城市更新中的民生答卷与“幸福方程”

中建方程北京项目调研行（一）

■杨毅■张克然

在城市更新纵深推进背景下，棚改项目如何既建得快，又建得好，同时把民生保障落到实处？城市综合开发企业如何跳出传统“拆建安置”的单一开发模式，探索参与城市更新的新路径？带着这些问题，中国经济时报中时商道调研组近日赴中建方程北京区域项目开展了实地调研。

此次调研恰逢国务院《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）印发不久。《规划》明确将“稳步推进城中村更新改造”“推进‘好房子’建设”列为重点任务，并提出“促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”。对中建方程而言，这一政策导向与其近年来由“拆建安置”向“城市更新运营”转型升级的业务逻辑高度契合；而对调研组来说，顺义杨镇和延庆两个区域的项目恰好提供了观察这一业务逻辑的具体场景。

杨镇：北京大型棚改项目的“快”与“好”

调研组第一站是顺义杨镇。这里是北京市在建规模最大的棚改安置房项目所在地——建设用地面积约35.03公顷，规划建设安置房109.5万平方米。住宅楼栋数88栋，层数7-15层，建设套数7843套；配套单体40栋，层数1-3层。涉及杨镇一街、二街、三街、东庄户、老庄户、二郎庙6个行政村共11455名安置群众。

顺义杨镇棚改安置房项目建成实景

项目体量之大，通常意味着周期之长。但调研组了解到，该项目A片区6957套安置房已于2026年7月完成规划核验，B片区886套正在进行室内精装修和室外管线工程收尾。中建京东党支部书记、董事长罗晓林在座谈中介绍，项目通过“挂图作战、分区管理”模式，对10个施工标段实施精细化调度，实现人员配置、物料运输、工序衔接的全流程管控。其中，B片区仅用7个月完成主体结构封顶。这一进度在同等体量的棚改项目中并不多见。

不过，“快”并非衡量项目的全部标尺，杨镇项目更值得关注的是它在“好”上持续下功夫。罗晓林介绍说，项目从规划阶段就明确了“民生项目”的定位，项目团队始终秉持一个朴素理念：“让百姓满意就是我们的初衷。”在这一逻辑下，项目在户型设计和精装选材环节建立了“问需于民”机制：户型从最初的6种扩充至12种，面积覆盖50至125平方米，同步规划田园风、学院风、现代风三种楼栋外立面风格。组织6村200余名群众代表参与厨卫、门窗、电梯等主材选型，选用知名品牌木门、电梯、厨具、卫浴等产品；分批开放样板间供群众实地观摩，逐条吸纳意见优化装修标准，应村民诉求将卧室木地板全部更换为防滑地砖。安置房所有装饰装修材料均采用国内一线品牌，且对厂家考察后7个地块统一品牌。项目在同等财政投入下，执行了高于常规安置房的建设标准，让居民在细微处感受到民生温度。

村民代表参与安置房选材选型

项目配套的两所幼儿园采用钢结构隔震措施，绿地率30%，托老所、地下车库等公共服务设施同步配建。其中6025地块幼儿园获中国城市科学研究会“健康建筑设计标识”金级认证。项目同时推行绿色安全工地管理，在施工过程中落实扬尘控制、噪声管理和安全标准化等。罗晓林将这一系列做法概括为“赋能城市新发展”的具体实践。

“快”与“好”之间需要平衡。坚持“问需于民”，意味着更多的沟通环节和方案调整，客观上会增加前期工作量。杨镇项目通过标准化施工和精细化管理，实现了建设速度与工程品质的有机统一，为同类安置房项目打造了可复制、可借鉴的实践样板。

延庆：十年深耕的“棚改底色”与“联动延伸”

如果说杨镇的关键词是“快”与“好”，那么延庆的关键词则是“难”与“远”。

调研组在延庆走访了两个层面：一是小营、石河营棚改项目，这是中建方程在延庆深耕近十年的初心起点，见证了区域棚改更新的起步与蜕变；二是上源府和臻源府两个二级开发项目，这是企业完成棚改一级开发后，跳出传统拆建模式、向城市更新长效运营转型的典型实践样板。

回望延庆棚改的蜕变之路，小营、石河营棚改项目是最具代表性的缩影。项目地处延庆城区核心地段，曾是延庆主要的外来人口聚集地。早年片区房屋排布密集、私搭乱建乱象突出，市政管线老旧、负荷超载，基础设施短板突出。“晴天一身土、雨天一身泥”，正是当地居民对片区改造前脏乱差环境的真实写照。该项目惠及两个村近4000名居民，规划建设安置房2964套。从2016年中标进场到2018年正式启动拆迁工作，再到2024年完成交付，项目历经数年深耕攻坚、久久为功。如今，破旧老旧的城中村彻底蝶变成为宜居整洁的城市新社区，不仅圆了数千群众的安居梦，更彻底盘活了老城空间、补齐了城市短板，推动延庆城区面貌与人居品质实现跨越式提升。

棚改片区改造前旧貌

安置房建成实景

棚改之难，难在拆迁。由于外来人口众多、产权结构复杂、历史遗留问题交织，征拆工作面临多重阻碍。中建京北党支部书记、总经理王岩松重点介绍了“政企联动”的推进机制：项目团队联合属地镇村党组织成立联合党支部，把支部建在项目一线，围绕户型设计、景观营造、文化传承共商共议，安置房选址最终确定为拆迁原址，最大程度留住了村民熟悉的生活圈层、邻里温情与生活脉络。在攻坚过程中，党员骨干冲锋在前，带头入户、带头签约，以党建引领破解征拆难题，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用。

