828新政后，南京楼市正在发生什么？

2026年8月28日，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会五部门同日集中发布8份全国性房地产核心政策，涉及开发、融资、销售三个环节的底层规则调整。核心变化包括:商品房预售节点由"出地面"后移至主体结构封顶，业内称"三个后移"；预售资金全额监管、按工程进度拨付；推进现房销售；房贷最长贷款年限延长至40年，多家银行落地"3分钟预审、24小时审批"；同时实行"新老划断"，2026年8月28日前取得工程规划许可证的项目仍按老办法预售。本文从土地、新房、二手房三个维度梳理新政落地后南京市场的变化，并探讨其长期影响。土地数据统计口径为招拍挂土地，用途为住宅+商住+综合；新房统计口径为住宅+别墅。

土地端：9月供应集中放量，房企拿地更趋理性

下图展示2025年8月至2026年9月南京招拍挂土地的月度成交建面与成交楼面价走势。

图1 2025年8月至2026年9月南京招拍挂土地（住宅+商住+综合）月度成交建面与成交楼面价走势

数据来源：克而瑞数据；统计口径:招拍挂土地，住宅+商住+综合；成交数据截至2026年9月。2026年2月无成交记录。

数据可见，南京土地成交量月度波动较大，成交楼面价在5000-15000元/㎡区间内波动。2026年9月成交楼面价回升至21403元/㎡，但当月成交样本仅1幅，样本有限，价格参考意义需谨慎看待。

新政后土地端最显著的变化出现在2026年9月。当月南京供应土地93幅、供应总建559.95万㎡，供应幅数环比增长9200.0%、供应总建环比增长12502.04%，集中供应特征明显。与此同时，当月成交仅1幅，供应放量与成交滞后并存，说明集中供应的地块成交将在后续月份陆续体现。

新政后的首场土拍亦可提供观察窗口。2026年10月南京"银十"首拍5宗宅地全部底价成交，合计39.15亿元，地块分布于城东马群、江宁汤山、城北栖霞山、江北科学城，竞得主体多为地方平台类开发主体，说明房企在现房时代拿地更趋理性。

新房市场：量升价稳，供应端集中上新

下图展示2025年8月至2026年10月南京新房的月度供应、成交面积与成交均价走势。

图2 2025年8月至2026年10月南京新房（住宅+别墅）月度供应、成交面积与成交均价走势

数据来源：克而瑞数据；统计口径:新房商品住宅，含住宅+别墅；10月数据为截至月中不完全统计。

从图可见，2026年9月南京新房供应面积明显回升，成交面积同步放大，成交均价保持平稳，市场呈现"量升价稳"特征。

供应端方面，2026年9月供应套数7866套，同比增长26.0%、环比增长357.59%；供应面积43.70万㎡，环比增长169.99%、同比下降0.79%。套数与面积两项指标的走势差异，反映出供应放量更多来自套数层面的集中入市，而面积口径同比基本持平，需避免对供应回暖幅度作过度解读。

成交端方面，2026年9月成交套数4774套，同比增长11.93%、环比增长4.42%；成交面积33.09万㎡，同比增长9.79%、环比增长20.0%；成交均价23933元/㎡，同比下降0.55%、环比增长4.11%，价格端保持稳定。

周度节奏可进一步佐证市场活跃度提升。新政前（2026年第32-34周）周供应套数分别为222套、12套、535套，新政后（第35-37周）分别为417套、331套、361套，连续三周保持330套以上较高供应，周均供应环比上涨约44%；周均成交由新政前约360套提升至新政后约392套，提升约9%。

政策端与市场端的互动也在国庆假期集中显现。2026年10月5日-6日，南京市房产局牵头在新街口举办"安家南京更省心 办事就上房帮宁"国庆假期住房消费巡展服务活动，汇聚20余家品牌房企、近70个精品商品住房项目，同步提供政策解读、公积金咨询、金融服务、新房置业指导、二手房买卖咨询等一站式服务，活动期间完成意向登记200余组；今年以来市房产局牵头及指导各区已开展70余场各类房地产市场宣传推介活动，现场观展近5000余人次，登记意向客户超千组。国庆期间，全市超70家新建商品住房项目售楼处推出节日活动与惠民福利，多家楼盘推出成交专属优惠。

