17亿只是冰山一角：郑家纯家族把内地两座地标摆上货架

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

千亿债务压顶，郑家纯家族把宁波三江口第一高楼卖了：17亿，连租约一起打包

一周之内，市场消息称新加坡“收租人”两度接盘；上海K11则被拆碎送上REITs

宁波三江口最高的那栋楼，连同租客合同，一起被卖掉了。

10月6日，新世界发展发布2026财年年报。一份本该只谈利润和负债的业绩报告里，夹着一句轻描淡写的话——宁波新世界广场甲级写字楼“宁波塔”4层至41层，已连同租约出售。加上杭州项目一期写字楼、商铺及地下车位，两单交易总金额逾17亿元人民币。

17亿，听起来不是小数目。但如果你知道这栋楼当年拿地花了多少钱、盖起来花了多少钱、如今以什么价格出手——这个故事的浓度，远比数字本身高。

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宁波塔：当年60亿拿下的地王，如今连租约一起打包

宁波塔，地上56层，高249.7米，三江口天际线里最扎眼的一根针。甲级写字楼部分2021年落成，是宁波首个同时拿下LEED金级和WELL金级双认证的综合体项目。

它背后是“宁波新世界广场”这个超级综合体：总建筑面积约85万平方米，涵盖K11购物艺术中心、甲级写字楼、高端酒店、住宅，总投资约230亿元。而这块地本身就有故事——2013年，新世界斥资约60亿元拿下宁波三江口原铸铜厂旧改项目，12宗地块、占地9.97万平方米，当年就是宁波“地王”。

十几年过去，地王没那么香了。写字楼2021年落成，吸引的租户包括银行、保险、法律、国际贸易及海运等行业龙头企业，租约签到手上——然后新世界把4到41层连同租约，一揽子卖了。

值得一提的是，宁波塔43至56层原本规划留给瑰丽酒店。但据宁波鄞州区百丈街道今年9月在问政平台上的回复，酒店部分“基本确定万豪系相关品牌”。从瑰丽到万豪，从200多亿投入的旗舰综合体到年报里一笔“17亿资产出售”——这栋地标楼的叙事，正在被悄悄改写。

02

杭州壹山：K11还没开业，办公楼先“出”了

如果说宁波塔的故事是“建好了再卖”，杭州的故事则更超前——楼还没交付，先把写字楼和商铺卖了出去。

杭州新世界城市艺术中心，位于上城区望江新城核心，紧邻杭州站，地铁1号线、7号线、18号线（在建）三线交汇。项目占地约11.6万平方米，总建筑面积约74万平方米，由德国建筑师奥雷·舍人与日本建筑师坂茂联合设计，业态包含K11购物艺术中心、K11 ATELIER办公楼“壹山”、瑰丽酒店、服务式公寓及住宅。

K11购物艺术中心预计2027年第四季度才逐步开业——也就是说，这个综合体的商业心脏，至少还有一年多才能开始跳动。但属于它的甲级办公楼“壹山”一期（可售楼层面积约28万平方呎）、配套商业1至4层以及地下停车位，已经连同宁波塔一起被打包卖了。

一个还没开业的超级综合体，办公楼层率先易主。这在新世界内地的项目操盘史上，是第一次。

03

买家是谁？一周之内，这位新加坡“收租人”两次出手

市场消息把买家指向新加坡上市房企华业集团（UOL Group）。

这家公司不是纯炒家：它背后有泛太平洋酒店集团，自己就是“业主+运营商”，旗下管理着泛太平洋、宾乐雅两大酒店品牌，总资产约200亿美元。它喜欢能收租、能管、能穿周期的类固收资产。

更巧的是，就在一周前，彭博引述消息报道，华业集团正与新世界洽购尖沙咀凯悦酒店50%股权，酒店总估值约30亿港元，共设381间客房。持有酒店另外50%股权的中东主权基金阿布扎比投资局也在讨论出售股权给华业。

一周之内，从香港酒店到宁波、杭州写字楼，这家新加坡财团掏出近50亿港元，连续接下了郑氏家族手里的资产。

不过需要说明的是，宁波塔销售人员对当地媒体表示买家“是本省一家企业”，与市场消息存在出入。买方身份尚未获官方最终确认，以买卖双方公告为准。

04

17亿救不了新世界，但信号比17亿值钱

把账摊开说：17亿元人民币约合20亿港元。对比新世界发展最新财报披露的数据——总债务约1433亿港元，净债务约1263亿港元，净负债比率68.3%——连零头都算不上。

那为什么市场还在看？

因为信号有两个。

第一，港资巨头承认了周期。 以前港资最爱说“位置、时间、复利”；现在先保流动性。新世界发展行政总裁黄少媚在业绩报告中的表述很直接：“优化资产负债表仍然是管理团队最重要工作。”

