成都等城市也跟进推出了限购优化措施。

中原地产首席分析师张大伟在解读这份数据时提到，8月一线城市新房价格由平转涨，展现出较强的市场韧性。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出，一线城市二手房环比已经连续六个月上涨，在7到8月的传统淡季里能顶住并向上走，实属不易。

二三线城市的画面就要更分层一些。

2026年8月二线城市新房环比下降0.1%，三线城市环比下降0.2%，降幅整体在收窄。

部分产业单一、人口外流严重的三四线城市，二手房同比跌幅仍然超过5个百分点，磨底的过程会明显长于核心都市圈。

而2026年1到8月，全国二手房网签面积达到5.49亿平方米，同比增长10.6%，多个月份高于同期新房销售面积。

这个变量说明中国房地产正在从“新房独大”的增量模式，稳步过渡到“存量为主”的新阶段。

美联储降息释放的美元流动性也不是没有流向中国，只不过路径变了。

境外机构资本对内地住宅项目的兴趣明显减退，反倒是核心城市甲级写字楼、优质产业园区、一线核心区高端住宅这几个赛道，成了外资保险、主权基金、境外REITs重点扫货的对象。

普通住宅的租售比撑不起长期持有的现金流模型，而核心地段的商办和产业物业能给出稳定的租金回报，加上人民币汇率在稳字当头的政策框架下相对平稳，长期配置的性价比就凸显出来。

境外资本的选择性驻留，恰恰印证了一件事，中国经济长期向好的基本面没有变，超大规模市场的吸引力仍在，只是不再愿意为高估值的普通住宅买单。

胡润研究院发布的《2024胡润财富报告》则给了另一个观察切口。拥有600万元人民币家庭净资产的富裕家庭数量降至512.8万户，较此前继续小幅回落。

结构上，企业主群体占比进一步升至54%左右，金领占比约34%，靠资本市场获利的职业股民和以房产投资为主业的人群比例明显收缩。

豪宅的成交靠的从来不是刚需按揭，而是高净值人群的资产配置意愿。

当这批人把更多筹码挪到权益市场、私募股权、新兴产业股权以及海外多元配置里，房地产在他们组合中的权重就会自然下沉。

那么美联储的降息按钮到底能不能救中国楼市。

答案已经很清晰。

它能减轻部分购房者的还款压力，能改善中美利差从而给国内货币政策留出更宽的操作空间，但它救不了刚需池的收缩，救不了库存的自然去化，也救不了租售比与无风险利率之间的估值裂缝。

真正决定这一轮周期何时反转的锚点，从来不在美联储主席的讲稿里，而在国内经济结构转型的进度、新型城镇化的深化程度、居民收入预期的稳步修复以及“房住不炒”这条主线的持续落地。

从中央到地方，2025年到2026年密集出台的稳地产政策组合，包括“控增量、去库存、优供给”的政策导向、核心城市限购限贷的定向优化、保障房收购存量商品房、契税及首付比例调整等，已经在为市场平稳过渡搭起制度性的地基。

住建部反复强调的一句话依然是那句“房子是用来住的，不是用来炒的”。

在这样的战略框架下，即便美联储降息在短期内难以直接拉动中国楼市反弹，中国自身的宏观政策工具箱依然足够充裕，14亿多人口构成的超大内需市场也仍是最厚实的一块底盘。

高盛把2027年写成触底时点，与其看作一份看空判断，不如把它读成一张“结构性重估”的时间表。

1 国家统计局：《2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2026年9月15日发布，国家统计局官网。