区域结构上，2026年9月南京主城六区呈现明显的量价分化。

图3 2026年9月南京主城六区新房结构对比

数据来源：克而瑞数据；统计口径:新房商品住宅，含住宅+别墅；时间:2026年9月。

从图3可见，主城六区中秦淮区、建邺区为供应主力，供应面积分别为4.37万㎡、5.98万㎡，且价格领跑，成交均价分别为39928元/㎡、38248元/㎡；栖霞区成交量最大，成交710套、成交面积4.19万㎡，成交均价19718元/㎡，为主城六区中价格最亲民的区域；鼓楼区成交均价28456元/㎡、成交411套，供应面积仅0.57万㎡，供应偏紧；玄武区当月无新增供应，成交89套、成交面积1.08万㎡，成交均价32803元/㎡。核心区"量价分化、改善主导"的结构特征较为清晰。

从国庆期间楼盘优惠活动看，市场活跃度的提升具有较广的区域覆盖面。超70个楼盘的优惠活动覆盖全域，主要形式包括限时特价房与一口价房源、成交砸金蛋、到访礼与伴手礼、认购额外折扣、团购优惠、家装与家电礼包、亲子手作与社群活动、非遗市集等。主城六区代表性案例包括建邺区栖悦湾花园"成功认购即送全屋定制柜"、鼓楼区凤樾府"每天一套特价房源限时秒杀"、栖霞区仙林华曦府"活动期成交享限时优惠2万元"等。

二手房市场：成交冲高，预期改善

下图展示2025年8月至2026年9月南京二手房的月度备案成交套数走势。

图4 2025年8月至2026年9月南京二手房月度备案成交套数走势

数据来源：克而瑞数据；统计口径:二手房住宅+别墅，备案成交；成交价格为网签价。

从图可见，2026年9月南京二手房备案成交7872套，环比增长7.22%、同比增长13.95%，成交规模在8月基础上继续抬升；成交面积74.61万㎡，同比增长16.96%、环比增长5.57%；成交均价19578元/㎡，同比下降9.59%、环比增长1.11%。

节奏上，新政落地后二手房回暖速度快于新房。截至2026年9月20日，南京9月二手房累计成交5563套，日均成交278套，月环比上涨接近20%，涨幅位居全国第四。

二手房成交冲高，主要来自四方面因素：其一，828新政抬高预售门槛、推进现房销售，购房者"所见即所得"的诉求增强，需求向现房、次新房与二手房转移；其二，个人住房贷款贴息、贷款年限延长至40年等信贷支持落地，降低了二手房购房成本；其三，新政细则落地打消观望情绪，购房者决策效率提升；其四，"金九银十"传统置业旺季叠加业主惜售、议价空间收窄，市场预期改善，高性价比房源前期去化亦较为充分。

国庆假期的表现进一步印证了二手房市场的趋稳态势。贝壳找房南京站数据显示，国庆假期七天，南京二手房成交保持稳定。

长期影响：从政策脉冲走向结构分化

从制度层面看，828新政对南京楼市的长期影响主要体现在资金周期与供给结构两端。预售门槛抬高后，开发商的资金占用周期由原先约6-12个月拉长至2-3年，资金实力偏弱的房企拿地意愿收缩，长期看新房供给将进入收缩通道，当前在售期房由此具备一定"末班车"属性；供给结构则将向现房、准现房倾斜。

从市场结构层面看，楼市定价逻辑正从单一的"板块溢价"转向"产品-现金流"综合定价，即房屋价值由地段与规划概念，转向实得面积、产品形态、配套兑现度与交付确定性的共同决定。市场分化随之加剧，河西、大校场、软件谷与江北核心区优质新盘具备流动性与韧性，远郊库存、老产品、老破小与商办公寓则持续承压。

从库存与去化层面看，全市在售新建商品住房房源约480万平方米、3.7万套，去化周期较年初缩短近5个月，销售流速不断加快。

总体而言，828新政并非短期刺激，而是重塑了市场运行的底层参数，南京楼市正从"政策脉冲"走向"结构分化+品质竞争"的新阶段。对购房者而言，具备低密、高品质与强兑现特征的产品在分化中更具竞争力；理解结构差异，比预测市场涨跌更具实际意义。

本文由【克而瑞(南京)研究中心】分析师乔俊杰撰写，【克而瑞(南京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。