第二，核心城市好资产不是没人要，是只在“卖方肯让步”时有人要。 宁波塔带租约、杭州壹山有K11光环——资产成色都在，但估值逻辑已经从“稀缺溢价”切回“现金流折价”。对华业这样的长期持有型买家来说，现在是买入窗口。

05

不止卖楼：上海K11不卖了，改成“拆碎了上市”

卖楼之外，新世界还有一手更精巧的操作。

9月21日，新世界发展公告拟分拆上海K11 Art Mall及K11 ATELIER新世界大厦，通过公募REITs在上交所独立上市，该基金已于9月19日获受理。这是首个港资商业不动产C-REIT项目。

具体拆法是这样的：REITs拟募集规模约38.18亿元，新世界自己认购20%（约7.64亿元），其余80%由外部投资者买单。资产出售对价约40.14亿元，新世界扣除保留份额后，净拿到手约32.4亿元，用于偿还贷款及一般公司用途。

分拆完成后，新世界对上海K11的持股从100%降到20%。但品牌照用、管理照做——底层资产继续以K11品牌运营，新世界通过全资子公司继续担任营运管理人。

简单说：上海K11还是你的K11，但房子已经不全是你家的了。基金招募说明书显示，上海K11商业部分出租率保持在高位，是一栋能稳定赚钱的楼。能赚钱的楼拿出来发REITs，本质是把未来的租金收益一次性变现，换回真金白银去堵当下的债务窟窿。

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SKIES：卖不动，干脆“倒贴钱退租”

如果说宁波塔和杭州是“打折出货”，那11 SKIES就是割肉离场。

9月30日，新世界与香港机场管理局达成终止协议：旗下公司将11 SKIES的三幢办公大楼及娱乐枢纽无偿移交机管局，另需支付超过30亿港元终止费，其中现金23亿港元。项目将于2027年4月1日交还。

这原本是一个2018年签约、租约到2066年的48年长租约——新世界投资约200亿港元，打算在机场旁边搞一座380万平方呎的超级综合体。现在，租约提前四十年终止，资产白送，还倒贴30亿。

瑞银的评语很直接：初步而言属正面消息——因为新世界原本承诺每年向机管局提供最低18亿港元的租金分成保证，这笔或有负债终于被豁免了。但“正面”二字背后，是一个200亿港元的投资计划彻底认赔。

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为什么这么急？翻翻年报就明白了

答案是：缺钱。

新世界发展2026财年（截至6月30日）股东应占亏损约281.49亿港元，亏损主要由于11 SKIES项目相关的非现金耗蚀亏损及拨备所致。若撇除该项及投资物业公平值变动等非现金项目，集团经常性营运净溢利约22.28亿港元，为过去三年首次实现盈利。

但22亿的利润，对于1263亿的净债务来说，仍然是杯水车薪。

翻开到期债务表更直观：未来三年到期债务总额超过1000亿港元，其中一年内到期约232亿港元。而集团可动用资金合计约330亿港元，包括现金及银行结余约170亿港元及可动用的银行贷款约160亿港元。

一边是三年超千亿的到期墙，一边是330亿的弹药。中间差出来的那一大截，就是新世界必须不断“卖卖卖”的根本动力。

08

郑氏家族的内地故事，正在被重写

新世界发展成立于1970年，1972年港股上市，郑裕彤家族一手缔造。鼎盛时期，它在内地二十多个城市布局了K11购物中心、瑰丽酒店、高端住宅——几乎每一座K11，都占着所在城市最贵的路口。

但“运营权”和“所有权”正在加速脱钩。

上海K11发REITs后，新世界从100%持股降到20%；宁波塔写字楼整层卖给别人；杭州K11还没开业，办公楼先“出”了。资产变成别人的、品牌和管理权留在自己手里——这是新世界在内地正在走的路径。

这条路有一个好听的名字叫“轻资产运营”，也有一个更直白的注脚：把砖头水泥卖掉，留住招牌和团队，用别人的房子继续赚管理费。

郑家纯家族正在做一道复杂的算术题：卖掉哪些资产、保留哪些资产、引入谁的资金、让出多少权益。每一道都关乎这个香港老牌豪门在新周期中的站位。

从宁波三江口到杭州望江新城，从上海淮海中路到香港尖沙咀，郑氏家族的地标资产正一件件被摆上货架。买家们看到的，是经过一轮价格调整后的核心资产；而卖家看到的，是每一笔回款都在为千亿债务争取喘息的空间。

这场资产腾挪的结局，可能要等到新世界下一份年报才能看清楚。但有一件事已经明确：对于手握现金的投资者来说，中国核心城市的优质商业地产，正在进入一个需要认真审视的时间窗口。

来源：【深圳房产在线】公众号综合自新世界中国官方公告、新世界发展2026财年业绩报告、彭博社、香港经济日报、证券时报等公开资料整理。文中涉及具体交易金额、债务数据及资产处置进展，以官方最新披露为准。本文仅为市场观察，不构成任何投资建议。