大胆预测：再过一两个月，中国二手房或将面对这几个结局

国庆长假刚过，各地新房售楼处的客流确有回温。但在水面之下，中国二手房市场却走向了截然不同的残酷轨迹。

过去买方习惯了无底线砍价，但随着新房现房销售制的推进，核心地段新房供应预期锐减。与此同时，存量时代全面到来，今年前八个月二手房交易占比已超半壁江山。

卖家底气变足，拒绝再一味降价贱卖；可买方依然谨慎观望，决不轻易追高接盘。一场关于预期与底线的极限拉锯战正式上演。

每年春天，楼市的小阳春都是大家热议的话题，而今年楼市小阳春行情的持续时间，比往年更长。以往楼市小阳春大多集中在三月到四月，但今年五月以来，核心城市二手房成交依旧保持活跃。

领跑本轮行情的北京、上海，二手房成交出现放量、挂牌量下降、价格企稳的迹象。在数万套成交数据背后，是谁在集中进入二手房市场？

为什么是老破小率先引爆了市场？这轮行情和过去单纯的以价换量有什么本质区别？它到底只是短暂的反弹，还是市场真正企稳的信号？

当时很多人认为小阳春的热度能席卷全国，但现实是二手房的拉锯战远比预想激烈。以北京、上海为代表的一线城市，在今年的楼市行情中扮演了领头羊的角色。

今年四月，北京二手住宅成交一点八万套，创下近五年四月单月新高。上海四月二手商品房成交二点九万套，成交规模处于近年同期高位，其中有八天的备案量都超过千套。

这两大城市的小阳春行情究竟是昙花一现，还是企稳反转，对后续整个市场信心的建立极为关键。一个积极的现状是，目前北京、上海的二手房成交规模还在持续增长。

中指研究院数据显示，今年五月截至二十四日，这两地二手房成交同比增幅分别为百分之十五、百分之二十九。其中，上海五月十日单日网签一千六百六十四套，再次刷新近五年单日新高。

一线城市持续释放楼市热度，背后到底是谁在买入二手房市场，后续的支撑力度又怎么样？我们把时间线拉长来看，随着存量时代的到来，二手房的购买主力确实发生了剧变。

综合多家机构的研究数据，低总价的刚需购房者，是本轮市场成交的主力军。以北京为例，普瑞地产研究表示，截至四月份，当地二手房成交当中，三百万元以下总价房源的占比达到百分之七十八。

这一数值在二零二三年初仅为百分之六十五，期间上升了十三个百分点。进一步细分数据能够看到，这一变化主要来自总价二百万元以下房源。

该价位房源成交占比从二零二三年的百分之四十五，显著上升至二零二六年四月的百分之六十。二百到三百万元区间的房源成交占比，则相对稳定。

这就意味着，在北京二手房交易里，购入三百万元以下房源的购房者占比接近八成。上海也呈现出相似的市场特征。

截至今年四月，当地三百万元以下房源成交占比为百分之七十。继续拆分数据，七十平方米以下、总价二百万元以下房源成交占比，分别达到百分之四十一、百分之五十。

之所以刚需频频出手，正是因为买卖双方的预期差一度跌到了谷底。为什么刚需房源成交占比会持续走高？

普瑞地产研究表示，上述趋势能够进一步说明，去年老破小房源价格下跌之后形成的极致性价比，正在持续吸引市场里刚性购房需求集中入市。

中指研究院认为，一线城市二手房成交持续向低总价段集中，主要原因是前期房价持续回调，部分房源总价落到刚需群体可以承受的区间，性价比优势凸显，吸引一部分此前保持观望的需求进场。

合硕机构首席分析师郭毅表示，低总价房产在二手交易中的占比持续上升，这一现象不只是在北京、上海出现，广州等其他一线城市同样存在。背后的核心逻辑是，市场经历一轮下行周期之后，正逐步进入筑底阶段。

在这个阶段，部分户型偏小、房龄较老的二手房出现价格超跌的情况。同时，一部分业主担心房价继续走低，集中挂牌老破小这类房产，这类房源在市场上的供给量较高，彼此之间形成价格压制。

这种跌出来的性价比，恰恰也是很多城市二手房面临长时间僵持的导火索。除此之外，正是这些低价房源出现超跌，业主出售这类房产之后，可以用来置换改善住房的首付资金被压缩，进而造成改善购房的动力不足。

举个例子，如果手中房产仅值二三百万元，想要置换位置相近的改善住房，有可能需要卖掉两套甚至三套房产，才能完成置换。在这样的市场格局之下，部分持有多套房产的家庭，更倾向于卖房套现，改善型房源的成交占比也就出现相对下滑。

