广东
国庆假期刚结束，A股首个交易日就给楼市泼了盆冷水——房地产板块开盘承压，收盘下跌1.24%，港股地产板块也跌了1.26%。与此同时，美股、日股、台股却在假期里频创新高。
但奇怪的是，国庆期间各地售楼处明明很热闹。北京丰台某项目网签超70%，广州海珠某楼盘6天成交额约6亿元，50城新房认购量同比涨了超15%。
一边是股市冷脸，一边是售楼处回暖。到底该信谁？
数据回暖不假，但别高兴太早
“828新政”后，政策组合拳确实猛：现房销售全国推行、房贷可延至40年、首套房贷贴息1个百分点、换房退个税延续……
效果呢？国庆前6天，30城新房成交面积同比仅增长0.4%，刚扭转9月下滑10.8%的颓势。二手房好一些，18城成交面积大增46%。
但看绝对量——新房销售整体仍处低位。来访、带看量确实涨了，但真正掏钱签约的比例没跟上，“以价换量”仍是多数城市去库存的主要手段。
说白了：看的多，买的少；问的多，定的少。
真正的问题：分化在撕裂市场
贴息政策规定，150万总价、120平以内的首套房才能享受。这个门槛，在不同城市效果天差地别。
重庆、南宁等城市，超六成新房成交符合贴息条件，政策实打实惠及刚需。但上海呢？3万套新房成交里，符合条件的只有54套，覆盖率0.2%。
同一项政策，在有的城市是“真金白银”，在有的城市是“隔靴搔痒”。
更严峻的是库存。截至9月末，三四线城市去化周期高达32.4个月，而一线城市库存压力相对可控。总量去化压力没有消失，而是向三四线及弱二线城市集中。
核心城市在回暖，大量三四线仍在磨底。这不是同一个楼市。
政策还会加码，但逻辑变了
9月28日国常会明确提出“研究出台稳定房地产市场政策措施”。贴息只是第一步，后续大概率还有：
二手房交易税收进一步优惠
“以旧换新”补贴扩围
城市更新提速（“十五五”规划预计总投资15万亿）
但这一轮政策的底层逻辑和以往不同。过去是“放水刺激”，现在是“制度重建”——现房销售、项目资金封闭管理、自有资金拿地，这些都在重塑行业规则。
股市资金还在博弈，说明市场对政策效果仍有分歧。信心修复需要时间，政策也远没到收手的时候。
楼市的拐点不会一天到来，但方向已经清晰：核心城市先稳，弱能级城市慢慢熬。 对普通人来说，该不该出手，关键看你在哪座城市、买什么房子——分化时代，没有统一答案。
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