售楼处挤爆，样板间排队！国庆楼市为什么突然爆了？

国庆假期，朋友圈里最热闹的除了景区，就是楼盘。

深圳新房认购量同比增长664.14%，上海9月二手房网签23581套，创下近六年同期新高；北京新房成交同比涨超200%，二手房涨超150%；广州多个楼盘提前完成国庆销售任务，保利发展全国成交约148亿元，越秀地产销售认购91.9亿元，创历史同期新高。

数据摆在这里，热度确实上来了。

可成交量的突然放大，往往先来自政策窗口，再来自真实需求，这两者的先后顺序，最能决定这波行情是短跑，还是长跑。

但我们不能只看这七天。

因为七天的数据里，有政策，有促销，有焦虑，也有被提前透支的需求。

那实际上，这轮行情到底走到了哪一步？

1.楼市先热在哪里？

有三笔账，政策同时算低了。

其一，是资金价格。

央行降准降息、下调首付比例，全国居民购房贷款贴息新政在10月1日正式落地，这次贴息和过去降息不一样，它是中央财政直接拿出真金白银补贴购房者。

研究机构测算，中央财政承担90%资金，单户最高可减负近5万元利息，实际贷款利率从3.06%降到2.06%，相当于让利三分之一。

重庆有市民发现心仪房子能少还约21000元利息，果断签约；杭州有市民算下来能省约5万元利息，对首套刚需来说，这不是小数目，月供降几百块，可能就跨过了“敢不敢买”的门槛。

其二，则是资格价格。广州全面退出限购，深圳放宽限购、取消限售，北京非京籍社保年限五环内降到3年、五环外降到2年，上海“沪八条”优化置换交易政策。

以前被社保、户籍、套数卡住的需求，一夜之间拿到入场券。

深圳国庆期间新增大量外地和海外购房者，广州解限后吸的是珠三角购买力，上海优化后吸的是长三角置换需求。

由此可见，核心城市正在吸全国的钱和资格。

其三，是交易价格。上海增值税免征年限“5改2”，取消非普通住宅标准；中介推出“诚意卖”线上议价模式，缩短成交周期；开发商推出限时折扣、一口价房源、百万补贴、N重礼。

交易摩擦成本大幅下降，一套房省下几万税费，一笔交易少谈几个月，买卖双方的心态都会发生巨大变化。

这三笔账同时算低，短期成交自然放大。

据克而瑞监测，22个重点城市国庆期间认购面积环比上升12%，同比上升26%，一线城市新房和二手房成交均大幅增长，其中广深表现优于京沪，北京9月商品住宅新增供应5350套，环比上涨53.34%；成交4557套，环比上涨52.31%。

