敢在深圳挑战华润置地，这家民营房企彻底火了

　　大家好，我是地产高富帅。

　　2026年真正进入金九银十，加上多个一二线核心城市发布了最新的关于现房新政，接下来的最后一个季度，真的已经到了行业绝杀局。

　　现阶段，无论是依托新政还是老规，各大开发商一定需要拿出压箱底的存货进场了，今年业绩排位赛的最终悬念，不到最后一天，都很难说哪一家房企能有绝对的领先把握。

　　在四大一线城市中，深圳市场绝对都是最特殊的存在，这里不存在央国企一统天下的局面，也没有任何一家房企有一招吃遍天的绝对优势，这里是百花齐放的正面厮杀。

　　当绝大多数一二线城市民营房企几乎全面退出时，深圳本土民营房企仍然扛起了半壁江山。这里没有孤勇者，只有尊敬的对手。

　　正在多数同行还在讨论，今年深圳头牌到底是中海地产还是华润置地的时候，这家低调民营房企用扎实的产品与业绩告诉市场，深圳的王者到底是谁？

　　深圳楼市的真正含金量

　　从整体开发格局来看，深圳也是最早进入存量时代的一线城市，核心区位的土地极其稀缺，开发商想要持续活下去，难度可想而知。

　　在这种严峻形势下，央国企与本地民营阵营形成了两大独立阵营，并且两类开发商正在形成各自的护城河，相互激励，持续碰撞出新的火花。

　　2025年，可谓是深圳楼市真正再次走向舞台中央的重要时刻。四大豪宅横空出世，无论是热度还是销量，都在全国刮起一阵深圳风。

　　在此之前的高周转时代，深圳房企似乎都是依靠市场上行而活，从此开始，深圳市场真正走出了产品力创新的独立行情。

　　更值得关注的是，在这一批豪宅中，有央企巨头，更有民企新贵，也有老牌土著，深圳这座城市的开放性，在这一刻得到了完全体现。

　　时间来到2026年，从今年前9月的单盘销售数据来看，小编看到了一个低调的王者：鸿荣源集团，凭借鸿荣源珈誉超级大盘，它雄踞榜单前列，力压多个大牌房企，占据深圳榜单核心位置。

　　相比于央企巨头的全国知名度，鸿荣源属于典型的本土派，深耕旧改大盘是其核心竞争力，并且已经逐步形成了独立的一套打法，在深圳市场仍然持续具备影响力。

　　这两天跟几个深圳的老朋友喝茶，聊起这两个月的房企榜单，好几个在头部央企干营销的老铁，脸色都不太好看。

　　原因很简单：那个过去十几年一直"闷声发大财"、被同行称为"关外地产王"的鸿荣源，如今在深圳这块地上，已经稳稳站在了跟华润置地贴身肉搏的位置上。

　　一个民营房企，跟央企在一个一线城市的决赛圈里掰手腕，这个画面，深圳楼市已经很多年没见过了。

　　先说数据，这是最公平的裁判。先看2025年的收官成绩单。

　　中指研究院的数据摆在桌面上：2025年1-12月，深圳销售金额TOP20房企，中海地产以215.85亿元居首，华润置地191.45亿元排第二，鸿荣源184.88亿元排第三。

