云南
万科去年亏了885亿，碧桂园和融创加起来又亏了将近一千亿。整个地产圈尸横遍野的时候，龙湖交出了一份让不少人意外的答卷。归母净利润10.2亿，数字不大，但至少是正的。
有人说吴亚军命好，有人说她跑得快。这些说法都太轻巧了。
龙湖能活下来，真正的原因藏在一个很多人没注意到的数字里。
截至2025年底，龙湖的有息负债降到1528亿，其中信用类融资只剩200多亿，而经营性物业贷及长租贷的规模超过了1000亿。
这两个数字的对比，才是理解龙湖的钥匙。
说白了，吴亚军做的不是“少借钱”这么简单的事，她是在换一种借钱的方式。过去的房企靠信用债活着，信用债的特点是期限短、利息浮动、一旦市场信心崩了随时可能被抽贷。
龙湖从2022年开始干的事情，是用商业地产的租金现金流做抵押，去置换掉那些靠“信用”撑着的短期债务。
这个操作的精妙之处在于，信用会崩，但商场不会跑。龙湖在全国运营着99座商场，2025年租金收入112亿，出租率96.8%。
这些商场每个月产生的现金流是实实在在的，银行拿着这个做抵押放贷，比看房企的评级报告放心得多。所以龙湖的融资成本降到了3.51%，平均借贷年期拉长到12.12年。
这就引出一个问题，吴亚军为什么敢在别人疯狂加杠杆的时候不跟，为什么敢在别人拼命扩张的时候往商业地产砸钱。
答案可能比“克制”两个字要复杂得多。
她做决策的底层逻辑，不是算能赚多少，而是算最坏的情况下自己能不能扛住。2021年房地产开始下行的时候，龙湖的净负债率是46%左右。这个数字在当时的行业里被嘲笑太保守。
但吴亚军的判断是，如果房价跌三成、银行抽贷、销售腰斩，三重压力同时来，龙湖的现金流还能不能撑住。
后来的事情证明，这三重压力真的同时来了。而龙湖因为提前做了债务结构的切换，信用债占比越来越低，银行抽贷的杀伤力就被大幅削弱了。
标普在2025年底维持了龙湖BB-的评级，展望稳定，理由写得很直白，业务多元化产生的稳定现金流缓解了下行周期的风险。
吴亚军2022年就卸任了董事长，接班的陈序平是个80后，从基层一步步做上来的。这个交班本身也是龙湖战略的一部分。
一个企业如果离了创始人就转不动，那创始人做的所有安全垫都是白搭。吴亚军选在行业还没彻底恶化的时候退，让新团队在相对平稳的环境里完成磨合，这个时间点的选择比人选本身更重要。
万科的问题恰恰出在这里。郁亮团队不是不努力，但万科的债务结构里信用债和供应链融资占比太高，一旦市场信心松动，整个体系就被拖进了恶性循环。2025年万科净亏损885亿，亏损额同比还在扩大。
同样是头部房企，龙湖在换地基，万科还在补窟窿。
当然，龙湖也不是没有代价。2025年公司权益持有人应占核心亏损17亿，这是上市以来头一回。开发业务的毛利率已经转负，住宅卖一套亏一套。
但运营和服务业务贡献了79.2亿的核心利润，整体毛利率超过50%。换句话说，龙湖的住宅开发在流血，但商业地产和物业服务在输血。
吴亚军今年初还做了一件事。
她和前夫蔡奎通过家族信托向员工捐赠了1亿股龙湖股份，按市价算大约7.7亿。公告里写的是激励在行业下行周期中坚持长期主义的核心人才。
一个已经卸任三年的创始人，自掏腰包给团队发红包，这事放在别的公司可能被当成公关秀。但放在龙湖的语境里看，它传递的信号很明确，股东和团队的利益是绑在一起的，穿越周期不是靠一个人扛，是靠一群人一起扛。
从放牛娃到地产首富，再到温哥华教老外认字的老人，牛根生走的是另一条路。但吴亚军和牛根生有一个共同点，他们都在别人贪婪的时候选择了另一种活法。只不过牛根生选的是换赛道，吴亚军选的是换地基。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
