7.4%高利率“锁死”美国楼市：买家离场、卖家撤牌，横盘僵局何时破？

房贷利率的再度抬头，正让美国房地产市场的寒冬期继续拉长。

根据房地美（Freddie Mac）最新公布的周度统计，美国30年期固定房贷平均利率已攀升至7.4%，继此前创下2022年10月以来的最大单周涨幅后，环比再度上扬0.12个百分点，刷新了2023年底以来的最高纪录。

全美房地产经纪平台Redfin在10月12日发布的报告中称，利率越过7%关口直接将大批潜在置业者拒之门外，若剔除2020年春季时的非正常停摆，全美待过户房屋销售量已探底至2014年以来的最低水准。

总部在吉隆坡的亚洲房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人、集团总经理丹尼尔·何（Daniel Ho）对第一财经记者表示，按揭利率回升至7%上方，让短期内改善住房可负担性的预期落空。在他看来，7%是一道心理防线，美国楼市将转入一段“量缩价稳、逐步回调”的相持周期。

交易端的“冰河世纪”

借贷成本高企正在系统性阻断交易链条。Redfin数据显示，全美人口前50大都会区中，待过户销售量出现了近三年来的首次全线下挫，上一次出现类似普跌格局还要追溯至2023年9月，彼时房贷利率同样经历了长期的“破7%”高压。西海岸地区的跌幅最为惨烈，其中西雅图以24.4%的同比降幅领跌，洛杉矶、圣地亚哥及安纳海姆紧随其后，跌幅均超过15%。在这些高单价市场，利率微调便足以将大量处于摇摆状态的买家挤出市场，而西雅图等地科技就业市场的边际放缓也对真实需求形成了二次压制。

苏富比国际房地产马里兰、佛杰尼亚和华盛顿特区高级副总裁Leo Lee对第一财经记者表示，目前100万美元左右的刚需房源已近乎陷入“零看房”的停滞局面。他观察到，多数业主并不急于割肉，而是选择主动撤牌“熬过冬天”，寄希望于明年开春市场对7%利率常态化脱敏后再行入市。

Leo Lee直言，此前房贷利率从6.5%跳升至7%仅耗时十天，急速的利率变动让市场措手不及，预计未来数月市场周期将显著拉长，平均去化周期或从20余天翻倍至40天以上，经纪人也不得不通过多轮精细化带看以促成交易。

波士顿Redfin Premier资深经纪人康纳利（Brian Connelly）同样观察到这种卖方议价权的丧失。他称：“过去十年里，只要挂牌上市几乎百分之百能卖掉，通常不仅成交迅速，还会收到多份竞标报价。但现在形势彻底改变。如果不把价格定得略低于周边可比房源，并对房屋进行细致的预售整理与软装包装，房源就极易沦为长期滞销品，最终只能被迫降价或作下架处理。”

更值得关注的警示信号是合同违约率的异常飙升。9月全美已签署合同的交易中，有14.5%最终流产，除2020年3~4月极值外创下历史新高。Redfin分析认为，买方占据主导后，看房者一旦在房屋勘验（home inspection）中发现微小瑕疵、测算月供超出预期，抑或仅仅出于市场预期转弱而改变主意，都会果断选择弃约，买方市场的特征因此进一步固化。

房价涨不动了

销售的降温也传导至价格端。Redfin的数据显示，全美房屋销售价格中位数为39.4万美元，同比涨幅仅微增1.3%，为2月以来的最小涨幅。降价甩卖的扩散趋势尤为明显，9月有60.5%的成交房源最终以低于初始挂牌价成交，该指标已连续18个月维持在六成左右；同时，近两成在售房源经历了主动调低要价，降价潮在前50大都市圈中的43个均呈扩大态势。

纽约地产经纪机构Serhant经纪人Amy Wang对第一财经记者表示，曼哈顿核心区的房价实际上已在相对底部横盘数年，当前价格相较2019年峰值回撤了约20%，基本缺乏进一步断崖式下跌的空间。她表示，多数曼哈顿房东凭借当地强劲的租赁需求转为长期持有，其代理的业主在过去三年中仅有一人选择降价，但按揭利率的上涨无疑让核心城区的冬季交易雪上加霜。

丹尼尔·何也分析称，当前多数房东更倾向于转售为租而非大幅折让，这为名义房价提供了底部支撑；但若高通胀与紧缩环境长期并存，剔除物价因素后的实际房价已然处于下行通道，预计未来6至12个月全美名义房价将以横盘微调为主，随着观望周期拉长，后期积压房源才会逐步入市分流。

根据凯投宏观（Capital Economics）的一项测算，2026年全美房屋销量势将创下2011年以来的最低纪录。曾准确预测上一轮美国次贷危机的华尔街知名分析师惠特尼（Meredith Whitney）预警称，尽管近年来房屋成交量出现骤降，但这并不足以压低房贷利率或房价。这意味着楼市交易的深度冰封状态至少还会持续到明年，她称，2027年的房屋销量至少会和2026年“一样糟糕”。

居住成本外溢与两极分化

在美国中期选举临近的背景下，最新的全美经济调查显示，在18至34岁的年轻群体中，住房开支的沉重负担已越过通胀日用品及其他传统议题，跃居首要政治关切。

全美收入中位数用于租购房的比例也正全线走高。据美国房地产分析与数据服务公司Cotality统计，全美居民租房与购房所需支出占收入中位数的比重，已分别从2019年的24%和21%升至目前的26%和28%，而在东西海岸核心都会区这一比例甚至更高。租房市场的压力同样逼近极限。房产租售平台Apartment List的数据表明，全美超过五成的租户面临严重的房租负担，逾2200万户家庭因支付租金而不得不压缩其他基本生活开支。

日常物价上涨与就业市场的不确定性，更进一步恶化了工薪阶层的购房能力。Leo Lee在受访时谈及，生活成本的飞涨叠加工资增速平缓，正迫使一般工薪群体全面暂停置业与置换需求；在人工智能技术重塑就业环境的焦虑下，依赖薪资的受薪阶层普遍处于防守避险状态，缺乏加杠杆的意愿和能力。

Leo Lee对第一财经记者表示：“眼下美国物价飞涨，十几年前我刚到美国时，去超市花三四十美元就能买满一车日常用品，而如今却需要三四百美元。这种生活成本的剧增投射在房地产市场上，最直接的体现便是工薪阶层既不敢购房，也不愿置换。加之人工智能替代人工的潜在冲击，受薪阶层普遍产生了强烈的危机感。”

不过，手握充沛资产的富裕群体依然展现出惊人的流动性。Leo Lee透露，在300万美元以上的高端住宅市场，部分资产甚至依然能出现全款竞价成交的景象。这类买家大多属于积累了数十年股市与401(k)退休金红利的“婴儿潮一代”（Baby Boomers），由于完全无须依赖银行按揭贷款，他们几乎免疫于利率变动带来的财务挤压。