广东
ai剧崛起后，最近有句话特别火：
贵是贵点，但吃了不烧心。
现在网友把不烧心用到了各种场景，用来夸赞靠谱、没套路、不踩坑、让人踏实。
没想到，广州二手房最近也开始有点这个味道了。
尤其是一些核心区的次新改善房。
就拿越秀·天河·和樾府来说。
同样约125㎡的四房，今年5月成交740万，7月780万。
到了9月，已经成交到786万。
同面积，4个月涨了46万。
更意外的是议价空间。
从110万，到70万，再到14万，成交价未必立刻飞起来，但好房子已经越来越难砍了。
而且把视线从越天和拉到整个天河北，再看全广州120㎡+二手房，会发现变化更有意思。
越天和
先把价格战打停了？
但话又说回来，越天和这三套不能简单理解成同一套房4个月暴涨46万。朝向、楼层不同，本身就会产生价差。
比46万更值得看的，是7月、9月两笔成交单价都站稳6.2万+/㎡。
但真正关键的信号，是9月这套房挂了269天。
按过去两年的经验，挂大半年通常意味着买家有充足理由压价，结果业主只让了不到2%。
二手房真正转强，第一步往往不是挂牌价起飞，而是砍价越来越难。
更微妙的是，一手房本身就在给二手托底。
公开数据显示，越天和125㎡一手尾货售价约800万。
低价房源、急卖的业主任何时候都有，但一套房自身没硬伤、业主也没资金压力时，买家再想用屠龙刀自然没那么容易。
天河北：
次新房稀缺
接着看天河北。
天河北板块成熟早，大量耳熟能详的小区，15-20+年楼龄十分普遍。
嘉尚国际大约2010年建成，瑞安创逸约2012年，峻林约2014年。
最典型的峻林，138+㎡只做三房，有的还是北向，成交总价保持在千万级别。
17年楼龄的创逸雅苑，约95㎡两房，有的南向房源成交单交依然可达5.9万/㎡。
楼龄新一点的保利中宇广场，南向100㎡左右的三房，最新的成交单价仍有6.8万/㎡。
这组数据特别能说明天河北现在的状态：
大周期影响还在，局部的价格抵抗已经出现。
这几个小区还有一个共性：除了楼龄相对新，都叠加了不错的教育资源。
这点和越秀·天河·和樾府其实很像。
核心地段+次新+教育资源，正在成为这类房子最重要的价格底盘。
尤其在天河北，有名校资源的房子不少，但有名校+楼龄又相对新的，真不多。
而现在的买家更愿意为一组稀缺组合买单。
广州120+㎡
已经开始分化
再看广州。
9月，广州二手住宅网签8430套、84.01万㎡，同比增长5.02%、6.28%。
市场没有进入大牛市，但成交结构里有个变化值得看。
60-144㎡成交环比都呈正增长，144㎡以上反而下降0.76%。
改善需求还在，但大家没有一股脑往“大”冲，90-144㎡面积段开始显出韧性。
这几年，新房120㎡卷得越来越高级。
四房、LDKB超大空间、四开间朝南、收纳系统……买家看完一圈新房，再回来看二手房，标准自然被拉高了。
同样125㎡，有的还是三房、长走廊，几十平花在过道上；有的已是四房，客餐厅尺度大，收纳、家政、动静分区也更符合现在的生活。
显然，越天和125㎡最近的成交特别有代表性，它碰上的，刚好是广州改善需求里一个越来越重要的交叉点：
1、120㎡+，成熟板块稀缺次新房，四房，综合配套好，总价友好。
2、放眼广州，120+㎡又恰好成为改善市场中相对有韧性的面积段。
接下来的二手房，会越来越挑。
地段、楼龄配套、户型，谁的替代性越低，谁就越容易先拿回议价权。
说到底，改善买房到了今天，大家愿意花钱的理由也越来越朴素：
贵可以，买完别让我“烧心”。
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