小地块为什么越来越受追捧

一个反常的现象正在土地市场发生

过去开发商拿地，讲究大盘思维，地块越大越好，动辄几十万方的超级大盘，一卖就是十年

那时候的逻辑很简单：规模即话语权，体量即利润

但现在，风向变了

9月10日，深圳迎来“8.28”楼市新政之后，首宗备受关注的土地出让

位于福田区香蜜湖街道某地块，面积仅为5844.41㎡

这块“迷你”宅地，吸引来7家房企争夺

经过线下250轮竞价！最终以25.5亿元成交，溢价率高达125.46%

与此同时，新政后的第三周（9.14-9.20），300城住宅用地出让金继续回落，平均溢价率只有3.7%

一边是整体市场的“量价双降”

一边是核心区小地块的逆势疯抢

面对如此强烈的反差，我们不禁要问：房企为何对这些“小而美”地块情有独钟？

01

要回答这个问题，首先需要理清讨论的对象

一般来说，“小而美”地块指的是规模可控、条件优质的小型住宅用地

其出让规划建面通常介于1万至5万平方米之间

借鉴中指研究院的标准，“小而美”地块的划分通常有三个要求：

1.起拍价可控，一般控制在10亿元以内

2.规划条件优越，容积率多数在1.5-2.0之间，适合打造高改产品

3.城市核心区板块，享有区位优势和完善配套

条件看似不低，但这类地块在供地结构中的比重正在快速抬升

2026年前4个月，22个重点城市“小而美”宅地推出占比达到43%

而2022年同期仅为21%，五年间占比实现翻番

这一供应趋势确立的背后，首先是土地供给端的倒逼

核心城市的土地资源越来越紧，大宗宅地日益稀缺，供地更多依托城市更新中的零星地块

换句话说，不是房企不想要大地块，而是核心区已经很难再有大地块了

除了土地供应的转变，小而美地块受追捧的另一重原因，在于房企资金账本的考量

表面看是土地供应在变，但真正反映的是开发商在新周期里的生存逻辑变了

小地块资金压力小很多，不用像大盘那样一次性投入几十亿，对现金流的要求低得多

同时，它更容易用小成本进入城市核心，开发周期也更短

从拿地到入市通常一年左右就能完成，资金回笼快，不用赌三五年后的市场

这看起来是一笔极其安全的账，但硬币的另一面是

小地块的开发难度，其实远超大盘

土地颗粒度变小，意味着每一个项目都必须从头想一遍

这块地适合做什么，客户是谁，产品怎么回应这块地的条件

标准化复制的空间被彻底压缩，定制化研发的必要性被无限放大

正因为难，它倒逼房企必须把每一步都做对

02

小而美地块如何破局

空间给小地块带来资金上的优势，却也给产品提出了更大的挑战

地块越小，往往留给产品发挥的空间就越少

而这也是小地块真正难的地方

大地块可以用尺度解决很多问题

一个大园林、一条中轴、一座大门、一个会所，都可以形成很强的体感

但小地块没有这么多空间

所以小地块更应该思考的，是怎样能够把有限的空间做出更大的体感

不是物理意义上的大，而是感性层面的大

而过去两年，那些率先看懂这个逻辑的房企，已经在用“小而美”地块跑出了不错的结果

他们破局的核心，不在于做大，而在于如何在极小的空间里做出大体感

这极其考验房企的规划设计功力

我们复盘了中国房地产市场最具代表性的“小而美”地块的生存环境

深圳代表昂贵的成本，上海代表严厉的规则

这些外部因素，恰好是操盘任何一个小地块都必须面对的核心约束

深圳后海·招商玺，位于深圳核心的南山后海板块

它的开发建设用地面积仅约1.5万㎡，大约是两个足球场的大小

就在这样一块巴掌大的土地上，招商做出了近10万㎡计容建面的顶豪社区

并实现了首批40套房源开盘2分钟售罄的市场热度和肯定

后海·招商玺效果图

后海·招商玺的核心思路，不是在配置上堆料的豪

而是把空间往立体上做

于是就有了它最值得看的“浮岛甲板”立体规划

项目竖向空间规划图

四栋住宅被整体抬升于三层架空绿化甲板之上，形成“超级社区底盘+浮岛绿化甲板”的立体空间系统

项目一层入口做到了无柱跨度最大达28米，7根高约7.5米巨柱呈阵列式布局

超尺度的酒店式落客区结合两侧开放式街区，形成完整且连续的公共界面

浮岛甲板层通过超轻薄结构工艺的风雨连廊，联通三重立体园林和单元大堂与会所，形成错落有致的立体社区形态

从而创造出整个深圳极为少见的，约3000㎡浮岛花园+约2500㎡主题会所

项目还主动代建了红线外的公共绿化，通过约4200平方米的花园作为“后海·招商玺”首展

花园在承担展示功能的同时，把车行、步行、停车的现实需求，巧妙地折叠进一座花园里，让归家的情绪从踏入这里就开始被引导

不惜花费更高的成本和代价，只为给业主归家路上多出一道日常风景

在深圳湾这种地段，开发周期每拖一天都是成本，但招商选了慢下来

