北京买房：理清思路，购房建议2026

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我很不理解跟您咨询买房的人都是怎么想的。我不是说您讲的不好，而是觉得这些都是买房的常识，自己只要花点时间在*包也都能搜的到，多问几次很快就能整理出思路，完全没必要问别人。当然也许您这咨询是免费的，所以很多人就不问白不问了。

但其实我是不理解这种行为，因为我是从来不问别人的，实在没必要，包括买房和孩子高考报志愿，我都是自己在网上搞定，大数据AI时代了没必要再麻烦别人。尤其是张雪峰那种还要花几万咨询费的，我实在是无法理解，简直是智商税。

A：

1、呵呵，我首先很佩服您自我学习的能力，竟然能亲自上网搜信息，甚至懂的问AI，简直是太了不起了，佩服。不过您真的觉得别人都没搜过吗？会不会是没找到有效答案才去咨询的？

2、另外您质疑别人的咨询求助行为，似乎有点儿不厚道吧。人类之所以区别于动物，其实就是因为会分工协作，术业有专攻，每个人都有自己的“比较优势”。那有时间在自己擅长的领域里深耕不好吗？那是能创造更多效益的，就算是休闲也能提供更多的享受，为什么什么事儿都要亲力亲为？折腾半天还未必干的好，这有悖人性吧？

不过您的所谓不理解，其实也是符合人性的底层情绪的。那就是“恨”，毫无来由的恨。看的出您对自己的搜集整理能力很自负，或者说是您觉得自己是付出了努力才得到的答案，否则也不会特意来跟我说，这带有炫耀的意味。

所以您的潜意识不是贬低别人不具备这能力，而是恨他们竟然能花钱甚至不花钱就得到了帮助，或许比你自己弄的还更实用vs价值高呢。所以您才会恨意流于表面，因为他们的求助行为显的您有些蠢笨，只知道低头儿拉车，不知道抬头儿看路。

3、另外多说一句，AI确实是很好的工具，简单实用，谁都能上手就会。但是，就因为有了各种看上去很好用的工具，导致很多人愈发退化了独立思考+深度求索的能力。

我也用AI搜答案，但只限于能很简单区分是否正确的问题。但凡是需要多角度观察或深度求援的问题，那我都是自己搜，跟过去到图书馆检索没有本质区别。

当年百度出现的时候，大多数人逐渐失去了主动思考的能力，就相信百度的答案都是正确的。到了AI时代更是如此了，甚至是陷入了迷信，着迷的盲信。但我不信AI，因为很多次我搜出的答案竟然主体都是我自己发布的内容，我tm能相信自己胡乱拼凑的玩意儿吗？

在网络时代，很多人觉得信息浩如烟海。但在我看来，真实信息变的越来越难，有效信息越来越少。这后果就是懒的人越来越懒，得到的真实信息越来越少，越来越失去求索有效信息的能力。而有的人却越来越在信息中获益，因为这种能力越来越稀缺，获得的利益也就越来越大。

4、总之我佩服您自我搜索AI的能力，但如果能尽量少借助AI就更好了，或许能总结出更有效的经验和方案。另外放平心态吧，搜个AI而已，不算太强的能力，别人或许也会。再者您也别纠结于别人擅于求助的能力，更别嫉妒恨。

仅供参考。

二

Q:

朝青的炫特，40平区间，中间楼层，北向的160万，南向的180万，看租金都是4000多，能买吗？买哪种合适？不自住，只是出租，等升值卖掉换自住房。

A：

1、房子是用来住的，既然有居住的需求，那为什么不直接买能自住的呢？如果是资金少，那可以再向外一点儿，比如东五环外就相对便宜多了，但居住的性价比是差不多的。或者是在五环内看看老小区，也能买到能自住的。

反正我觉得没必要买炫特的过渡。因为这种公寓的优势是居住的性价比最高，意味着租金收益高。但对应的就是价格走势略慢，所以才衬托出租金高的。既然您的目的是等升值后置换，那想换的必定是品质高于炫特的，大概率价格走势会更好，这种换房合适吗？

2、如果没有未来换房的需求，只追求租金收益率，那炫特肯定合适。而且既然是南向北向的租金差不多，在不考虑流动性的情况下肯定选北向的，反正也不卖。考虑出手再买南向的，比北向的好卖。

3、之所以南向北向的租金差不多，是不是面积有区别啊？否则同等情况下应该有比较明显的租金差距，10%是应该有的。

仅供参考。

三

Q:

京旺家园的事情您了解吗？最后会怎么解决？我也有朋友遇到了类似情况，买了房拿不到房本，但不是一房多卖，而是业主把房子抵押了，债主上法院起诉了。

A：

1、我听说了一些，太具体的内情不知道，也不敢瞎说。

2、怎么解决，按法律解决呗。先明确产权，房产证在理论上是证明房子归属权的唯一合法凭证，但这是安置房，那在没有房产证的情况下，拆迁协议和选房证明也是可以明确房产归属的。所以不管是从谁手里买的房子，也不管是否入住，这套房都是人家拆迁户的。

那既然产权是拆迁户的，买房人也不能证明拆迁户参与的诈骗，那就把房还给人家吧。然后该找骗子索赔就找骗子，再把所有的中间人+帮忙的都告了，等着看法院怎么判+怎么执行吧。

不过说实话，大概率是拿不回多少钱的。时间太长了，多少钱也都给造没了，这么多被骗的呢，就算有退赔，每个人分不了多少钱。

3、您朋友的情况我更不敢说什么了，您还是找律师吧。

仅供参考。

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