北京最近热盘破发概率很高

最近北京大热的两个盘，都与南方某家开发商有关，本文我就不提案名了，了解的朋友懂就行了。

这俩分别是：东小口0002和朱辛庄0055。

这俩盘热到什么程度呢？

直播间问10个问题，至少有3—4个与之有关。

房圈老手都知道，这种超高热度，从来就只有两个原因，一种是“真倒挂”，另一种是咳咳咳......

现在的买房者都会查数据，最起码简单的数据肯定是会查的，所以两个盘宣传主文案，是没有提倒挂这俩字的，否则那就是真的明着骗傻13了。

首先我要声明：本人对昌南研究多年，不得不承认，东西南北几个近郊板块里，朱辛庄和东小口是两个不可多得的好板块，配套扎实、外溢需求明显，基本没有什么太虚的规划和画大饼，承认别人优秀，并不难。

其次我再次声明：0055和0002，都是非常非常不错的盘，0055无论从地铁通勤、得房率还是样板间设计，都是走在了朱辛庄前列，而早期的朱辛庄中海和越秀新房都卖到过6万以上；0002所处位置本身就是一种讨巧，它算是昌平飞到海淀里的一块三角形飞地，这种飞地本身就容易吃到对方产业的红利，而且它又比此前热卖的龙樾海序离地铁近了两三百米。

你看哈，板块还行、位置讨巧、产品力在线，这仨放在一起，对一个刚需规模的新房，那不就是王炸么？！

是的，所以人家热，看起来就很合理了。

这么热的盘，我讲它会破发，是不是就属于故意酸了？

别着急，因为新房关注者，最缺乏的，就是对价格的敏感性，如果把价格维度加进去呢？

那就吓死人了。

先说0055（因为它的溢价还算没丧失人性），这个位置一共三个盘。大华、中海还有0055，距离地铁也是依次更近。目前大华启宸府偶尔有一两套挂盘的，挂的都是很随意，5.5万的单价，看的欲望都不可能有，因为中海新盘5万出头是能拿到正常楼层的。而且你看大华的户型、得房率和层高，其实当年就是准四代宅的样子，只是那时候还没有这么概念，现在都建完了，往四代标准上靠也不可能了。

我直接说结论：大华二手走向正常后，价格应该在4.5万/㎡。

大家都知道，一个300-400户的次新流通小区，正常挂牌量至少是两位数的，所以大华需要经过1—2年才能过渡到正常供需关系，我们把这种新房刚交付就拿出来卖的现象称为“准新房的抗价效应”，你可以换位思考一下，同样两个小区，别人小区有15套在卖，你的小区只有你俩卖房，而观察这俩小区的买家情况是一样的，你俩会砸盘卖吗？这不是新房抗跌，这是特殊时间的一种不公平交易（此现象存在于任何一个刚下房本不久的新房小区）。

上面说了0055距离地铁近、得房率高几个百分点、四代住宅定义，这三项：四代宅定义和得房率是一件事，咱们夸张点，直接加分10%，距离地铁实际上在二手房中没有很大差距，甚至很多盘离地铁远一点反而更贵（因为700米是现在人类走路容忍度以内），就算它近会更贵，给它加2%。

4.5万×（1+12%）=5.04万。

所以，如果按照北京楼市未来一分不涨一分不降，旁边的中海未来出二手房会略破发2000元。而0055就惨了一些。

当然有一种概率不破发，那就是北京房价至少涨15%—20%，到时候你卖的时候，应该是不亏。问题是，这种情况下，你买别的盘是可以赚15%—20%的啊。有人说了，我住10年新房，每年花1.5%享受一下不行吗？

太行了！卖这种房子必须要有这种心态。

还有大聪明这么安慰自己：当年买朱辛庄的都是6万多，我才5万多，房子还更好了，这不香嘛！

这种就属于完全不care楼市大盘的人，我实在没有讨论的欲望。

再说说更惨的0002。

很多人买新房是真不研究一点，我先说几个肉眼可见的事实：

第一，售楼处的地铁和实际高德地图的地铁，给人的感觉似乎是有较大区别的（说的够委婉吧），下面这个图各位可以自己去测量，看看是多少（不要看直线距离，因为你不会飞）：

（这个线要是故意往东拉一下，没准是可以在1点几公里的，您开心就好）

而且你要知道，除非你坐13号线直达单位，否则13号线任何一站换乘都是极为痛苦的。

第二，旁边的奥海明月和奥森one，容积率也是2.4-2.5，因为0002容积率是2.45，你想看楼栋之间什么距离，旁边两个就是答案，数字偏不了人。

最可怕的是，“两奥”一共是4000+套的总量，未来和0002、龙樾海序几乎是同时上市，最最可怕的是两奥还有新房在售，已经是4.5万的价格，未来二手价格不会高于4.2万的。龙樾海序未来二手应该在4.8-4.9万左右，到不了5年，属于略微破发，未来龙樾海序的大户型可能会比较惨一些。

