高盛判断：中国家庭财富“换锚”，房子不再是唯一选择

最近高盛那份讲中国居民资产负债表的研报刷了屏，财经圈全在聊房产占总资产从67%掉到52%这件事，不少自媒体直接喊“财富大转移开启，赶紧抛弃房子炒股”。我翻完研报发现，所有人都盯着这个百分比吵，偏偏漏掉了一个没人提的关键细节，这个细节才是“换锚”真正的核心。

放二十年你根本不敢想，那时候普通人手里有闲钱，第一反应就是凑首付、加杠杆，再买一套，买学区房，能多贷就多贷。现在完全反过来，赚了钱不仅不敢借钱买房，一大堆人还扎堆去银行提前还贷。

从房贷里挤出来的钱，没进股市，没买基金，也没配保险，安安稳稳地去银行存了定期。我把核心数据给你捋明白，不用你自己翻研报找。

2021年年中，房产占中国家庭总资产约67%，现金及存款16%，其他金融资产15%。到2026年一季度，房产回落到52%左右，存款爬到25%上下，其他金融资产攀升至约20%，居民直接持股的比例仅从5%微升到6%。整个家庭总资产总盘子，大致稳在730万亿人民币附近。

网上都在说这是房地产信仰崩塌，中国人要集体炒股了，其实根本没说到点子上。你把数字摆开算一遍就懂，五年时间房产占比掉了15个百分点，其中接近9个点都进了存款，只有5个点挪到了泛金融资产，直接持股几乎原地踏步。

人家每日走的是典型的“房产转股票”的路子，我们这完全不是一回事。美国家庭资产结构里，股票和基金加起来接近三成四，房产约三成一，现金和存款只占一成出头。我们这边房子让出来的位置，接盘主力是定期存款，不是基金也不是股票。

说白了，所谓“换锚”，锚压根不是从房产换到了金融资产。原来是锚在“房价一定会涨”的信念，现在换成了“钱攥在自己手里才安全”的本能。这是一次防御性的后撤，不是进攻性的换赛道。

两头都不敢押，哪怕三年期定存利率从年初的2.6%一路降到1.25%，存款规模还是一个劲往上冒。利率都快贴地了，钱还在往银行挤，这个画面本身，就比任何研报结论都说明问题。

为啥大家死活不肯碰风险资产？这里有一组数字我劝你多看两遍。以GDP做分母，中国家庭杠杆率是59%，看着挺健康。但如果换成居民可支配收入做分母，债务占比直接飙到约140%。

核心原因很简单，国内居民可支配收入大约只占GDP的45%，美国这个数字接近75%。说人话就是，同样一笔房贷月供，中国家庭真金白银要承受的压力，比美国家庭要重得多。

账面杠杆看着不高，每个月工资条里要填的债务那块，却沉得吓人。所以房价一旦不再上涨，账面增值这条路堵死之后，中国家庭的第一反应不可能是“换个资产试试”，只能是“先把债还了，先把钱攥紧”。

高盛这份研报真正的题眼，根本不是说中国人要开始炒股了。它其实是在说，中国家庭正处在一轮集体去杠杆的过程中。高盛自己也只敢用“可能”两个字预测这个过程何时结束，预计到2026至2027年间去杠杆趋势会暂停，等到就业和收入基本面好转时才有可能重新加杠杆。

“可能”这两个字，是整份报告里最诚实的两个字。专业机构都不敢打包票的事，坊间自媒体却在拼命喊“大转移开始了”，这中间的温差，就是普通人最容易掉进去的坑。

那财富换锚这件事，对普通人到底是机会还是陷阱？我说实话，这就是一个被严重浪漫化的叙事，有几块硬骨头必须说清楚。

第一块就是分化，目前超过九成的中国家庭持有房产，但真正参与股市交易的成年人只有四分之一左右。这意味着，房价一旦走弱，九成家庭的消费信心都会被牵连，股市即便涨起来，红利也只能覆盖到少数已经上车的人。

换锚带来的收益大头，会流向已经有金融资产底子的中产和富裕家庭。房产缩水的痛苦，则由九成普通家庭平摊。这不是财富再分配，这是财富再集中，谁家的房贷谁自己背，谁都替不了谁。

第二块就是人口，2026到2035年，国内25到35岁刚需购房主力人群，预计年均缩减超过800万。年均减800万人是什么概念？相当于每年从购房市场里消失一个中等城市。

哪怕一线核心区能靠改善需求企稳，上海二手房价格今年已经连续数月环比上涨，深圳也由跌转涨，三四线城市那套“投资性购房”的玩法也没可能重启了。2026年年中百城二手住宅均价仍在同比下跌，核心城市在筑底，更广大的普通城市市场，流动性还冻着。所谓“换锚”，对一线家庭和三四线家庭，根本就是两件完全不同的事。

第三块就是流动性，很多人以为“换锚”是按一下开关就能切换的事，其实根本不是。存量房的体量实在太大，二手房从挂牌到成交动辄要半年起步，中介费、税费一算下来，摩擦成本高得吓人。

想卖的卖不掉，就谈不上资产再配置。所以高盛给出的是一个十年基准情景，到2035年，房产在居民总资产中的比重会从52%进一步回落到约42%，股票占比抬升到约11%，保险资产提升到接近10%。

平摊下来，每年大致有6万亿左右的净资金从房产挪向金融资产。一年6万亿看着不少，但分摊到14亿人头上，人均每年四千出头。这不是什么运动式的大迁徙，这是一场比马拉松还要慢的渗透。那些鼓吹“抓住财富大转移机会”的话术，听听就行，别真信。

在这个慢节奏里，普通家庭真正该盯住的变量到底是什么？我的答案就一个词，收入。国内居民收入在GDP里的占比约43.5%，居民收入构成中劳动所得占比超过73%，财产性收入只有8%上下。

这组数字说明一件事，中国家庭九成以上的现金流还是靠挣工资。工资稳不稳、工作保不保得住，才是决定你敢不敢买房、敢不敢加杠杆、敢不敢把存款挪进股市的真正的锚。

资产配置这件事，表面是技术问题，底色是预期问题。而预期问题的底色，就是饭碗问题。绕了一大圈，其实说白了，所谓“中国家庭财富换锚”，就是三层嵌套在一起的东西。

表层是房产和金融资产的比例变化，中层是家庭主动修复资产负债表、从进攻转防御，底层是对未来收入曲线的集体重估。高盛那组数据只是把表层画了出来，想真正读懂它，必须三层一起看。

只看表层，就容易被“大转移”的叙事忽悠去追涨杀跌。看到中层，才明白为什么存款会以那么反常的速度堆积。看到底层，才会老老实实回去关心自己的工资单。

过去二十年，四五十岁这代人，靠一套房完成了阶层跃迁，靠两套房解决了子女教育，靠三套房锁定了养老规划。而未来二十年，想复制这条路径的概率已经基本是零。

接下来家庭财富的决定变量，不再是“下一套房买在哪”，而是“收入这条曲线能不能稳住”。即便房产占比从70%降到50%，这个比例依然远高于欧美发达经济体，中国家庭和房子之间的联系还远远没剪断，但那种“闭着眼买就能赢”的黄金年代，确实翻篇了。

房子不再是唯一选择，这句话听着像好消息。可“不再是唯一”的真实潜台词是，除了那套自住房，剩下的钱放哪儿、怎么放、放多久，你得自己想清楚，谁都没法替你兜底。这就是高盛那份研报没写进去，却留给每一个中国家庭自己回答的题。

参考资料：经济日报 中国家庭财富配置趋势分析