“棚改最难的不是盖房子，是让老百姓相信你。”王岩松的这句话，阐释了延庆项目十年周期成功的关键。相比于工程建设的技术难题，赢得群众信任、打通民心壁垒，才是城市更新与棚改工作的根本核心。

信任来自看得见的程序。在质量管控环节，项目推行“三级质量责任承诺制”和“三级质量验收制度”，对每道工序的验收过程留存影像资料，实现验收留痕全工序、影像追溯全方位。项目临时党支部下设“保民生”质量监督组，成员包括村民党员和村民代表，不定期组织群众进入施工现场查看隐蔽工程，参与“一房一验”工作。截止到2024年8月，小营、石河营棚改项目全部2964套房源完成交付，近4000多居民顺利回迁安置。

村民代表实地参观

但延庆故事不止于棚改。调研组走访上源府和臻源府时了解到，这两个项目并非孤立的商品房开发，而是中建方程在完成小营、石河营棚改一级开发后，依托棚改积累的政企信任和土地整理优势，向二级开发环节的自然延伸。

上源府是中建方程在京城首个独立操盘的房地产开发项目，2021年底拿地，2024年10月清盘，网签均价约3.35万元/平方米，全盘不到200套房源。臻源府则是2025年7月以5.6亿元地价摘得小营地块，拿地至取得预售证仅84天，9月底开盘，截至2026年初已基本售罄，成为2025年延庆单盘销冠。

从民生棚改攻坚到品质商品房开发，两个环节之间形成了一种严密的逻辑关系：依托棚改阶段积累的政企信任、对地块的熟悉程度，以及一级土地整理形成的净地条件，项目有效规避了二级开发中的各类未知风险，大幅降低了二级开发阶段的不确定性。用中建方程自己的话说，这是一二级协同联动——“棚改托底、品质提升、一二级协同联动”。

这一模式背后，是中建方程正在着力构建的“咨投建运”一体化全链条核心能力——从前期咨询规划、投资驱动，到建设实施、运营维护，覆盖城市综合开发的全链条环节，使企业能够从土地整理阶段就介入，对地块价值、市场预期和潜在问题形成系统性把握。

从调研角度看，中建方程在延庆区域成功跑通了“棚改一级开发+品质二级开发”的完整路径，充分彰显了城市综合开发平台的资源整合与全链条运营能力，为同类区域的城市更新实践提供了可借鉴的实践样板。

城市更新框架下的两种路径

将杨镇、延庆两个项目置于城市更新政策框架下审视，二者的差异化实践本身就具备重要的样本价值。

杨镇项目回应的是“速度与品质”命题。杨镇棚改项目改变人们对安置房品质的刻板印象，在保证按时交付的前提下，坚守质量第一、精研细节品质，以实实在在的建设成效回应群众对美好新居的期盼。

延庆项目回应的是“深耕与长效”命题。近4000人的棚改攻坚、近十年的持续投入、从一级开发向二级开发再向运营维护的链条延伸，这些条件决定了它无法用“快”来衡量成败。中建方程在延庆走出了一条以棚改为切入点、持续向城市更新运营纵深推进的实践路径。这种政企“同心同向”的合作模式，也为延庆区“十五五”时期推进城乡融合和城市更新项目积累了可借鉴的经验。

中建方程投资发展集团有限公司党委副书记、董事向翔向调研组阐释了中建方程对城市更新命题的系统思考。他用“城市生命体”来比喻城市更新——城市并非建筑的简单堆砌，而是拥有自我代谢、持续成长、承载人文记忆的有机生命体。城市更新不能采取简单粗暴的“推倒重来”模式，必须尊重城市原有肌理。立足这一理念，中建方程将城市更新作为业务转型的核心抓手，把“四好”建设作为贯穿项目全周期，着力实现社会效益与运营效率的“品效合一”。作为中国建筑旗下城镇成片土地综合开发和城市运营业务平台，中建方程将自身定位为“值得信赖的城市发展伙伴”，秉持“赋能城市新发展”的品牌理念。企业所依托的“咨投建运”一体化模式，在中建集团层面已被明确为城市更新业务的核心竞争力。

两条实践路径，对应着不同的能力考验。杨镇项目这本“时间账”，考验的是高效施工组织和资源统筹调度能力；延庆项目这本“十年账”，依托的是政企长期培育的互信基础，以及从一级开发向二级开发、运营服务的全链条整合能力。两种能力在中建方程的项目实践中落地生根，为破解城市更新中“快建设”与“深运营”两类课题提供鲜活参考。

从杨镇到延庆，调研组见证了两种建设节奏、两条发展路径，但二者共同指向同一个命题：在城市更新进程中，如何深化政企协同、做实民生保障、实现资金动态平衡。关于这一命题的答案，不在纸面文件之中，而蕴藏在每一个项目攻坚克难、落地推进的全过程。

总 监 制丨杨玉洋车海刚

监 制丨陈 波 刘卫民

审 核丨周子勋发 布丨张贵辰