北京
文丨乐居财经 曾树佳
年初，雅居乐集团（03383）主席陈卓林，在新春寄语中直言，2026年是房地产行业从阵痛走向新生的关键之年。
具体落在雅居乐身上，则是债务重组的推进。
过去一年，它一直与境外债权人，保持建设性对话，希望能制定一项在财务上可行的长期全面境外债务重组解决方案。
经过数月的磋商，雅居乐终于公布了重组条款。涉及的债务重组金额，共占现有银团贷款未偿还本金总额约61.5%。
如果推进顺利，雅居乐将在接下来的六周内，发布重组支持协议。
不过，债务重组的另一面，是陈卓林家族在雅居乐的实控地位，可能受到挑战。
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债务重组
此次债务重组，涉及解决雅居乐本金总额约51.83亿美元的金融债务。
其中，包括现有银团贷款、优先票据、永久证券、可交换债券、借入或担保的其他贷款等多个债项的未偿还金额，分别为9.75亿美元、17.47亿美元、19亿美元、3.08亿美元、2.52亿美元。
为了解除、清偿这些范围内的债务，雅居乐将拿出91.99亿股公司新普通股及缴足股份，占重组完成时公司总股本的64.6%，形式为新公司股份或新可交换债券。
上述提及的“新可交换债券”，是指由一间新的孤儿特殊目的公司发行的零息可交换债券，原发行金额最高为356.49亿港元，期限为364日，这些债券将于到期日，强制交换为新公司股份。
除此之外，为了给后续债务留足腾挪空间，雅居乐还特地争取了一项条款：
可选择将上述任何债务排除于范围内债务之外；将总额为最多10亿美元的任何额外债务纳入为范围内债务。
换句话说，这次重组的“债务篮子”，是可以调整的：能往外拿，也能往里加，但加进去的最大金额是10亿美元。
此举的好处在于，原来名单里的债，不是必须全部一起重组，可以挑着来。某笔债特别难谈、或者单独处理更合适，就可以把它“踢出去”，不让它拖累整体方案。
而如果谈判的过程中，发现还有别的债也需要一起处理，可以把它们加进来，就不用重新搞一套重组程序，省时间、省成本。
如果这套债务重组的方案能够成行，将较大程度化解雅居乐的流动性压力，但代价是实控人的地位，受到了挑战。
本次债务重组前，陈卓林家族是雅居乐集团的实控人。
截至6月30日，陈氏家族合计持有雅居乐56.67%的股份，处于绝对控股地位。其中，Top Coast Investment Limited一家就持股47.42%，是公司里的单一最大股东。
但当债务重组完成之后，局面会明显变化。陈氏家族的持股将被大幅稀释，比例可能降到20%左右。
也就是说，他们将经历从手握过半股权、稳稳控盘，到持股和话语权明显缩水的落差。
2
处置资产与抓去化
雅居乐在调整着自身的业务结构。
2026年上半年，其整体营业额为108.61亿元，其中物业发展、物业管理、其他业务的营业额，分别为38.05亿元、60.44亿元、10.12亿元，占比分别为35.0%、55.6%及9.4%。
该公司的物业管理业务营收占比，已超过了其物业发展板块。
截至2026年6月末，雅居乐总借款为449.82亿元，较2025年12月31日的468.06亿元，减少18.24亿元，表明其化债产生了一定的成效。
不过，它一年内到期的借款仍有419.72亿元，而现金及银行结余总额仅为45.14亿元，其债务重组的紧迫感，显而易见。
后续，雅居乐补充现金流仍主要有两个途径，一是资产处理，二是加快销售去化。
上半年，其资产出售的策略较为清晰：剥离环保等非核心业务，退出合作分歧项目，并处置海南清水湾的部分重资产。
这些动作的核心目的都是回笼资金、减少负债、集中资源保主业。
另一方面，雅居乐表示将持续优化经营策略，加快物业预售及交付工作，并以审慎发展策略聚焦珠江三角洲及长江三角洲等重点城市群。
截至今年6月末，该公司于68个城市，拥有预计总建筑面积约2,503万平方米的土地储备，其中珠三角及长三角分别占约30%及4%。
它将继续推进成本控制、资产处置等措施以改善流动性，力求在行业筑底修复的关键之年实现稳定运营。
上半年，雅居乐的行政开支为5.36亿元，较2025年同期的7.03亿元减少23.9%，这主要由于集团于回顾期内进行严格的成本控制。
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