万科跌到第20！上海房企“真老大”是谁？

来源：市场资讯

（来源：瞰华东）

苗野丨发自北京

三个“日光盘”同日出现，上海楼市在分化中重塑房企格局。

9月29日，上海宝山庙行、徐汇滨江、青浦重固三个相隔数十公里的项目在同一天开盘，全部售罄。

金茂满誉推出130套房源，163组客户摇号，当日清盘；招商上中隐翠首开62套，110组客户争抢，半小时售空；保利虹桥和颂璟园108套房源触发积分，入围分51.3，开盘即日光。

单价从约4万元/平方米到约14万元/平方米，从外环外到内中环，一天之内三个“日光盘”横跨不同价格段和产品类型。这既是2026年前三季度上海楼市的缩影，也是房企格局重塑的一个切面。

头部三强稳固

中指研究院数据显示，2026年1～9月，上海房地产销售业绩TOP30企业合计销售3437.2亿元，销售面积TOP30企业合计销售471万平方米。

其中，销售额突破100亿元的房企有12家。招商蛇口、华润置地、中海地产分别以406.2亿元、377.6亿元和233.5亿元分列销售金额榜前三名。三家合计超过1017亿元，占TOP30总盘子约30%。

在亿翰智库的全口径统计榜单上，中国金茂以219.1亿元跻身前五，华发股份以93.9亿元重回TOP10。TOP20中，民营企业仅占两席。大华集团以66.7亿元排在第14位，万科地产以32.2亿元排在第20位。曾经在上海市场占据重要份额的混合所有制和民营房企，已基本退出头部竞争。

看似稳固的头部阵营内部，排位赛远比数字呈现的更为激烈。在权益销售口径下，华润置地以299.8亿元、招商蛇口以244.9亿元、保利发展以181.3亿元位列前三，与全口径排名形成微妙错位。

“在这场存量博弈与分化修复的过程中，头部房企格局依旧稳固，但内部的排位赛却暗流涌动。”中指研究院如是分析。

爆款项目撑业绩

项目端的表现更为直观。澐启滨江以194亿元位居项目销售金额榜首，几乎以一己之力支撑了华润置地上海业绩的半壁江山。其备案均价超过14.5万元/平方米，10个月内12次开盘，以821套成交领跑全市。

安澜上海以91亿元位列项目销售金额榜第二。招商蛇口在上海走出了一条“多点开花”的路线，除安澜上海外，海上清和玺、招商林屿湖畔等多个项目齐头并进，不依赖单一爆款。44.9万平方米的销售面积全市第一，也印证其均衡稳健的推盘策略。

陆家嘴太古源·源邸以75.8亿元紧随其后。值得注意的是，TOP20项目合计销售额1044.3亿元，占TOP30企业总销售额的三成，头部项目集中度持续攀升。

有市场人士判断，在分化的市场中，有爆款项目不一定能赢，但没有爆款项目一定很难赢。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，头部三强地位稳固，品牌、土储、产品、营销综合实力突出，短期内难以撼动。当前房企投资逻辑非常清晰，核心地段稀缺资产与高品质改善项目，依然是资金追逐的焦点。

除了核心区的豪宅项目，外环外的刚需盘正在成为改写排位赛的新变量。

以9月份为例，青浦徐泾板块绿城·悦海棠推出281套房源，认购率高达485%，以68.19分刷新今年入围积分纪录。嘉定象屿金茂·满嘉二批次价格上涨8%，135套房源认购率达361%，入围积分从64.4升至66.52。

区域数据同样印证了这一趋势。国庆假期，大浦东累计成交1.17万平方米，占据全市成交总量近三成；青浦、松江分别成交0.67万平方米、0.4万平方米，活跃度居高不下。虹口、黄浦两大区域新房成交直接挂零，冷热反差较为明显。

亿翰智库分析认为，上海新房市场正逐步由高端改善产品向中端刚需产品扩散，多元化优质新盘供应正在成为支撑市场的新力量。

去化才是真考验

在多个“日光盘”之外，也有项目去化不足一成，板块之间、项目之间的分化已从温和走向剧烈。

据克而瑞好房点评网统计，同处上海青浦徐泾板块的灿辉晶萃173，网签去化率仅约9%；大华望樾四次推盘中有三次因认购不足取消摇号，网签去化率约40%。在嘉定新城，南山璞缦、星尚观澜世嘉、众禾嘉苑仍在靠折扣走量，7至9月三个项目网签分别为43套、13套和6套。

这种落差并非个案。公开数据显示，3月上海31个开盘项目中，13个项目网签率不足一成。4月30个项目中，有12个项目网签率不足一成。

“地段已不再是安全垫，产品力、定价诚意与供需匹配度才是决定项目生死的真正变量。”有房企内部人士表示，认购热度与真实签约之间的转化，是衡量项目成败的关键指标。

普睿数智董事长丁祖昱也提到，2026年3至5月，上海单价“10万元+”高端住宅市场整体热度不及预期，多数项目开盘去化率集中在20%至50%，部分项目去化率仅5%至9%。这意味着，即便在上海最核心地段，产品力不足或定价偏离市场预期的项目同样面临去化困境。

市场人士普遍认为，从“高周转”到“高品质”，从“拼规模”到“拼产品”，从“单打独斗”到“联合开发”，上海楼市的竞争规则已被改写。对更多房企来说，问题不再是“如何胜出”，而是“如何留在牌桌上”。

值班编委：马琳

责任编辑：禾苗