供应放量，成交回升，这是9月已经出现的信号，国庆只是把热度推得更高罢了。

但政策降低的是交易成本，释放的是被压抑的存量需求。

限购松绑，让原本没资格的人进场；贴息降息，让原本月供吃力的人敢出手；税费减免，让原本卡在置换环节的人加快决策。

这些需求更像是一次性的集中释放，释放完之后，如果没有新增需求接续，成交量就会回落。政策脉冲能点燃行情，未必能一直供柴。

2.热度能不能持续？

看楼市，不能只盯新房，热度也是如此。

我认为，二手房市场才是整个楼市的流动性枢纽。

一个人要换房，通常先卖旧房，拿到钱，再买新房，旧房卖不掉，新房就买不了。

二手房成交停滞，改善链条就会冻结，新房市场也会失去一大块购买力。

上海9月二手房网签23581套，同比上涨超15%，创近六年同期新高，自今年3月以来，上海二手房月网签量已连续7个月突破2.3万套。

北京9月二手房成交也明显回升。

国庆期间，上海不少中介门店没有歇业，经纪人持续接待咨询、带看客户。

热门板块里，地段、户型、配套都不错的优质房源，出现多组意向客户同时关注，有经纪人表示，近期新挂牌的房源一般7到10天就能成交。

这背后，政策起了关键作用。

上海“沪八条”通过增值税“5改2”、取消非普宅标准、降低二套首付至15%，大幅降低置换成本。

这么多年来，改善型客户往往要先卖掉旧房，才有资金付25%首付；现在二套首付降到15%，有客户选择先买新房、贷款落定后再卖旧房。

闵行区天宸雅颂项目，截至9月底已向房管部门报送约12套“以旧换新”。

这说明置换链条在重新转动。

另外，是中介端的效率也在提升，有机构推出“诚意卖”线上议价模式，明确房源心理价位，规范线上出价流程，减少反复拉锯。

新模式落地一个月，已在10个热门板块促成57笔成交。

有置换业主挂牌近400天，借助新议价机制，仅用4天顺利成交，交易周期缩短，市场流通速度加快，这对整个楼市都是正向信号。

借助这样的一股趋势，新房市场也明显感受到置换需求的力量。

广州新世界·天馥有内部人士透露，新政后异地成交创纪录，约三分之一的客单，是买家出游途中线上看房、空中转账下定。

上海天宸雅颂仅10月前3天就成交7套，超去年同期；项目来访约130组，日均带看40到50组，有客户来逛公园，停完车看到售楼处，顺便看房就下单。

这些案例说明，只要交易门槛降下来，一部分真实需求会快速转化为成交。

3.成交回暖不等于价格见底

但必须注意，二手房活跃，不等于房价上涨。

北京中原地产首席分析师张大伟指出，虽然成交量短期明显上涨，但不论新房还是二手房，整体成交依然以价换量为主，特别是前期相对滞销的新建住宅房源，价格仍在调整。

上海二手房业主报价更贴近市场行情，议价空间收窄，可这也是部分业主降价换来的。

成交量回升，价格底部还没有完全确认。

也就是说，二手房流动性修复，让楼市有了活水。

可活水能不能变成持续上涨，还要看居民收入、租金回报和城市基本面。

什么意思呢？就是短期看政策，中期看土地，长期看人口，而且还要加一条——长期更要看收入。因为买房最终要还月供，月供来自收入，收入预期不稳，再低的利率也只能短期刺激。

贴息政策效果明显，可它有一个时间差。

贴息期限是5年，贷款期限是20到30年，这相当于财政替购房者承担了前5年的一部分利息，5年后贴息退出，月供可能跳升。

如果届时收入没有明显增长，部分家庭会感到还款压力。

政策脉冲有代价，未来要警惕“利率悬崖”，这不是说贴息不好，毕竟贴息精准帮助了首套刚需和中低收入人群，很显著，但购房者算账时，不能只看前5年，要看30年。

另一方面，还有政策边际效用的影响。

2008年、2015年、2022年，每一轮楼市刺激的效果都在减弱。

原因就是居民资产负债表受损后，修复需要时间，降首付、降利率、贴息，都是负债端政策，能降低当期还款压力，却无法替代收入端修复。

就业和收入预期不改善，政策退坡后市场可能再次转冷，中指研究院研究副总监徐跃进表示，目前银十开局表现超预期，核心城市市场回稳态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效。

这个判断偏乐观，可也提醒我们，短期显效和长期回稳是两件事。

因此，城市分化会越来越明显。这轮复苏呈现K型走势：一线和强二线向上，弱二线和三四线继续磨底。

深圳国庆期间新增大量外地及海外购房者，新房认购量同比增长664.14%；广州全面解限后，保利、万科、越秀、龙湖等房企多个项目到访超1000组；北京龙湖·观萃国庆期间日均到访近100组，成交32套，销售额1.9亿；上海保利西郊和煦认购率超8成。

核心城市正在吸全国购买力，这是需求再分配，全国需求总量并没有同步扩张。

三四线城市实际上主要靠贴息释放刚需，中央财政贴息精准支持中小城市、中低收入人群，实际利率降至2.06%，确实能激发一部分刚性需求。

但三四线面临人口流出、库存高企、收入增长乏力等结构性问题。

贴息能短期托底，很难扭转长期趋势。

未来楼市会从普涨资产变成“城市股权”，买房子，买的是这座城市的产业、人口、收入和租金，核心城市核心地段是优质股权，远郊和人口流出城市压力更大。

那么，什么信号出现，才能说楼市真正见底？我认为要看租金回报率。

资产价格等于未来现金流除以贴现率。房子的未来现金流是租金和居住效用，分母是利率和风险溢价。贴息降低分母，首付降低门槛，交易税降低摩擦，短期内估值反弹，但长期资金入场，要看租金回报率能不能覆盖按揭利率。

目前多数城市租金回报率在1.5%到2%左右，距离2.5%到3%的合理水平还有差距。

当租金回报率能覆盖月供，长线资金才会真正入场。

政策肯定还会继续出的，北上深限制性政策仍有优化空间，二线及三四线城市有望加大购房补贴力度。

未来可能减免二手房交易契税、增值税、个税，进一步下调LPR，推动按揭利率下行，扩大收储和以旧换新规模。

政策工具会从刺激交易，逐步转向修复现金流和保障民生，这个方向更健康，也更可持续。

所以，我才说这轮国庆行情，本质上是一次政策窗口期的集中释放。

它把被限购卡住的需求放出来，把被高利率吓退的刚需拉回来，把被税费和交易摩擦冻结的置换链条重新打通。

成交量回暖是真的，市场信心修复也是真的，可价格反转还谈不上，周期反转更需观察。

真正的楼市底，不在售楼处的人头攒动，而在年轻人敢结婚、敢生子、敢背30年房贷，并且相信未来收入会涨。

在此之前，所有热闹都要保持清醒。

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