澳洲政府，要严厉打压房东？！悉尼空置率爆升，昆州房市大反转，买房最好时机？

　　01

　　悉尼空置率升至2021年最高 租赁市场仍紧张租金处高位

　　费雷拉最近从墨尔本搬到悉尼，她她以前曾在悉尼生活过，知道悉尼的租金会比墨尔本高出25%到30%，不过在比较同类房源后发现，实际价格高出了约40%。

　　这位43岁的建筑师正在寻找一间一房公寓，希望住在既有社区氛围、离她在Surry Hills的办公室又不远的地方。她的周租预算是850元，她发现好房子一上市很快就会被租走，有时甚至只需几分钟。

　　费雷拉的感受也得到了印证。

　　Domain三季度租金报告显示，尽管空置率略有回升到2021年9月以来的最高水准1.2%，虽然可供出租的房源数量小幅增加，确实为租客提供了更多选择，但是租赁市场依然极度紧张。

　　最新报告显示悉尼有28个城区的独立屋租金未见上涨，另有29个城区租金下跌（公寓方面，20个城区租金持平，10个城区下跌），但整体租金仍处于历史高位，全市共有441个城区的租金出现上涨。

　　Domain首席住宅经济学家鲍威尔说，这也反映了房客和房东共同面临的日益沉重的生活成本压力，当大部分租赁房源来自普通个人投资者时，由于这类投资者对利率等市场变化非常敏感，因此房客和房东就都会受到生活成本上涨的影响。

　　在截至9月的一年里，Abbotsford的独立屋租金涨幅最大，上涨了47.2%，周租1325元，而邻近的Concord West目前的公寓租金中位数周租650元，较去年上涨了25%。

　　悉尼部分地区的公寓租金出现持平态势，包括Stanmore、Lindfield和Sylvania；而Thornleigh、South Granville和Ramsgate等郊区的租金则有所下降。

　　在独立屋方面，Kenthurst租金跌幅最大，达12%；Greenwich、Annandale、Double Bay和Avoca Beach等郊区的租金也有所下降。

　　Ray White首席经济学家康尼斯比说，随着投资者数量减少，租金预计将继续上涨，租户和投资者面临的压力也将持续。虽然房价已大幅回落，负担能力有所改善，但今年经历了四次加息，加活成本上涨压力持续，影响了人们的储蓄能力，目前，许多人都在勉强维持收支平衡。

　　康尼斯比说，联邦政府今年稍早出台的旨在鼓励更多人退出租赁市场的措施，其全面影响尚未显现，因为许多「焦虑的」首次购屋者仍持观望态度。

　　Urban Renter's Agent总监克里斯蒂亚诺斯说，冬季历来是淡季，悉尼各地租赁市场冷热不均，某些地区相对平衡；但在另一些地区，一套一居室公寓往往会有二三十甚至四五十人排队等候。

　　02

　　昆州低迷成交或持续更久 若已准备好是入市好机会

　　一栋拥有105年历史、从未易手过的标志性昆士兰风格住宅，在上周末一场异常激烈的拍卖战后，以203万元的价格售出。

　　这处房产是过去一周布里斯本计划拍卖的178处房产之一，Domain根据已通报结果的125场拍卖计算清盘率18%，另有15处房产撤拍。

　　这套位于Gordon Park区Khartoum街87号的房产建于1921年，坐拥810平方米的地块，自建成以来一直由同一家族持有，吸引了10位竞标者登记参与。

　　Ray White Wilston中介公司的首席销售代理波顿说，一位「志在必得」的年轻首次购屋者以140万元率先出价，引发了四位竞标者之间的激烈角逐，最终在约80名围观群众的注视下，最终买家出手，与一位当地女性展开了正面交锋，两人都看中了这栋房子的品质，所以都想把它买下来。

　　波顿说，这场拍卖会在Ray White全国周末登记竞标者人数排行榜上名列前茅，也证明了即使是在市场环境严峻的时期，优质房产仍具有强大吸引力。他不理解市场的观望情绪，现在其实是购屋的最佳时机，但人们似乎总是在等待房价触底。

