杭州3800户小区物业撤场，电梯全停后谁来承担高层维护账？

杭州一个3800户小区的物业公司撤出之后，所有的电梯都停用了，30层以上的业主只能爬楼；2025年全国已经完成了173个物业撤场项目，并且六成以上是物业主动撤离。物业管理为何不愿意再干了呢？高层住宅的维护账最终谁来承担？

过去的业主想要更换物业是很难的事情，但是现在的部分小区却面临的是物业公司先提出退出的状况。撤场项目主要集中于苏州、重庆、武汉和成都这四个新的二线城市，而这几个城市同时也是过去十几年来高层住宅建设速度最快的城市。

物业管理撤离不但是服务人员减少的问题，而且会牵动电梯、供水、消防、维修以及公共收益等各个环节的运作。物业愿意撤场的原因主要是账目难以维持。物业行业要招保安、保洁和维修人员，人力支出一般占总成本的60%以上，工资不断上涨的同时物业费标准却没有相应调整过。

头部的各个物业公司收缴率，2021年为百分之八十九，2025年则降到了百分之七十一；上市物业企业有78%，中小物业项目大多小于65%，老旧小区甚至低于50%。行业一般把85%当作盈亏平衡线，如果低于60%就是深度亏损。

湖州安吉的恒隆城是一个具体的例子。该小区有1600多户，物业公司在2023年底进场，收缴率由原来的62.82%一直降到到2026年为止的16.5%。排屋业主累计欠费接近300万元，物业公司累计亏损数百万元，最终提前4个月撤场。

数字说明，物业退出不是简单的服务意愿的变化，而是一种长期收入不能覆盖人员、设备和日常管理的成本的情况。业主方面还有现实的理由。绍兴一个小区地下室遇雨即漏、墙壁发霉，业主多次提出意见却得不到解决答复的状况就存在。

杭州另一小区的业主代表统计，电梯广告和停车费一年收益超过70万元，但是物业并没有公布明细。业主认为交费没有得到相应的服务，物业面对欠费、不断增长的支出而无法取得进展的时候就处于互相拖累的状态之中。

低层住户还可以暂时接受物业撤场，但是高层住户不能绕过设备问题。电梯没有物业组织维保，停运就会一直存在；一部电梯使用15到20年后一般要更换一次，整机、拆装、施工费用加在一起就是一整套的支出费用。

6层以上住宅还依靠二次加压水泵，当水泵停止工作时，居民家里就会出现不能用水的情况。消防风险更为直接。全国在用电梯超万把以上的就有超过120万台，在使用中超过十年的老旧电梯有接近110万台之多，其故障率是新电梯的三到五倍左右。

大多数城市高层的云梯只可到达17层，而17层以上则要靠楼内的消防系统来实现。据国家统计局公布的数据，2023年全国新建住宅小区数量为680个左右；但是由于种种原因，在实际操作过程中却存在着大量的错误发生情况。

物业撤场之后，如果维保、巡检和消防设施管理不能及时衔接起来，那么居住的安全就会受到影响。维修资金看上去可以解决部分问题，但是实际使用起来却不那么容易。全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元人民币，累计使用只占归集资金的百分之十左右；

北京归集资金超过1000亿元，使用率不到12%，成都、深圳的使用率只有4%到5%。问题不是小区没有钱，动用资金需要经过“双三分之二”表决，即三分之二以上业主参与其中过半数同意。

一栋楼有几百户，业主会一直住在那里，也可能会联系不上或者不愿意配合，维修申请经常被拖延到表决阶段。房屋养老金制度正在在22个省市开展试点工作，在政府支出中实行公共账户由政府承担、业主不需要另外缴纳的政策。

此类公共帐户一般用于房屋体检以及公共安全，电梯大修、外墙翻新等具体工程仍然需要依赖业主个人账户里的维修资金。两套账户各自独立地进行管理，并没有能够自动地解决出问题的个人维修资金取用难题。

物业管理撤离会向房地产市场传递影响，对商品房价格造成一定的压力。“南京某小区物业公司撤场半年之后，房价下跌了四分之一。”有业主计算出三年少交的几千元物业费和房屋缩水50万元相比，并不处在同一个量级上。

但是不完全的小区变故并不能概括出所有的高层住宅，它提示业主，物业服务不只是对日常生活的感受产生影响，同时也是对设备的维修、居住的安全性以及房屋的流通做出贡献。高层住宅未来不会全部失去价值，真正出现变化的是内部差异。

核心地段，物业经营稳定，容积率合理的新建住宅，还具有一定的保值能力；远郊、容积率较高、物业管理费低下的老旧住宅，则会同时出现卖不掉的状况和修不了的情况以及拆不起的问题。

30层以上的超高层住宅二手房挂牌去化周期一般都大于等于28个月，比小高层、洋房长近一倍。一线城市次新超高层较高点跌15%到20%，二三线城市超过25%，同等地段小高层和洋房跌幅不到5%。

拆除重建不是很容易的一种出路，高层住宅有很高的造价，并且还要加上补偿、新建等费用，所以单个单元的成本就会比当地的普通住房要高很多。30层以上住宅拆除工程费为低层住宅的三到五倍，并且还需要加上补偿和重建费用，因此单位面积的成本会超过当地新房的售价。

住建部已经明确规定，在城市更新中，拆除建筑面积不能超过现状的一半以上，大拆大建被限制了。过去的购房方式只看楼层、面积和景观，现在开始看重物业的能力、设备的状态以及之后的维护费用等各方面的情况。

已经住在高层住宅里面的人，应该知道小区维修资金余额、公共收益明细；准备买房子的人员也应当把物业公司运营能力、收缴率以及小区设备维护状况等考虑进去。

物业费低不等于居住成本低，长期入不敷出的物业公司撤场之后，电梯、供水、消防维护留下的缺口仍然会由业主来承担。物业管理公司以及业主只有把账目、服务和缴费关系理顺了才能使高层住宅继续正常运转起来。

物业撤离后，房屋的市场价值并没有立刻下降，但是已经把高层住宅真实的成本给业主提前显露出来。