北京买房：理清思路，购房建议2032

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

孩子老大明年初中，户口在昌平，老二今年9月已经在昌平上一年级了，想在西城买房，老大上初中，不知道老二三四年级还有意义转学吗？从我最近了解的，转学看哪里有学位转哪里，老大中学派位或者政保，本人在怀柔通勤，老公在昌平，感觉到比较头疼，目前夫妻带俩孩子，就算去市里老人帮带，一是年纪大，而是没文化，地铁不会做，选学区和通勤比较头疼，想请老师指导

A：

1、我没看明白，老大明年小升初，怎么叫“派位或政保”啊？派位是随机凭运气，政保是提前填报优质校凭单位资格。或者说有政保的孩子是提前在优质校内派位，肯定不参与全区派位。

而且既然是老大有政保，老二有没有啊？中学都能政保的单位，小学政保那不是更该有吗？怎么还至于“哪里有学位转哪里”啊？您家是哪种政保啊？哪个区的？能否跨区？什么政策？主要条件是什么？

2、不管是否有政保吧，三年级转学还行，四年级有点儿晚了。所以如果确定跨区转学到西城，常规建议都是越早越好。一是提前适应教学模式，二是尽早融入学习氛围。孟母三迁图的不就是学习环境吗，很多习惯的养成是有年龄窗口的，错过就不好改了。

3、如果没政保，未必是哪里有学位转哪里，而是得既有学位也愿意接收的学校才行。而好学校就算有学位也优先给政保，何况三四年级也很难空出学位。小升初也一样，转学生很难靠派位进入好学校。

4、通勤和接送只能是自家考量了，外人无法建议。

5、您家还是先理清政保的情况吧，如果真的能跨区政保，那还用买房吗？或者是如果有政保，那限定房籍户籍的学区吗？所以搞清政策和条件吧，反正怎么也得明年呢，来的及。

二

Q:

问下建外SOHO。持有十年了，租金还可以，但感觉长期持有还是会贬值，建议现在出售吗？

A：

1、这种产品的常规建议就是要么就甭买，但既然买了也就甭卖了，留着收租金吧。要不然一旦卖掉，普宅市场不太好找到这么高租金收益的商品房的，所以很多人都会后悔卖掉。反正这世上也没有十全十美的房子，如果注重租金收益就留着吧。

2、未必会单独贬值，大概率还是相对普宅来说涨的慢点儿，从2006年限商令（18号令）之后的这20年来一直是这个趋势，以后大概率还会延续。也可以参考欧美日本和香港等地的类似商住楼，除非是遇到严重的经济危机，否则不会背离楼市大行情的下跌，都是价格走势弱点儿而已。

3、是否出售看自己，外人不好建议。不过您可以假设个场景，就是现在您是手持一笔现金，那面对Soho和普宅，您会选择买哪种？

另外可以比较一下租金收益率，现在建外Soho（东区）应该是毛收益率3%左右，扣除空置期+物业费+取暖费应该在2.5%以上。这个收益率明显高于普宅的平均值1.8%。但普宅中也有收益高的，非学区房的紧凑户型一般2%以上，小户型也能到2.5%纯收益率。

仅供参考。

三

Q:

我是去年卖掉的东五环外的房子，当时230万，当时是想买东城龙体的，但各种原因导致拖到现在了。现在面临孩子明年上学，您觉得我现在应该怎么做合适？

Ps：具体原因就不提了，我三种方案，一是买龙体的占坑儿房，但也得300万左右了，上学时期得另外租房。二是买朝阳学校好的，但也是差不多价格，而且中介说学区溢价不比东城低，整体性价比感觉不高。三是最后的退路，就是还在东五环外买，房价是几乎没变，但要多支出一笔契税和中介费。

A：

1、怎么做合适？我没理解，您该买学区房就买呗，去年和今年的房价没太大变化，什么原因导致您没买的？要不您自己准备几个方案吧，不然我都不知道说什么。

2、仨方案，如果注重教育就肯定是首选龙体的啊。因为中介说的没错，朝阳头部校的占坑儿房就是和东城的差不多溢价率，在居住的性价比角度也就差不多。

东城的优势是整体和人均资源强，下限比朝阳的高，更适合普娃。朝阳学区房的优势主要在总价高的大户型方面，大几百万就能买到对口学校好+溢价低甚至没溢价的学区房了。而且还都是九年制或直升，小升初的时候相对省心。而您的预算既然是300万，那常规建议是首选东城。

3、注重居住那当然是朝阳的非学区房了，没溢价，居住的性价比高。

4、您这其实就是是否买学区房的问题，只能自己决定。假定现在您还没卖房吧，那请问您现在还是否换到东城的占坑儿房？确定还买，那再考虑怎么跟朝阳的进行比较。如果连学区房都不想买了，那就添点儿钱改善一套呗，否则白折腾了。

仅供参考。

四

Q:

我家的情况是这样的，女娃28年上小学，房子是这个月刚买的在实验二小德胜校区的学区。现在落户的话属于提前一年半以上肯定是要进实验二小德胜上学了，但是我们还是更想上西师附小，考虑到西师附小今年收了大部分的调剂名额，所以我想能不能晚一点给孩子上户口，通过这种操作让孩子最终调剂去西师附小上学。毕竟现在德胜基本没有出区风险了。想问问这种操作有没有可能实现，有没有风险。

A：

1、肯定是有可能实现呗，我认为风险不大。

2、真要想上西师附小，那就第一志愿填报。您家既然是731之后购房的，本来就是多校派位，志愿里是包含西师附小的。而幼升小多校派位的原则是“志愿优先”，理论上都是先满足第一志愿，之后再说调剂的。

那既然是西师附小今年收调剂的，之后大概率也会收。而您家如果第一志愿就是这里，那理论上就肯定能上呗。

3、因为北京的入学人数是肯定逐年下降的，至少延续到2032年。德胜虽然是最热学区，但在大趋势的背景下也至少不会再增加人数，所以我认为风险不大。另外我认为没必要故意拖后落户时间，没什么太大意义。

仅供参考。

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