　　TOP20合计卖了1790.63亿元，占全市销售额的60.85%，头部集中度还在往上走。

　　金额榜上，鸿荣源是"探花"。但翻到另外一个维度，画风就完全不一样了——

　　2025年全年，鸿荣源以53.92万㎡的销售面积，稳居深圳第一，深铁置业46.30万㎡第二，华润置地30.61万㎡只排第三。

　　这组数据实打实证明，作为民营房企，鸿荣源的去化能力不容小觑，在深圳的底牌含金量不低。

　　再看2026年的最新进度，这张榜单信息量更大。

　　截至2026年1-9月，中指研究院显示，深圳销售金额TOP20房企合计销售1791.37亿元，占全市销售额的74.02%（这个集中度比2025年又高了一大截）。

　　头部阵营变成了：华润置地301.27亿元重回榜首，中海地产273.86亿元第二，招商蛇口189.13亿元第三。

　　注意，华润这次是真杀回来了。

　　而鸿荣源呢？1-9月全口径金额榜上升到第四，权益和操盘口径也都稳在前五。但在销售面积这个硬核的维度上，鸿荣源依然以40.14万㎡排名全深圳第一。

　　也就是说，2026年前三季度，华润靠深圳湾澐玺这种顶豪项目在金额上完成了反超，但鸿荣源在"卖了多少面积"这件事上，还是深圳极具竞争力的存在。

　　把2025和2026两张榜单拼起来看，深圳楼市的格局就清晰了：央国企在高端市场强势回归，而本土民企在"走量"这件事上依然是基本盘。

　　这是一场各打各的仗，谁也没能把谁彻底压下去。也就是说深圳楼市真正的绝对霸主，现阶段仍然是一个谜团。

　　2026年华润置地在深圳的强势突围，实际上是其这几年在造城体系基础上的再次进化。“新运营后开发”，已经成为华润置地在一二线城市持续领先的又一里程碑式突破。

　　在很多城市CBD版图中，华润置地是永远不会缺席的存在，也往往是旗舰豪宅的最终焦点，这也是其近两年横扫深圳高端市场的绝对利器。

　　再看看鸿荣源集团，从大方位是走旧改大盘路线，但是细细品味，鸿荣源的路线与华润置地早期造城体系如出一辙，商业运营才是其最大杀手锏。

　　鸿荣源在深圳干了三十多年，最出名的标签就是"造城"。属于深圳外围的领跑者，并且在高端商业运营方面有着不输华润万象系的硬实力。

　　从龙华中心的壹成中心（总建面约320万㎡，深圳最大旧改项目之一，早年开盘6小时售罄1637套，"演唱会式卖房"的鼻祖）。

　　后期到宝安中心的壹方城，再到今天在售的珈誉府（约248万㎡"城宇宙"）和观城（总建面约410万㎡），鸿荣源的每一个大盘，都是一个能自成体系的"城"。

　　这套打法的核心逻辑，是把"造中心"当成了产品本身。

　　在早期几年，华润置地操盘的超大型综合体华润城，正是出自这一套造城体系，如今惊艳的万象天地与悦府组合，放在全国看都是极其成功的操盘打法。

　　说白了，鸿荣源的产品力，不是靠一个爆款户型出圈，而是靠"配套兑现"这四个字，这也是当今核心城市最有效的一套综合打法。

　　再看商业系统，深圳民营房企中，少数能和万象系商业掰手腕的，均来自鸿荣源。

　　壹方城购物中心单年销售额64亿+，壹方天地31亿+，深圳年销售超10亿的商业项目总共才16个，鸿荣源占了两席。

　　更值得一提是，鸿荣源壹方商置匠心雕琢的新一代全自持商业样本：湾区壹方超级购物天地，又一个体量达到50万方的超级巨无霸商业项目，2027年或将迎来开业。

　　住宅回款 + 商业租金两条腿走路，抗风险能力拉满。

　　对于鸿荣源这类主打刚需、刚改、靠性价比和兑现力取胜的本土房企来说，这恰恰是最有利的环境。

　　如今改善型需求被激活，核心区流动性提升，形成"刚需上车—改善置换—核心区增购"的梯次消费格局，踩准了这波需求的房企，自然吃到了红利。

　　当下购房者不再只看你挂着谁的招牌，而是看你的配套是不是真的兑现了，你的户型是不是真的好用，你的价格是不是真的实在。

　　在这个评价体系下，像鸿荣源这样"把城造好、把家做实"的企业，天然占优。这也是当今深圳市场，民营房企永远有自己一套活法的核心原因。

　　“以华制华”出奇制胜

　　在深圳市场，特别是在2026年以后，华润置地成为一直占据顶流话题的领头羊，不仅仅是业绩持续领先，更是其强运营、强产品内核所塑造的独一份气场。

　　与往年万科成为行业对标不同的是，2025年之后，似乎大部分房企都把目光聚集到了华润置地，“学习华润好榜样”成为业内共识。

　　鸿荣源有着与华润置地相同的发展基因，在近两年的管理班子调整过程中，在2026年下半年开始，鸿荣源枪口瞄准了华润置地。

　　目前从内部与外部渠道了解到，鸿荣源正在试图重新组建一个全新的团队，最直观的就是直接从华润置地挖人，在近两个月，鸿荣源首次放出了不少新增岗位。

　　据悉，华润置地多个城市公司的产品与营销骨干，几乎都接到了来自鸿荣源岗位的猎头电话，在圈子已经形成了一定影响力。

　　尽管从体制来看，华润置地是央企，鸿荣源是民营，但是从目前在深圳市场打造的项目内核来看，几乎用的是同一套操盘模型。

　　强兑现，成为这两家房企在深圳市场最大的标签，很显然华润置地的很多地产人也感到非常意外。

　　本次猎聘计划，这也是鸿荣源首次市场化批量引进外援，早期团队高管大多由资深老兵担纲。

　　这一局面自今年上半年被彻底打破，地产一品塘曾经独家有过报道：前星河地产集团分管设计副总经理张俨强势加盟鸿荣源集团，担任集团设计负责人。

　　张俨，80后，深圳大学本科毕业，天津大学硕士毕业，属于妥妥的深耕深圳型选手，硕士毕业之后一直在设计公司，华汇设计院从事建筑设计工作。

　　张俨早期在星河地产总部工作，后期调任深惠区域担任设计总多年，2025年回归地产集团总部，在星河地产任职超过10年。

　　设计团队应该是鸿荣源本次猎聘最重要的部门之一，换了部门一号位，接下来技术骨干肯定会迎来一批大动静，华润置地的产品人才成为首选目标。

　　除去产品团队，鸿荣源在营销操盘手方面也有大动作，项目营销总岗位也是如今最重要的岗位之一，特别是鸿荣源这种超级大盘，动辄货值超百亿。

　　在深圳主流房企中，近期应该也有不少高量级操盘手与鸿荣源在接触中，鸿荣源很显然，也想通过这一波热度，重新调整现阶段的核心团队，迎接新的市场竞争。

　　敢在深圳市场直接叫板华润，更直接打出了定点挖人的旗号，鸿荣源算是头一家，深圳市场真的热闹起来。

　　总结：

　　写到这里，其实那个"谁是深圳楼市真正王者"的谜底，小编依然不打算给出答案。

　　因为答案本身，可能已经没那么重要了。

　　华润置地用深圳湾澐玺这样的顶豪证明了一件事：核心地段的稀缺资产，永远有人愿意用真金白银投票。这是央企的资源厚度与运营能力，是别人短期内复制不了的天花板。

　　而鸿荣源用40.14万平方米的销售面积证明的是另一件事：在这座城市真正要住人的地方，把配套兑现好、把价格定实、把生活做顺，房子就一定能卖出去。

　　这是一家本土房企用三十多年攒下来的底盘，同样复制不了。

　　一个守着天花板，一个守着基本盘。天花板决定这座城市能有多高，基本盘决定这座城市能站多稳。

　　真正被改写的，其实是深圳楼市的评价体系。深圳楼市已经告别了看招牌的时代，进入了一个看兑现的时代。

　　在这个新的评价体系里，央企不一定稳赢，民企也不一定出局。拼的不再是出身，而是谁更懂这片土地，谁更懂住在这片土地上的人。

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