河南
这是假期房企财报解读，第二家。
这次，解剖最近两年一直处于风口浪尖上的——万科。
8月28日，万科发了2026年半年报
核心数据已经被重复很多次了——
营业收入701.69亿元，同比-33.38%；归母净利润-149.51亿元，亏损同比扩大25.15%
这次，只看几个少数关键指标，以及指标之间的联系。
第一个：合同负债
2026年中期，合同负债775.53亿元，2025年期末合同负债930.57亿元，少了16.66%
合同负债的意思，大家都懂，已售未交付。这个负债是刚性的，是关系到数以万计的业主的切身利益的
与合同负债相关的，还有另外一个被忽视的指标“已售资源未竣工结算”
这个指标的意思是，“已签订销售合同并收到款项，但项目尚未完成竣工验收或未达到收入确认条件，因此未在财务报表中确认收入和成本的情况”；
所以，可以把“已售资源未竣工结算”看做是房企业绩的蓄水池；
蓄水池的水越多，意味着将来的风险可能越小；但也有另外的一个情况，这个蓄水池里的水有可能变成死水，一部分资产要做减值。
万科中期报中“已售资源未竣工结算”的数据是961.6万平米，较上年末下降2.3%，合同金额合计约915.1亿元，较上年末下降19.4%
合同负债（已售未交付）是已售资源未竣工结算（已售未结算）的子集，财务程序上在交付这个节点才能转结为收入
2024年已售未结算与已售未交付的数据分别为2211.5亿元和1923.6亿元，差值287.9亿元
2025年两者的数据分别为1135.9亿元和930.6亿元，差值205.3亿元
2026年中报的差值139.6亿元
从已售未交付和已售未结算，这两个指标上看，留给万科蓄水池里的水越来越少了。
第二个：存货
存货里装的是三样东西——土地、在建、待售
2026年半年报，期末存货 3459.58 亿元，比去年底少7.43%
在万科的存货结构里，拟开发产品为788.2亿元，占比22.8%；在建开发产品1576.2亿元，占比 45.6%；已完工开发产品（现房）1068.4 亿元，占比30.9%
拟开发产品是土地和货值的估值，在建开发产品是现行的销售价格，现房最大的问题是销价走低，可能出现的减值；
在报告期内，万科的新增计提存货跌价准备39.4 亿元，大约占存货的1.1%；存货跌价准备余额为285.1亿元，大约占存货的8.24%
再来看一个和价格有关的指标
2026年上半年销售面积293.0万平米，销售金额358.0亿元，对应的单价约为12218元/平米
2025年销售面积1025.0万平米，销售金额1340.6亿元，对应的单价约为13079元/平米
半年时间万科房地产销售业务的成交单价跌幅约为6.58%
这个数值小于新增计提跌价准备（1.1%），大于存货跌价准备余额（8.24%）
如果2026年四季度和2027年房地产出现不了明显的价格回升，存货的余额可能会进一步减少
第三个：经营活动现金流净额
2026年半年报，万科的经营性现金流净额为4.95亿元，去年同期这个数字是-30.39亿元
这个数据被解读为万科经营面转好
分解整个数据，其实不难发现，销售面并没有好转（销售商品的现金流入少了137.63亿元），
而经营性现金流转正的主要因素是现金支出的减少（购买商品的现金少了156亿元，支付员工薪酬少了1亿元，支付税费少了50.2亿元）
经营性现金流不是销售变好了，而是钱花少了
第四个：有息负债
上半年期末，万科有息负债 3512.6亿元，其中一年内到期的有息负债1788.6亿元，短债占有息负债的50.9%
货币资金590.5亿元，一年到期的非流负债1540.12亿元，现金短债比28.3%
看一下2025年期末的数据：有息负债3584.8 亿元，一年内到期的有息负债1605.6亿元，占比为44.8%
货币资金672.4亿元，一年到期的非流负债1366.5亿元，现金短债比49.2%
半年过去了，短债比在扩大，现金短债比更少了
财报，就是这个样子。
有好的迹象，比如万科的内部挖潜而经营性现金流回正；另外一个数据变得不是那么美好
还有些数据，就不展开说了，比如开发业务的结算毛利率（去年年末的8.1%到今年上半年期末的5.1%）
总结一句话，距离万科彻底摆脱困境，路很长很长。
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