人民日报重磅定调！持有 2 套房以上家庭，坚持 "两不做"

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9 月 30 日，人民日报发了一篇评论，《让房地产真正回到 "住" 上来》。

作者是北京大学光华管理学院院长，发在 "每周经济评论" 栏目，相当于给接下来的楼市定了调。

很多人一看 "回归居住属性"" 存量阶段 "，心里就咯噔：完了，房子不值钱了。

但如果你手里握着 2 套以上房产，这篇文章真不是警钟。它更像一份操作手册，告诉你新周期里哪两件事坚决不要做。

做反了，家庭财富可能持续缩水；做对了，不仅守得住家底，优质资产还能稳步保值。

先看人民日报自己给出的数据。

二手房交易占比，2020 年 27%，2025 年 46%，今年前 8 个月已达 52%，正式超过新房成了交易主力。

中国楼市从 "造房子" 的增量时代，走进了 "挑房子" 的存量时代。

央行 2020 年发布的城镇家庭资产负债调查显示，城镇居民家庭住房拥有率 96%，拥有 2 套的占 31%，3 套及以上的占 10.5%。超过四成城镇家庭握着至少 2 套房，房产又占了这些家庭总资产的将近 70%。

过去二十年是增量时代，不管地段品质，买了就能涨，"房多 = 钱多"。现在是存量时代，核心逻辑是分化 —— 好房子越来越抢手，差房子越来越没人要，"房精 = 钱多"。

以上海为例，内环一套 80 平方米优质次新房，总价 800 万左右，月租金 1.2 万到 1.5 万，两三个月就能成交。远郊一套 120 平方米普通住宅，总价 400 万上下，月租金 3000 到 4000 元，挂牌半年无人问津是常态。

三套远郊房账面 1200 万，比一套内环 800 万好看。但流动性、租金回报、保值能力，天差地别。

现在要搞清楚的不是 "再买什么"，是 "什么不要做"。两件事，一件守、一件攻。

头一件：核心地段、租金收益率高的房子，坚决不要卖。

市场一有风吹草动，很多房东就慌，挂牌价一降再降。但北京、上海的房东近期开始 "惜售"。据贝壳研究院数据，今年 9 月北京、上海二手房挂牌量同比分别下降 17.25% 和 8.8%。不是卖不掉，是算清账后不愿意贱卖了。

算的什么账？现金流的账。

现在三年期定存利率 1.25%，大额存单也就 2% 上下，银行理财普遍 2.5% 以下，十年期国债约 1.7%。偏股基金近两年平均亏 15% 以上。能产生稳定现金流的资产有多稀缺，不用多说。

核心城市优质房产呢？据 58 安居客研究院监测，今年重点城市租金收益率普遍回升，不少已超过 2.5%。成都核心区老破小达到 3.8%，上海约 2.45%。中指研究院数据显示，截至今年 6 月，重庆、南昌等多个重点城市租金房价比已达 2.4% 左右，接近购房资金成本。

什么概念？核心地段有套房，租金能覆盖月供，等于租客帮你还房贷。贷款还清后，这套房就是每年稳定创造现金流的 "退休工资卡"。

成都核心区一套总价 200 万的老破小，月租金 6000 元，扣除持有成本后净收益率约 2.8% 到 3.0%，远超定存国债。若符合改造条件，加装电梯后租金和价值还有上行空间。

判断一套房该不该卖，看两个硬标准：租金能不能覆盖月供，或至少覆盖持有成本后有正向现金流；按当前租金 15 年左右能不能回本，毛收益率 3% 以上且稳定增长即可视为优质。

满足这两条的房子，就是家庭资产的 "压舱石"。卖一套少一套，慌什么？

另一件：人口持续流出、租金收益率低的城市和板块，趁这波市场回暖果断置换掉。

很多人握着三四线或远郊的房子，天天安慰自己再等等，结果越等越低迷，彻底失去流动性。

这是被买入价绑架了。资产价值由当下和未来的现金流决定，不由当初的买入价决定。一套常年空置、租金微薄、物业费照交的远郊房，持有越久，房价调整、持有成本、机会成本叠加的损失越大。

人口流动趋势是结构性的、不可逆的。今年一季度，全国 89% 新增流入人口集中在前 20 城，深圳、东莞、广州、杭州、成都五城占 62%。广东 2025 年常住人口净增 79 万，深圳一年增 25.9 万。湖南一年减少 47 万，四川减少 46 万，山东减少 37 万。走的大多是有购房能力的青壮年。

库存也印证了分化。据行业机构监测，今年一线城市新房去化周期已降至 14 个月左右，二线约 24 个月，三四线仍超 32 个月。

还有个陷阱：远郊房 "看起来" 收益率不低，其实是房价调整后 "跌出来的"。房价跌 30% 租金只跌 10%，数字好看，可空置期长、租金往下走，扣除后反而是负收益。

环京楼市就是教训。2017 年燕郊部分楼盘破 3 万，到 2026 年多数板块回落到 1 万元上下，调整超 60%，挂牌很久也难成交。当初 "再等等" 的人，等来的是持续调整加失去流动性。

所以果断置换不是亏本甩卖，是止损升级。趁政策利好、成交回暖、流动性改善的窗口期，以合理价格 —— 甚至比心理价低 5% 到 10%—— 卖掉低效资产，换到核心地段优质房产。表面亏了十几万，实际是把持续失血的负债变成了创造现金流的优质资产。

置换方向很清晰：往核心城市、主城区、地铁沿线、好品质上换，把高杠杆多套普通房换成低杠杆少量优质房。

房子在精不在多。核心城市一套优质住宅，远比三四线三五套普通房值钱。

光知道 "两不做" 还不够，几件事得跟上。

找个周末把名下房产整理成表，城市、地段、月供、租金、成交周期、人口趋势，分个类：优质的持有，一般的观察，低效的趁回暖处置。

合计月供尽量压在家庭月收入 30% 以内，应急储备金覆盖 6 到 12 个月固定支出。

城市更新也值得盯紧。"十五五" 期间改造 11.5 万个老旧小区、50 万套危旧房，970 亿中央预算内投资加 1600 亿超长期特别国债已就位。据中国房地产业协会测算，仅加装电梯一项，老旧小区房价平均上行 8.3%，高层涨幅更大。

人民日报这篇定调，给楼市指了一条明路。告别大起大落的粗放时代，优质房产稳步保值、居住体验持续改善的新阶段正在到来。

对 2 套房以上家庭来说，这个时代需要的不是恐慌，是理性。守住核心地段高租金房不卖的底线，抓住人口流出低效房趁回暖置换的窗口，把房产组合从 "数量扩张" 转向 "质量提升"，财富就守得住，优质资产还能持续创造价值。

房子是用来住的。一套房子真能让人住得舒心踏实、还能稳定收租，它才配得上 "家庭财富压舱石" 这六个字。

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