　　在Hawthorne区，一位开发商击败了另一位房地产经纪人和一位自住买家，以162.5万元的价格购得一处罕见战后风格住宅。

　　这栋三房住宅位于Harris街32号，占地465平方米，临街面宽10米，距离Hawthorne公园和Oxford街仅几步之遥。

　　来自Place Bulimba的销售经纪人皮尔斯说，有人愿意花这么大钱买下这块地，这足以说明市场依然充满热情与信心，买家是一位经验丰富的开发商，深知优质房产的价值。

　　卖方持有该房产多年作为投资，如今将其出售套现，以便在沿海地区建造养老居所。

　　在Forest Lake，一栋位于780平方米「旗杆式」地块上的五房住宅，在拍卖前以141万元的价格售出。

　　负责销售的Brisbane Real Estate经纪人莫加达姆说，大约20组买家参观了位于Cheltenham Place 11号的这栋住宅。在当前市场环境下，一旦遇到合适的买家，就不能犹豫拖延，因此我们在拍卖前就将其售出。

　　莫加达姆说，买家一家大约六个月前从新州搬来，卖方于2004年建造了这栋住宅，并将其维护得状况极佳。

　　PRD首席经济学家马迪亚斯莫说，布里斯本较低的拍卖成交率是第四次上调现金利率的直接后果，随着11月可能再次加息，可能还将迎来更多成交低迷的几周，不过你在财务上已做好准备，那么现在正是入市购房的好时机。

　　03

　　维州绿党拟严打“不良房东”！房东需持牌照才能租房，违规3次将禁租

　　随着选举临近，维州绿党提出一项政策：房东必须先取得牌照，才能出租房屋。

　　该党表示，持牌房东若三次违规，将被排除在维州房东行列之外，禁止再出租房屋，以进一步打击“不良房东”，并让租房更可负担。

　　与此同时，维州政府今天也开始实施最新的租房改革，其中一项规定要求房东在租约结束时如要对租客押金提出索赔，必须提前通知租客，并提供证据。

　　房东和房产中介如今还必须保存证明材料，显示房屋挂牌出租前符合租赁规定。如果要进行防风处理，房产还须在施工前6个月内接受燃气工检查；防风处理本身也将从明年7月1日起成为房东必须履行的要求。

　　维州租户事务厅长Tim Richardson表示，当局已经推出超过150项租户权益改革，最新措施还将避免“意外扣押押金”等问题。

　　“工党认为，租房不应该意味着要被当作二等公民。”

　　而绿党租户事务发言人Gabrielle de Vietri表示，许多租户担心遭到报复，不敢要求问题得到修复，即使法律规定这些问题必须得到处理，因此维州需要实行房东牌照制度。

　　“在维州，养蜜蜂需要牌照，想使用金属探测器也需要牌照，现在是时候让不良房东承担责任了。”

　　绿党估算，设立独立监管机构、监督牌照制度及该党针对租赁市场提出的其他方案，需要5000万澳元资金。

　　de Vietri指出，房东可能决定租户能否呼吸新鲜空气，还是要面对黑霉，因此做错事就应该承担“后果”。

　　她说：“如果你无法提供安全的住房，就不应该成为房东。”

　　上次大选时，绿党针对租赁住房提出四项政策主张：冻结租金、终止无理由驱逐、禁止租金竞价，以及制定最低租赁标准。

　　四项主张中已有三项落地，冻结租金则未获批准。

　　Tenants Victoria首席执行官Jennifer Beveridge表示，遵守最低租赁标准是租户第二重视的事项。

　　她说，建立租赁房产登记册，可以让维州消费者事务机构（CAV）“实时掌握行业状况”，从而更有针对性地开展审计和合规指导。

　　“维州有200万租户，我们欢迎Renting Taskforce扩大规模，并敦促所有政党支持遵守租赁房产标准，让居住在那里的人能够有尊严地生活。”

　　不过，行业团体警告说，这一构想可能会把拥有出租房屋的投资者赶出维州。

　　澳洲房地产投资者委员会董事会成员Tim Graham表示，绿党的想法是“过度干预”，无视了法律变化。

　　根据现行要求，房东要把屡屡表现恶劣的租户列入黑名单，必须先完成一系列重大程序。

　　“这只会让维州再添一笔‘荣誉’，成为最不欢迎投资者的州。对许多投资者来说，这无疑会成为最后一根稻草。”