自去年开始，依靠价格调整驱动的以价换量，是核心城市二手房市场的主要特征。但是现在，重点一线城市二手房市场当中，单纯以价换量的特征正在出现变化。

早在几个月前，就有机构曾乐观预测二手房的结局是整体回暖。中指研究院表示，二零二五年二手房成交量整体并不弱，但成交增长主要依靠挂牌量激增来推动，房价持续承受下行压力。

今年的情况有所不同。从供给端来看，已经出现挂牌量趋稳、价格跌幅收窄的趋势。

根据中指数据，二零二六年四月末，重点二十五城二手房存量挂牌量环比下降百分之一点六，对比上年十月高点回落百分之四点三。

其中，北京、上海挂牌量呈现波动性下降，四月末同比分别下降百分之一点一和百分之十八点五，对比上年十月高点，分别下降百分之十四和百分之二十一。价格层面，去年四季度，核心城市房价经历加速下行，今年已经显现出一定企稳迹象。

国家统计局数据显示，四月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨百分之零点四。同比维度来看，四月一线城市二手住宅销售价格同比下降百分之六点八，降幅相比上月收窄零点六个百分点。

但现实是，如今二手房买卖双方的预期差依然犹如天堑。中指研究院方面称，成交放量、挂牌趋稳以及价格企稳同步出现，是本轮市场修复和去年以价换量模式最重要的区别。

后续市场需要持续观察这一态势能不能维持下去。贝壳管理层日前在业绩会上表示，对比此前几轮楼市反弹，这一轮小阳春存在三处不一样的地方。

第一，它不只是政策落地之后带来的短期成交放量，而是价格回调之后购房门槛下降，释放出来的真实购房需求。第二，市场不再单纯依靠以价换量，价格端已经出现阶段性企稳。

第三，不只是买方选择入市，卖方的预期以及市场供给结构，同样出现边际改善。正是因为这种边际改善，让更多房东底气变足，导致二手房博弈越发激烈。

基于这些特点，本轮阶段性修复的韧性，会优于以往几轮反弹行情。华泰证券也提出，今年房地产市场的复苏，不只是政策驱动带来的结果，也不能简单归为季节性因素，而是多重因素共振形成。

房价经过快速调整之后，购房门槛落到刚需群体能够接受的范围。低总价房屋租金与月供差值进入平衡区间，推动刚需群体从租房转向购房，同时带动稳健型投资需求进入高能级城市。

高能级城市房价跌回二零一六年或者更早水平，推动挂牌价下跌速度放缓，挂牌量的增长速度也随之放缓。而这一轮行情能不能持续，市场能否真正企稳，还需要观察多项因素，置换链条能否成功激活就是其中关键一环。

再过一两个月，置换链条能否完全打通，将直接决定不同板块二手房面临的结局。华泰证券称，二零二五年重点城市房价下跌，一部分原因就是置换链条衰竭，尤其是刚需到改善之间出现需求断层。

今年以来，重点城市低总价二手房成交放量，为置换链条重启打下良好基础。但是这股成交热度能不能传导到更高价位段的房源，仍然需要持续观察。

在中指研究院看来，低总价、小户型房源是本轮行情的核心支撑，也体现出二手房的性价比优势对刚需购房者的吸引力。短期来看，随着核心城市二手房成交持续放量，市场活跃度有望逐步向更大面积、更高总价的房源扩散，为后续市场稳步修复积蓄动能。

归根结底，不论挂牌页面的数字如何变幻，二手房的真实价值只能在成交中体现。贝壳管理层方面称，一季度受到落户、入学这类季节性因素影响，叠加政策针对低总价房屋的定向利好，在这段时间里一线城市首次置业的购房占比走高。

放在更长周期来看，改善需求才是房地产市场的核心驱动力量。进入四月之后，核心城市大户型、中高总价房屋成交占比小幅上升，这是改善型需求回暖的信号，也为市场韧性提供一定支撑。

说到底，楼市正在回归它最本真的价值。当市场泡沫被逐步挤掉，房价回归居住属性本身，真正有居住需求的人，自然会选择入场。

对于刚需购房者而言，现在或许是一段可以静下心，仔细挑选一套适合自己住房的窗口期。这种深度的博弈与僵持，正预示着未来二手房必将走向极端的分化局面。

说到底，再过一两个月，中国二手房市场绝不会出现惊天大反转，最终的结局注定是持续且深刻的分化。

一线和强二线的优质房源，会在拉锯中率先稳住阵脚；而广大的普通二三线城市，则将陷入漫长的价格僵持期；至于缺乏支撑的弱势区域，只能继续在阴跌中慢慢消化库存。在存量时代，房子的价值不再是卖家的一厢情愿，而是真金白银买下那一刻的共识。

放弃对整体大行情的盲目押注，根据真实流动性合理定价，才是买卖双方穿越这轮周期的唯一出路。