四川
楼市走到 2026 年，普通人心里最难受的一件事，就是手里那几套房子的处境越来越尴尬。有人咬牙全扛着，等一个反弹；有人干脆全挂牌，只留自住的一套；更多人卡在中间，卖也不敢，留也不甘。
他的核心观点很直接：手里的房子要分类看，两类值得攥紧，两类得抓紧脱手。这个思路不复杂，但对绝大多数已经被市场消息搞晕的人来说，比空喊涨跌要实在得多。
任泽平这个人，市场上争议一直不小。但这次他讲的话，恰好点到了要害。
楼市今天的问题，不是＂房子还行不行＂，是＂你手里的房子还行不行＂。这两个问题差一个字，答案却完全两样。
搞不清楚这个区别的人，很容易在错的房子上死磕，把好的房子反倒先卖掉了。先讲第一类需要握紧的，人口净流入的核心城市核心地段的好房子。
北上广深自不必说，杭州、成都、武汉、南京、西安这些强二线，每年往里涌的人口都是几十万级别的。市中心的地皮就那么点，越拍越贵。
今年上海连续几个批次的土拍，核心区宅地溢价率明显抬头，房企拿地开始集中往中心走。二手房这边也在讲同一个故事。
2026 年以来，一线城市核心板块的次新房价格连续几个月企稳回升，深圳南山、上海内环、北京海淀几个区的品质盘挂牌周期在缩短。
前几年调整最深的时候，核心区好房子跌幅也就百分之十出头，远郊概念盘却是腰斩，两边的差距肉眼可见。第二类要握紧的，是自住的那套唯一住房。
这个话题最容易让人上头。刷到房价下跌的短视频，很多人心里就痒，想着卖了租房去等抄底。
但自住房的本质是消费品，管的是孩子上学、老人看病、每天上下班的距离。账面涨跌跟日子过得好不好没关系。
现在的持有成本，也是二十多年来最低的一档。首套房贷利率已经进入＂3 字头＂甚至更低，最长贷款年限拉到 40 年，月供压力比五年前轻了一大截。
自住的那套，住得舒服就安心住着，不用被市场情绪牵着走。居住的稳定，比账面上的浮盈浮亏重要得多。再讲两类要尽快处置的。
第一类，人口流出城市里的多套非自住房产。老家县城、东北西北那些人口连年往外走的三四线，手里如果有两三套空置的，别再等了。
房子有没有价值，最后就看谁来接盘。年轻人陆续走光，留下的家家户户手里都不缺房，你想卖给谁？数据比感觉冷得多。
人口流出的三四线城市，商品房去化周期普遍拖到 24 个月以上，一些县城甚至逼近 36 个月，是行业警戒线的三倍。二手房挂大半年卖不掉是常事，最后成交时议价空间超过两成。
鹤岗几万块一套的新闻不是段子，是提前上演的未来。趁着还有人接盘，早处理早主动。第二类要处置的，是核心城市里的非核心劣质资产。
这一类最容易被＂我在一线有房＂的错觉迷惑。哪怕你的房产证写着北京上海深圳，如果房子在没地铁没产业的远郊概念盘，或者是市区那种没电梯没物业、户型憋屈的老破小，未来只会越来越难出手。
＂十五五＂期间全国计划改造的危旧房总量是 50 万套上下，一年也就十万套，摊到全国那么多老旧小区，绝大多数排不到号。今年新版《住宅项目规范》全面推行，层高 3 米、电梯入户成了新建住宅的底线，新旧房的品质差距会越拉越大。
任泽平这次的判断为什么能踩到点上，是因为三个拐点几乎同时到位。
市场端，2026 年前八个月全国重点城市二手房成交量同比继续回升，一线城市房价环比连续几个月站稳；政策端，各地稳楼市的组合拳还在加码；产品端，新版规范落地后，＂好房子＂的标准全面铺开。这三条线交叉在一起，意味着旧的评价体系已经翻篇了。
以前买房比的是胆子大不大、加杠杆敢不敢；以后买房比的是眼光准不准、判断稳不稳。品质差距一旦拉开，就是回不去的鸿沟。
早一步做分类，就是早一步把资产盘活。等所有人都反应过来的时候，好房子的挂牌价早就不是今天这个数了。
任泽平这番话，说得再简单点就是：好房子握紧，差房子换掉，自住的安心住。房子的价值不看你当年花了多少钱，看的是十年后还有没有人愿意接手。
对普通家庭来讲，最靠谱的资产配置不是赌涨跌，是选对城市、选对地段，把一套对的房子稳稳拿在手里。日子过得踏实，比账本上的数字要紧得多。
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