9月合肥新房卖1273套，凤鸣隐秀中科星瀚府等前十新盘优缺点分析

2026年9月份合肥新房成交量是1273套，比8月份多100多套。主要原因还是8·28新政的出台，让之前拿地、持续在售的一些项目获得利好。

因为大家都知道，后面新拿地的这些项目，包括之前一直拖着没有开盘的项目，都要现房销售。这意味着很多新拿地项目的开发周期会拉长，要等到现房，也就是未来要到1年半到两年才能卖。所以中间会断档，未来新房供应会明显断档。

所以说不少在售楼盘的优惠都收了。像有些购房者想买早点交付的新房，在售的新房量会明显减少，这个预期会加强，所以很多买新房的就提前下手了，不再等了。

再来看看合肥各个区新房成交均价与成交结构分析：

成交价格方面，2026年9月份上个月合肥全市新房成交均价是2.06万元/平方米。分解到各个区具体各个区均价如下：滨湖区最高2.75万元，政务区是2.51万元，经开区2.19万元，蜀山区2.16万元，包河区是2.06万元，庐阳区2.05万元，高新区是1.99万元，瑶海区是1.82万元，新站区是1.16万元。

作者简介：合肥买房参谋（有个同名公众号，关注即免费送2.5万字合肥优选安心买房宝典），211 大学毕业，十余年房产经验，可帮梳理买房需求，全市范围内精荐新房与二手房小区清单，助你一站式高效安心安家合肥（二手房买家低中介费，新房享底价比自己去售楼部优惠多，别人等答应的各项额外优惠也都可以灵活操作）。

合肥新房住宅主力成交面积集中在110~140平米，总占比达到62%；总价集中在200万到300万，占比是43%。所以相比于二手房，新房是以刚改和改善的客户群体为主的。

截止到九月底，狭义的合肥市新房库存是190万平米。按照6个月的去化速度计算，去化周期10个月，这个去化周期不算长。

后面个人估计，随着合肥二手房成交量的提升，好多以前改善型的客户房子卖不掉，现在房子能卖掉了，也会加速一些客户改善、进入买新房，可能对于新房的成交量也是一个利好。

虽然说利息补贴政策是针对150万以下总价的才会补贴，合肥新房总价高基本要200万以上总价，看起来不是直接受益很大。但是好多客户要卖房，因为有补贴贴息政策，二手房好卖了，会加快他置换的速度，所以对新房来说也是一个利好消息。

但整体来说，并不是所有的新房都会受益，个人估计总价在200万到300万之间的新房会好一点，因为这个总价相对低，它的面积基本上在120到140平米左右，其实也满足很多家庭的需要。

但是大面积、总价高的，比如300万以上、350万和400万的项目，目前市面上这种改善型大户型项目太多了，竞争激烈，所以这种大面积项目的库存太高了，后面消化压力还是蛮大的。

300万以上的如果地段位置不是特别好，因为总价太高，客户群体比较少，库存量也多，竞争还是比较激烈。所以很多高档楼盘有可能还要继续调整价格，以价换量。

最后来盘点一下合肥9月份新盘销量前十的新盘：

第一名是庐阳区的万科凤鸣隐秀，上个月备案了80套。这个盘8月底才首次开盘，学区优势比较明显，是45中橡树湾校区，小学一般般，但中学还可以，也算是学区房。

项目最大的优势就是45中橡树湾的学区优势，加上这个楼盘是万科操盘的，所以市场关注度还可以。但这个楼盘的价格也不便宜，起步基本要300万起步，项目也不大。周边配套还可以，但周边的一些环境一般般，小区本身不大。

而且庐阳区现在新盘特别少，没有什么好的新盘了。作为区域性改善盘，区域内肯定有一些改善客户会考虑买这个新房。

第二名是金茂融创邦泰云起星辰，备案了63套。

这个是新站区的新盘，已经是现房了。。我很久没有关注这个盘了，突然冒出来了。那为什么卖得还好？好像没有什么价格优势、最近也没听说促销降价活动。有可能这63套是工抵房，因为这个位置没有什么特别的优势，周边配套也不太行，大概是工抵房。

第三名是绿城中科星瀚府，上个月备案了53套。

这个楼盘上个月加推了两栋楼，从首开到现在卖得也还可以，学区也还行，主要是位置好，在南七里那个位置周边配套齐全，加上绿城操盘，品质还可以。但要注意，这个挨着金寨路高架的可能有些噪音。

第四名是天阜清澜玉华，备案了53套。

现在经开区在售的楼盘也不多，华润嘉城清盘以后，南艳湖板块也就这个小区还有城投揽翠在卖了。加上这个小区是地铁7号线地铁口，附近的银泰城今年年底要开业，所以还是有一些优势的。当然，天阜是小开发商，如果介意开发商品牌的，可以多对比一下。

第五名是中海观庐府，上个月备案了50套。

中海观庐府卖得一直还挺好，应该是今年的新房销冠，问题不大。现在二期一直在加推，位置还是可以的，在包河区二环以内，周边配套比较齐全，加上中海操盘。

唯不足点可能是项目前面有高压线，二期因为更靠近西边、更靠近金寨路高架，可能有一些噪音，要规避一下。

第六名也是中海开发的中海时光之境，上个月备案了45套。

这个项目位置好，在二环内望江路上，是老城区拆迁出来的地块，周边配套也很好。项目不大，就几栋楼。，总共不到200套房子，估计马上就要清盘了。我上次陪客户去到售楼部门口，进去一看就几栋楼，客户可能不太喜欢这种只有几栋楼的小区，觉得太小了，然后就走掉了。这可能是它唯一的一个缺点吧。

第七名是蜀山区的城建星启锦宸，这个项目备案了47套，也是加推新楼栋。

之前这个项目价格比较高，都是350万左右，现在新楼栋价格调整了一些。而且当时也挨着高架比较近，可能也会有一些噪音。现在价格也便宜了，300万不到都能买到。这个楼盘的一个优势就是位置在主城区核心的位置。另外就是学校还可以，学校是五十中望岳路校区，但是离初中比较远。

第八名是高新区的云缦朗境，上个月备案了40套。

这个项目最近卖得比较不错，特别是小户型，因为小户型总价低。这个项目的一个优势就是地铁口，是地铁6号线的始发站，加上它配套的大商业已经跟华润签了，所以目前来说可能配套不足，但是未来商业不会差的。

这个项目的小户型最近卖得不错，优惠收掉了，最近也加推了新的最后一栋小户型。94的、96的可以做到一梯一户小高层产品，以前我记得价格都是150万左右的小户型，还是蛮有吸引力的。现在备案价都调整到160万了，所以此一时彼一时。

第九名是包河区的招商百川序，上个月备案了34套。

招商这个品牌还是可以的。它的大位置也还行，在包河区的二环附近，到哪都方便，四通八达。这个小区现场各方面的展示做得不错。但是楼盘不大，还有一块是三角地块，像我有的客户，觉得风水上讲这是三角地块，不太喜欢。仁者见仁，智者见智吧，仅供参考。另外这个楼盘距离徽州大道高架桥比较近，大家注意噪音问题。

第十名是瑶海区的意禾泓庐，上个月备案了30套。这个项目卖得一直还可以，因为瑶海区这种低总价、新品质的项目不多，总价在200万左右。现场做的展示非常到位，售楼部、会所、园林景观做得非常好，意禾走的就是这种差异化精品路线。