上海
9月22日，深交所公募REITs信息平台显示，华夏凯华封闭式商业不动产证券投资基金项目状态更新为“已申报”，申报类型为首发。这一申报距底层资产的关键一步仅过去一个多月。2026年8月，凯华集团旗下广州国际轻纺城商业用房土地使用权续期获广州市政府批复，续期合同签订、土地出让金足额缴清，成为广州首个落地的商业用地续期项目。
仲量联行评估咨询团队在凯华项目申报过程中为客户提供底层资产评估服务。从续期政策研判到申报口径下的价值论证，团队全程参与了底层资产从“年限受限”到“符合申报要求”的关键历程，为凯华集团、基金管理人及专项计划管理人提供符合监管要求的估值支持。
从续期落地到REITs申报，一个多月的时间差说明：土地续期已不只是产权手续，更是支撑资产进入资本市场的有利条件。
凯华项目的意义验证了一条完整路径：续期政策可预期、续期成本可测算、续期后的资产可以对接资本市场。这条路径对更多持有短年限资产的业主和投资人意味着什么？结合北上广深四地最新政策与一线估值实践，我们有以下三点观察。
今年以来，广州、上海相继出台工商业用地续期新政：广州强调续期条件、期限与费用的量化，并将投资强度、土地产出率等绩效因素纳入判定；上海提出“以续期为常态、不续期为例外”，以提前续期和弹性年限稳定企业长期预期。北京将续期纳入城市更新实施，深圳以条例加一事一议处理个案。路径不同，方向一致——把“土地到期怎么办”从模糊的尾部风险，变成可测算、可定价、可提前安排的成本。据行业量化统计，至2035年全国将有超120万宗非住宅用地到期，其中北上广深占比超18%，制度的清晰化正当其时。
补缴地价亦有其制度逻辑：原出让价款对应原期限内的使用权益，续期取得的是新增年限的权益，并非“重复收费”。更值得关注的是定价方式的变化——续期费用不再简单按完整市场价格重新收取，而是综合剩余年限、续期年限、基准地价或标定地价与项目绩效确定。例如广州对达标项目按标定地价70%计收、最长可续20年，绩效被正式纳入价格形成。合理的方向是“有偿续期、价格可测、绩效挂钩、成本可承受”，而非单纯追求出让收入最大化。
对资产价值而言，续期同时存在正向因素与成本因素。正向因素是收益期限延长、原有的“年限折价”得到修复；还有一项容易被忽略的变化——流动性与融资能力的恢复：只剩十年左右年限的资产，即便租金稳定，机构投资者也会因退出期限、贷款期限与REITs持有期的限制而降低投资意愿。成本因素则是补缴地价本身：若物业收益能力与续期成本不匹配，净提升可能有限。
在估值实践中，剩余20年更适合作为“市场注意力阈值”，而非一条机械的红线：进入20年，买方开始要求续期成本或退出情景；进入15年、10年，影响从估值参数延伸至贷款期限、改造回收期与退出路径。对尚未获批的项目，不宜无条件假设按最高年限续期，而应建立“不续期、按基准政策有偿续期、提前续期获批”三种情景——概率不是政策结论，而是必须披露依据的估值假设。
仲量联行提醒：土地续期的意义不止于年限延长——它意味着市场对未来经营周期、续期成本和资产价值预期的一次重新校准。
各地续期路径逐步清晰，市场正在形成新的分层：完成续期、成本锁定的资产；具备清晰路径但尚未办理的资产；受规划、绩效或权属问题制约、续期可见度较低的资产。即便剩余年限相同，这三类资产的估值逻辑与风险定价也将明显分化。凯华项目正是第一类资产的现实样本——完成续期、成本锁定之后，REITs申报随即启动。对商业公寓等土地年限较短的产品，续期规则的明确同样有助于修复二手交易中的“不确定性折价”，但能否适用，仍须以土地用途、权证与原出让合同为准。
未来的估值重点，不是给短年限资产贴上统一的折价标签，而是识别续期政策、成本与条件如何传导至项目现金流。更早把土地台账、政策路径、成本测算和资本安排连成一条证据链的企业，更有可能把“年限焦虑”转化为资产管理的主动权。
仲量联行评估咨询团队在商业地产与公募REITs估值领域有长期积累，为各类投资者提供持续服务，也已为公募REITs发行与存续管理、金融机构抵押物风险管理、大宗交易、城市更新及逾期土地补办续期等场景提供续期估值支持。
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