河南
众所周知，土地是国家的，房本上的土地使用权是有年限的。
住宅70年，商业40年，工业50年
土地使用权临期，已经不遥远了！
一天前，有人在某乎@我，有个问题要答案
问题表述为：上海出台《工商业项目土地使用权续期工作指导意见》，商业用地40年、办公50年到期后，续期需补缴不低于基准地价70%的费用。若全国推广，中国经济会走向何方？
我赶紧去上海资规局官网，搜索文件，没找到；
一度认为这是一个假消息，但百度给了肯定的搜索结果，来自于上海市房地产估价师协会官网的新闻，明确了《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号）有这个文件；
新闻里传递出更多信息显示，该文件于2026年7月31日印发实施，确立 “以续期为常态、不续期为例外、根据企业要求、应续尽续”工作原则。
昨天推文后，有朋友给了个图，基本上涵盖了文件的核心内容，表放下面了。
土地使用年限到期，是所有的房屋所有者都会遇到的最终问题——
不管是住宅，还是商业公寓写字楼，还是工业物流文教科技......房子是所有权人的，但土地是有使用年限的，到期了就需要延长使用年限
在上海这个文件之前，各地陆续有非住宅用地土地使用年限续期的政策，不完全汇总如下：
北京：2026年1月产业用地弹性年期新政则规定，弹性年期用地届满经履约综合评价达标可协议出让续期，价格由企业在“首次出让时地价水平”与“续期时基准地价综合评估”两种方式中择一，并在首次出让合同中事先锁定，前后两次出让年期之和不超过50年
广州：工业以基准地价、商服以标定地价，达标项目以“（续期年期÷法定最高年限）×地价×面积×70%”缴交，不达标全额缴交
浙江海宁：非宅用地出让续期的，按办理续期时点土地市场评估价结合亩产效益评价地价修正系数所得价格的50%缴纳土地出让金，修正系数三个档次1/1.1/1.3
事情到现在，已经很明朗了——土地使用权，到期续费。
宅地到期续费，先放一边；重点说说#非宅用地到期续费#的可能影响：
一）对于优质资产，这是一件好事，估值有可能反弹。尤其是核心区域的商办甲级写字楼，估值的提升更明显；
二）对普通公寓，不友好。公寓一般都已经散售，业主们同不同心是一个大问题，补缴的和不补缴的在估值上差一大截，终端的售价差异的不是一点半点
三）商业REITs要的是回报率，补交出让金延续使用权时间，对REITs的估值和总体收益有一定的贡献；但对买入REITs的投资者意义不大，租金收益才是影响REITs的关键
四）弃缴的可能性不能说没有，概率还很大，但限于小业主，大业主还是愿意提高物业估值的；所以对于分散型的分割物业，物业估值的负面影响更大（参考虚拟铺的价值和价格）
五）到期续费在存量时代下，可以视为地租方案的变形体，并成为替代土地出让金收益的重要路径
六）上海大规模的海先行先试，分区分策，做好了全国推广，玩砸了就此打住
上海开了个头，估计后面很多城市会以此样板快速跟进。
非宅用地做好了，宅地就有参考了。
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