北京
文/广州进深 严明会
绿城拿下荔湾芳村客运站地块，已经两个多月。
眼下，项目已经流出不少信息。
1、规划7栋住宅
其中包括，4栋小高层板楼，一层两户；以及3栋高层塔楼，一层四户。
这与项目最初备案的“4栋54米中高层住宅塔楼和3栋100米高层塔楼”，有些许出入。
从原本清一色的纯塔楼布局，改成板楼与塔楼相结合的形式，把产品档次直接往上提了一个台阶。
这一步调整，针对性很强。
芳村客运站地块，地处白鹅潭辐射范围内，紧邻地铁，自带成熟生活底盘，先天流量足够。
但片区内竞品扎堆，同质化塔楼产品比比皆是。
绿城把纯塔楼改为板塔结合，就是要跳出单纯拼地段、拼配套的内卷，用产品力制造差异，打出绿城擅长的改善标签，并兼顾部分刚改客群。
不难看出，绿城对这块地的期待，不是快速走量，薄利周转。
而是想依托白鹅潭发展红利，落地一个能代表品牌水准的标杆作品。
2、楼栋排布
在楼栋排布上，板楼被放在了河涌一侧，拿景观做改善，塔楼则集中分布在地块另一侧。
高低分区的布局，让两类产品各自拥有独立视野，不会互相压制。
在小区中央，绿城做了集中式中央景观带，从南向北贯穿整个小区，以水景为灵魂串联起全部场景。
这套园林设计，放在板楼和塔楼中间，作为两个产品组团的缓冲带，既提升了小区颜值，也隔开高低区，减少干扰。
3、95-135㎡三至四房
户型层面，项目主打建面约95-135㎡三至四房，覆盖从首改到品质改善的全梯度需求。
约95-100㎡三房，瞄准年轻首改群体与三口之家，依托地铁通勤优势，门槛更友好；
约100-115㎡四房，适配二胎家庭、三代同堂，空间尺度更舒展；
约120-135㎡，定位品质改善，集中在板楼产品，主打大面宽，是主城进阶置业的好选择。
从产品划分来看，塔楼产品线更丰富，三房、四房均有供应，兼顾不同预算。
而板楼只做改善四房，没有小户型，把资源全部留给了改善客群。
4、拿地回顾
7月28日，绿城拿下荔湾芳村客运站地块。
成交总价168,593万元，折合楼面价2.45万元/㎡（未扣除配建），溢价率40.97%。
扣除配建后，实际住宅成交楼面价约为3.2万元/㎡。
这块地当时吸引了绿城、保利、越秀、中海、珠实5家房企参拍，竞价达50轮，十分抢手。
从区位看，地块位于荔湾花地湾板块，距离地铁1号线坑口站约300米，同时紧邻老牌大型商业体荔胜广百广场。
周边配套齐全，生活氛围成熟。
教育方面，地块已提前纳入芳村小学教育集团统筹范围。
这是一所百年老校，并且是省内首批省一级学校，在家长群体中口碑颇丰。
地块容积率3.9，不算太低，但在老城区很占优势。
价格上，由于地价不低，未来售价或在5-5.5万元/㎡。
项目建设单位为，广州绿芳房地产开发有限公司（以下简称“绿芳房地产”）。
该公司成立于8月5日，注册资本5.5亿元，由绿城华南投资发展有限公司间接持股100%。
绿城华南区域广州片区总经理刘亮亮担任绿芳房地产法人、经理，绿城华南区域公司总经理王永飚任董事。
5、杀回主城
这是绿城在广州老城区的第二个盘。
第一个是海珠的绿城馥香园。
绿城馥香园项目地块，是绿城于2024年12月拿下的海珠客运站地块，总价24.16亿元，折合楼面价近3.4万/㎡。
拿地后，绿城火速开工，一个月时间项目信息便已出炉。
去年4月19日，绿城馥香园开盘，当天卖了100多套，去化超九成。
目前，该项目已经清盘。
除了绿城馥香园，绿城这两年推出的独立操盘项目还有，番禺的绿城玉海棠和绿城臻园。
前者同样卖得火爆，已经售罄。
后者是豪宅盘，今年6月拿到预售证，正式对外开售。
据绿城方面官宣，绿城臻园项目合院产品，首开销售金额达3.21亿元，去化率约84.71%，最高成交单价突破了10万元/㎡。
在广州土拍市场，绿城表现也很积极。
去年以来，它参加了多场竞拍，但只斩获了芳村客运站1宗地块。
此次再度杀回广州主城，绿城依然带着产品优先的底层逻辑。
只是荔湾楼市竞争激烈，最终能否突围，还要打个问号。
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