上海
近日，为了刺激新房成交，减轻购买首套房的刚需家庭还贷压力，我国决策层计划每年拿出150-200亿元的财政资金，用于补贴新购房的家庭。而本次全国贴息政策自2026年10月1日起实施，暂定执行1年，银行自动扣减，免申即享。而符合条件的首套刚需家庭最高可享受100万元贷款本金、年化1个百分点，最长5年的贴息，累计最多可减少近5万元利息支出。
值得注意的是，这次贴息需要同时满足三个条件：①首套住房，使用新发放的商业性个人住房贷款，不包括存量贷款置换；②面积在120平方米以下（含）；③总价在150万元以下（含）。对此，有业内人士表示：从贴息需要同时满意三个条件看，就是要精准把补贴给到新市民、年轻人、工薪家庭等刚需群体，避免普惠式降息把资金流向大户型、高端房源，实现精准滴灌。
而面对已经开始的购房贴息利好政策，有不少网友提出为何是选择贴息而不是全面降息？对此，我们认为主要有以下这三个原因：
第一，降息空间非常有限。由于受到美联储加息的影响，人民币利率下行空间被压制，如果全面降息，会加大人民币和美元的利差，届时会有大量资金流出，这无疑会带来巨大的汇率压力。同时，现在银行的净息差很薄，如果继续大幅降息会挤压银行盈利空间，将会影响银行信贷投放的积极性。
第二，贴息能够更精准惠及刚需家庭。降息是让银行直接让利，调低合同利率，这会影响到银行的业绩。而贴息是指财政直接出钱补贴利息，不改变合同利率，相当于“隐性降息”。它能把钱定向给到首套房、小户型的刚需家庭，而不会像降息那样让所有房贷的人都受益，这样财政资金的使用效率也能大幅提高。需要提醒的是，贴息只是阶段性补贴，最长只有5年，到期后月供会回到合同原利率水平。
第三，贴息+降首付能够取得更好的效果。之前我国采取降首付，把首付比例从30%，降到了现在15%-20%。但取得的效果并不明显，毕竟降首付虽然能降低刚需购房家庭的门槛，但是每个月的房贷压力并没减轻。而这次再拿出财政贴息政策，就是通过财政金融的协同发力，切实减轻刚需家庭购买首套房的还贷负担。
而面对购房贴息政策的到来，还有不少之前已经购置首套房产，目前正在偿还房贷的居民感到困惑，为何只贴新增不贴存量？根据我们的分析，主要有以下几个方面的原因：
首先，购房贴息政策目标是为了激活增量需求。此次购房贴息政策的目的，就是激活增量需求，当前楼市的核心问题是新购房需求不足，个人按揭贷款同比明显下降。而购房贴息政策要解决的是“没人愿意买新房”的问题，不是要解决“已买房的人月供压力大”的问题。
再者，财政资金有限，钱要花在刀刃上。此次购房贴息政策的资金是由中央财政承担90%，地方承担10%，每年将投入150-200亿，资金规模有限，只能优先惠及到能带动新房交易的新增贷款。而存量房贷，贴息对拉动新房成交量并没有直接的作用。此外，存量房已经签订了合法的贷款合同，财政贴息直接修改历史合同利率，容易引发大量的合同纠纷，政策落地的操作成本极高。
最后，存量房贷已经有其他减负的渠道。存量房贷的减负主要靠LRP重新定价，每年银行会自动跟着利率调整房贷利率，不需要财政贴息介入。从政策设计上看，购房贴息惠及的是购买首套新房的刚需家庭，而LRP重新定价是减轻存量房家庭的利息负担。显然，贴息和存量调整是两条线，各管各的。
购房贴息来了，为何是贴息而不是降息？现在降息空间有限、贴息能够精准灌滴刚需，以及购房贴息+降首付能更好的刺激刚需买房。那为何只贴新增不贴存量？购房贴息是为了刺激新房销售，减少首套购房家庭的利息支出，再加上财政资金比较有限，所以无法惠及存量房家庭。此外，存量房家庭可以通过LPR的利率下调，每年减轻自身的还贷压力。对此，你怎么看？
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