为了这个方案，用了547天设计周期，5家国内国际一线团队竞赛比优，最终找到了最适合后海的答案

如果说后海·招商玺是高举高打的底气，用浮岛甲板、无界会所、红线外设计把1.5万㎡抬到顶豪的高度

那么上海的越秀·静安天玥走的则是另一条路

在螺蛳壳里做道场，用曲径通幽的规划，把有限的空间变成层层递进的体验

越秀·静安天玥项目效果图

项目地块极为mini，建设用地面积仅约8168.22平方米，总建筑面积约3.5万平方米，容积率2.5

面积虽然小，但越秀没有因此压缩业主的归家体验

在动线设计上，项目借鉴瑰丽酒店、曼谷四季酒店，打造了一套酒店式度假归家体系

通过仪式感的层层递进，让归家体验变得深邃而丰富

越秀·静安天玥门头效果图

从酒店式主入口开始，约45米超长的门庭，运用大面积的巴西进口奢石、名贵绿植、水系营造，奠定第一重仪式感

进入社区后，归家路径被拆解为3大主题花园和2条归家动线

但小地块做不了大型景观节点，这是物理限制

越秀的做法不是“放弃造景”，而是换一种方式，用大乔木和花卉等元素打造多重立体景观，分散在归家动线沿途

越秀·静安天玥园林效果图

会客水庭院、香氛漫步道、林下邻里会客厅……

这些尺度不大但密度极高的景观节点，成了业主归家路上一个个可以停留、可以感知的小场景

越秀·静安天玥会所效果图

项目1、2号楼架空层做深度打造，形成全龄复合泛会所空间，涵盖健身、阅读、会客、儿童休闲等场景

室内外功能相互补充，进一步提升了社区的生活浓度

这种“门厅-花园-庭院-会所”的四重递进式动线，在心理上极大地放大了空间的深度，让住户每次归家都像经历一次微度假

而这套社区营造逻辑，最终在销售端得到了清晰验证

147套房源在开盘当天全部售罄，去化率100%

截至2025年7月9日的网签数据显示，越秀·静安天玥以100%的网签率在静安区内环项目中领跑

两种路径，最后都殊途同归

小地块的操盘逻辑，从来不是研究如何把地块做大

而是如何在有限的空间里，把客户的体验感发挥到极致

03

小地块，真正考验的是判断力

说到底，小地块营造难点，最终都指向同一个核心能力：判断力

大盘做错了，还有下一期、下一个组团来补救

小地块没有下一期，整个项目就只有一次

空间有限，容错率为零，每一个决策失误都会被放大

判断什么？首先是判断这块地的价值到底来自哪里

是地段、是景观、还是配套

后海·招商玺的判断是：极致城市资源与自然资源的双重叠加

后海·招商玺效果图

深圳湾核心区的滨海资源，仅约1.5万㎡的极小用地，不可复制的地段和视野

正因如此，项目用垂直分层替代大盘的铺展，用场景密度营造空间体验

项目做红线外设计、边界消融，本质是把产品研发和城市联动放在一起考虑，出发点是对地块气质的研判

其次是判断客户真正的需求到底是什么

越秀·静安天玥主要定位周边改善型客群，尤其是三口之家和二孩家庭对居住空间的需求

将产品面积段刚好卡在总价可控、又能满足功能需求的区间

锁定建面约120-142㎡的三到四房主力段

电梯双开门的设计，营造出类一梯一户的效果

这样的空间体验感，一般只有总价2500w+豪宅才能有的体验

越秀·静安天玥电梯厅效果图

建面约142㎡的奢适3房，南北通透的3+1户型空间

为客户家庭生命周期变化考量，提前预留出改造的空间，间接满足客群的定制化需求

最后要判断的，是项目的唯一性到底是什么

前海·招商玺的唯一性，是这块地的稀缺性足够强

前海桂湾片区四年未有宅地供应，这个地段壁垒已经足够强

所以招商不需要面面俱到，只需要围绕目标客群做深度定制化

把产品做到最好，就会有人买单

越秀·静安天玥的唯一性，来自它对目标客群的精准判断

锚定“静安内环内绝版真改善”的定位

把产品设计理念、工艺、细节都围绕中产改善家庭的需求定制

用体验感在有限空间里做出别人替代不了的东西

所以，唯一性就是在清晰的取舍中，找到那个别人无法替代的锚点

04

小地块受追捧，除了产品层面的逻辑，还有一个更深层的时代背景

其实还藏着一个更深层的时代注脚

8.28现房销售新政的落地，宣告了那个“高负债、高杠杆、高周转”的时代的落幕

当购房者只愿意为看得见、摸得着的房子买单时

房子就回归了商品的本质

小地块门槛低、总价可控，给民企打开了进入主城核心区的窗口

也只有小地块，可以让开发商能够在较短的时间内

完成从拿地到交付的完整生命周期，最大限度地挽回开发周期里的时间成本

这也是小而美地块给房企带来的最后一道缓冲线

但窗口开了，不代表谁都能进

真正能在小地块上做出彩的，不是钱最多的，不是规模最大的，而是判断最准的

大盘赌的是未来，小地块赌的是当下

当未来变得越来越不确定时，能守住当下，本身就是一种胜利

以上为正文，来自小泽

这是真叫卢俊公众号的第6727篇原创文章