　　他补充说，如果“为租而建”项目运营商这样的企业房东被记下多次违规，政策很容易产生意外后果，导致数百套住房消失，最终迫使大量租户搬离住所。

　　房地产委员会维州分会副执行董事Andrew Lowcock表示，该委员会支持安全且维护良好的出租房屋，但监管措施不应反过来让投资者不敢投资建设租户需要的住房。

　　“维州正需要更多出租房屋，而这项政策只会在想要建房的人面前竖起‘禁止通行’的标志。”

　　“维州正在争取本地和全球资本投资新建住房。我们应该考虑如何吸引更多资金投入租赁住房，而不是制定规定，把投资推向新州和昆州。”

　　维州房地产协会首席执行官Toby Balazs表示，该协会支持政府确保出租房屋安全的改革，但改革数量之多已经成为房东的重大负担。

　　不过，他质疑绿党的提案，指出吊销房东牌照并禁止他们出租房屋，最终会损害租户利益。

　　他说：“我认为，过去几年已经推出了大量保护租户的措施，而这样的做法对市场双方来说都不会平衡或公平。”

　　04

　　瞄准2032年奥运增长周期，台湾买家斥资$8100万购入布里斯班办公楼

　　一家台湾上市保健品供应商首次进军澳洲房地产市场，斥资8100万澳元收购South Brisbane一栋办公楼。公司认为，随着2032年奥运会临近，这处物业仍有可观的升值空间。

　　交易标的是位于10 Browning Street、面积1.1万平方米的办公楼，由Daiken Investments Australia完成收购。该公司是Daiken Biomedical在澳洲的本地分支，后者在区域维生素和营养补充剂行业经营，开发并分销鱼油、镁等产品。

　　Daiken本身则是台北上市约会网站运营商Sunfun旗下的子公司。

　　Daiken表示，此次投资是为了抓住“通往布里斯班2032年奥运会的增长周期”，并已从战略层面锁定昆州东南部走廊。

　　该公司在声明中说：“我们以台湾顶尖保健品品牌为根基，打造了一个拥有超过2000万用户的数字生态系统。如此庞大的本土规模，为集团持续投入澳洲房地产市场提供了稳健的财务实力和长期愿景。”

　　这宗交易体现了机构投资者对布里斯班办公楼市场的最新信心。布里斯班的办公楼市场与悉尼市场一样，在疫情后经历长时间低迷；在利率逐步上升、居家办公削弱中央商业区办公空间需求的背景下，两个市场如今都显现出复苏迹象。

　　从酒店、办公大楼到住宅开发，2032年奥运会正为布里斯班房地产市场带来强劲推力。上月，在澳洲证券交易所（ASX）上市的基金管理公司GPT Group以3.8亿澳元收购了中央商业区“黄金三角”地段的一栋30层办公塔楼。

　　布里斯班和昆州已成为台湾投资者重点关注的市场。今年，由台湾资本支持的Forest Endeavour从Woolworths手中买下一个价值5亿澳元的全国零售物业组合；此前，该公司最初只对昆州一座购物中心感兴趣。

　　Daiken在South Brisbane的这项投资具备可观的升值空间。这处地块的预计建筑高度上限为30层，未来可能规划兴建580至700套住宅公寓。

　　Colliers的Tony Wang、Sam Arkell和Marshall Smith代表Daiken Investment Australia完成收购；MP Commercial的Mike Walsh和Peter Court则为Forza Capital促成了这宗物业交易。

　　Wang说，买家看中的是该资产的基本面、位于South Brisbane的战略位置，以及地块的长期潜力。

　　他表示：“这项收购是Daiken进军澳洲房地产市场的重要第一步，也反映出布里斯班市中心商业市场对国际投资者的吸引力。这些投资者正在寻找位置优越、兼具收入和未来潜力的资产。”

　　据墨尔本房地产联合投资机构Forza称，Forza Capital于2016年6月以6550万澳元买入该大楼，之后每年为投资者带来的现金流平均达到8%。

　　Forza联合创始人Adam Murchie说：“Forza Capital对这次出售的结果感到满意，并认为当前是投资者在这个机会型周期中变现资金、寻找其他投资的最佳时机。”

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