山东
刚过去的9月，上海楼市出现了大幅调整，根据上海住建部门公布的最新五年住房建设规划，未来五年上海新建商品房的供应规模将会大幅下降。
相关数据显示，“十五五”期间，上海新房供应总量会控制在2500万至2800万平方米。此前“十四五”期间的新房实际供应量为4200万平方米，对比下来，新房供应直接减少了近三成，换算成房源大概少了14万到17万套。上海常住人口接近2500万，新房供应量大幅缩水，意味着当地楼市正式进入了房源收紧的新阶段。
这次调整不只是新房数量减少，上海整体的城市建设思路也发生了根本性转变。现在城市更新、老旧小区改造的优先级，已经高于新建商品房项目。过去依靠出让土地、新建楼盘扩张城市规模的发展模式，在上海已经不再适用。接下来城市发展的重心，不再是开发新土地、建新房，而是盘活城区内的闲置房源和各类存量资源。
长期以来，土地出让收入都是国内各城市基建的主要资金来源。2016年全国土地出让收入为3.7万亿元，2020年涨到8.5万亿元，占据了地方财政收入的大部分。2021年楼市开始调整后，土地出让收入回落至4万亿元左右，在财政收入中的占比也降到两成以内，依赖卖地发展城市的模式已经成为过去式。
上海一直在推进旧改、城中村改造和市政升级，这些工程都需要稳定的资金支持。传统的棚改资金模式已经无法适配当下需求，如今上海的核心做法是稳定楼市预期，吸引社会资本参与城市存量改造。缩减新房供应不是放缓楼市发展，而是通过调控房源总量稳定房价。房价保持平稳、存量资产具备增值空间，社会资本才会主动参与城市改造建设。
当下房地产市场的底层逻辑已经彻底改变。过去依靠人口流入、城市扩建和宽松的金融环境，房价基本保持上涨态势。现在楼市进入存量时代，地段成为决定房价的关键，只有核心地段的优质房源，才能稳住自身价值，抵御市场波动。
同时，各类购房刺激政策的效果正在持续减弱。降息、降低首付、放开限购、购房补贴等常规政策，已经很难掀起购房热潮。购房者普遍对楼市预期保守，加上个人资金压力、还贷风险等顾虑，整体购房需求持续低迷。另外上海公积金缴存人数逐年下降，高端购房群体增速放缓，购房人群不断减少，楼市调控重心已经从刺激购房需求，转为调控房源供应量。
目前国内一线城市都在收紧土地和房源供应，北京、广州大幅缩减供地规模，深圳供地也更加谨慎。上海是首个明确缩减三成新房供应的一线城市，但这种缩量稳价的模式，并不适合全国所有城市。
这种发展模式需要优质存量房产、高端产业和稳定人口作为支撑，仅北上深这类头部城市可以落地。杭州、成都、武汉等二线城市缺少高端产业和高净值人群，楼市分化会持续加剧。人口流失、产业薄弱的三四线城市，核心问题是购房需求不足，不是房源短缺，盲目缩减供应只会让市场问题更突出。
上海此次规划调整，结束了持续二十年的房地产发展旧模式，房产普涨、拆迁致富的时代彻底终结。
未来楼市会长期维持缩供稳价的态势，不同城市、不同地段的房产价值差距，也会持续拉大。
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