刚需仍是京沪二手房成交主力，改善性需求能否接棒？

今年前三季度，北京二手住宅网签137229套，同比增长5.1%，成交规模为2022年以来同期最高；上海二手住宅网签191563套，同比增长15.5%，三季度以来，单月成交规模连续三个月创近五年同期新高。

进入10月，二手房市场活跃度延续。截至10月20日，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交7029套、14174套，同比增长25.9%、37.9%。

整体来看，京沪二手房市场成交保持活跃，刚需仍是成交主力，改善性需求出现边际恢复。但两地价格表现有所分化：上海二手房挂牌价格趋于稳定，北京挂牌价格仍有下行压力。后续改善性需求能否持续释放，以及成交回升能否进一步带动价格企稳，仍值得关注。

京沪二手房成交保持活跃，价格走势有所分化

北京、上海二手房市场成交持续放量，前三季度京沪二手房成交13.7万套、19.2万套。京沪市场受8月需求端政策效应持续显效带动，市场保持活跃，9月，北京、上海二手住宅分别成交1.6万套、2.1万套，环比分别增长13.7%、2.0%，上海同比增长17.6%，连续七个月同比增长，北京同比小幅下降0.5%。

价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年前三季度北京二手住宅价格累计下跌5.32%，北京挂牌均价仍在下行，二季度跌幅收窄，三季度跌幅有所扩大，上海3月以来二手房挂牌价格整体呈现上涨态势，3-7月环比持续上涨，8月小幅回落，9月再次转涨0.11%。

制图：CI Buddy

刚需仍是京沪二手房成交主力，改善性需求有所恢复

前三季度，北京、上海200万以下二手房成交占比分别达51.3%、47.1%，较去年全年提升3.1、5.0个百分点。从面积段来看，成交同样存在向小户型集中的趋势，前三季度，北京、上海90平以下二手房成交占比分别为62.5%、66.6%，上海较去年全年提升1.7个百分点，北京与去年基本持平。

制图：CI Buddy

与此同时，5月以来，京沪300万元以上及90平方米以上二手房成交占比均较今年4月有所提升，反映出近期成交结构有所改善，部分改善性需求正在恢复。

9月，北京300万以上房源成交占比由4月的20.9%提升至30.9%，其中300-500万、500-800万及800万以上成交占比分别提升4.6、3.4和2.1个百分点；上海高总价房源成交占比也在回升，300万以上房源成交占比提升至33.2%，其中300-500万房源成交占比提高至18.1%，500万以上房源成交占比也有小幅提高。

同时，京沪90平以上二手房源成交占比也在逐步提高，9月京沪90平以上二手房成交占比分别为38.4%、34.2%，较今年4月提升1.6、1.8个百分点。

图：2026年前三季度京沪二手房各总价段销售套数占比（按网签价）

数据来源：中指数据CREIS

值得关注的是，9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对所购住房建筑面积小于120平米、总价150万以的首套房实施居民购房贷款贴息政策。

由于京沪新房总价较高，受益于财政贴息政策利好的房源主要为部分二手房。根据中指数据，今年前三季度北京面积小于120平米、总价150万以内二手房成交占比为35.0%，上海为30.4%。

挂牌量持续回落，议价空间同步收窄

制图：CI Buddy

今年以来二手房成交持续放量，二手房挂牌量也延续下降态势。

根据中指监测，去年四季度以来，京沪二手房挂牌规模呈现波动下降态势。2026年9月末，北京二手房存量挂牌11.8万套，环比下降1.1%，同比下降15.7%；上海存量挂牌8.4万套，环比下降1.2%，同比下降23.8%。存量挂牌回落的同时，新增挂牌也逐步趋稳。

制图：CI Buddy

二手房成交量回升，叠加挂牌量回落，议价空间也在同步收窄。

根据中指监测头部中介数据，今年以来京沪二手房议价空间整体平稳，9月北京议价空间6.99%，上海6.42%，均较去年9月高点显著回落。

综合来看，2026年前三季度京沪二手房市场活跃度维持高位，刚需仍是成交基本盘，改善性需求出现边际恢复，市场供给压力有所缓和。

展望四季度，居民购房贷款贴息政策落地，有望对符合条件的首套住房需求形成一定支撑，预计京沪二手房成交仍具备一定活跃度。整体而言，当前市场修复仍以刚需驱动为主，价格企稳的关键在于改善性需求的持续释放、挂牌规模能否保持稳定以及居民预期的进一步修复。

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