（注意：本文讨论价格的一切前提是北京房价不涨不跌）

我就不按0055那套计算方式给你算了，大家未来都是二手房，我给你加30%的分数上去，已经夸张到极致了吧？

4.2×（1+30%）=5.46万。

不夸张好好说话的话，5.2-5.3万是合理价格。

这种情况还得是这附近的近万套准新房，房东心态稳定，不允许有任何一个人砸盘的情况下。

第三，0002的价格，真正具有蒙蔽效果的，是它竟然比海淀的枫丹丽舍和富力桃园还要更靠近城里。（当然更高溢价买奥海明月和奥森one的韭菜也是受此影响最大）

对于很多小白而言，一边是近20年的二手住宅，一边是好房子新四代住宅，就这一点，你觉得他的脑容量是不是就被占满了？！

昌南靠着海淀/朝阳的土地都是开发商兵家必争之地，因为这玩意最容易讲故事。

当然了，故事终究是故事，一到二手市场就露馅，因为篇幅关系，关于历史上挨着海淀、朝阳的新房变二手时候的“重新定义”故事，这里就不展开了。

那么问题来了：

既然价格这么贵，为啥还这么热呢？

业内管这种案场运作模式称之为“高举高打”。

我先解释定义：简单理解是本来应该卖5.3万，但是开发商讲了一堆难处、自媒体也跟着说——开发商卖这个价根本不赚钱。甚至旁边的友商都跟着高兴。

你看哈，这多出来的7000块，开发商自己留2000，自媒体/渠道商集体拿走5000，友商还给点赞，没准偷摸都帮着投流。

这种热闹且其乐融融的景象一出，我问你谁能招架得住？

别说你们了，这种盘我最怕带老婆去看，看了基本就出不来。因为男人是野生动物、女人是筑巢动物，为了巢穴的改善，女性往往是不计成本的。

我再说其运行逻辑：

动议拨营销款——召集“喇叭群”——确定重点放大方向（放大可视化优点，往往会让刚需忽略价格）——多轮蓄客——再放小道消息（价格略高于开盘价）——集中冻资——开盘微降价制造捡便宜心理（lei氏营销是此处鼻祖）。

往往这种手法都是南方系最为成熟，北方开发商没有这么多道道，特别北京不少小型市属国企对营销费用的后期审计倒查很严（首农的御林湾就是典型营销失败案例，稍微懂一点点南派风格，御林湾5万+都清盘了，那位置真没比东小口差多少），不少开发商根本不敢这么高举高打、有钱大家赚。

当然了，话都说到这了，您也看得明白，深挖其价格逻辑，这是良心，如果您就想好了在这俩里选一个，我们的选房能力和内部价格也是优势明显的，您找我们买，我们也能赚钱，这是用阳谋做生意，没人跟钱有仇。

近期市场，一边是刚需新盘热卖、另一边是老破小挂售难度增加，而同时，不少次新主力板块略有上涨，有效房源量明显不足。

不少人把这种现象简单归为“市场分化”，这是很不精准的说法。

按照我们实地调研和掌握的事实数据看，北京市场是一种明显的“轮动状态”，这种轮动最考验买房和卖房者的是——你关注的资产到底是尾部资产还是头部资产。

我将在本周六开启10月场的线下沙龙，我会在本场沙龙中做以下几项重要分析：

1.这一轮房价链条的规律（主宏观）

2.跑赢跑输大盘方法论、分化与轮动的关系（主中观）

3.有效房源和优质资产的定义（主微观）

在这样的一个特殊楼市节点，如果操作失误，很可能给您未来3-5年内的资产带来不可估量的损失。

10月份沙龙仅此一场，特别建议近期关注市场、板块和不同小区/楼盘的朋友亲临现场。