「老房子」也要豹变

「核心提示」
城市并不缺房子，缺的是能直接住进去的好房子。

作者 | 詹方歌

编辑 | 刘杨

存量房时代，房东的焦虑正在变得具体。据贝壳研究院数据，全国重点40城近四成房源房龄超过20年。这些老旧房源和长期空置的房子，处境往往不上不下：不装修租不出去，装修了又怕回不了本。

过去，房东要么自己砸钱装修，要么是不装修、低价出租，如今回报都不理想。2025年12月的全国住房城乡建设工作会议提出，建设“好房子”，“既要建设新房，也要改造老房”。可租的房子越来越多，房子和房子之间的竞争也在加剧，长租市场比拼的已经是资产运营效率和精细化算账的能力。

今年4月，贝壳省心租在成都推出一项新的租赁服务，具体来说，平台负责装修、配置和托管，装修款可以从之后的租金里逐月抵扣；9月，第100套房屋完成交付并签约。截至目前，这项创新业务的交付量已逼近200套。

这样算下来，房东的回报率如何？装修好的房子，租客又是否愿意买单？答案藏在贝壳省心租的账本里。

焕然一新的房子，更加容易获得租客的青睐

1、不同的房子，不同的解法

据乐居财经援引CRIC数据，2026年上半年成都个人房源成交8.08万间，同比增长22.3%，挂牌坪效租金同比下降8.4%。房源供应增加而租金水平下行，房屋自身条件对能否租出、能租多少的影响随之加深。

据悉，贝壳这项新业务涉及四种模式：毛坯装配、旧房翻新、旧房局改和空房配置。房东的共同点是房子长期空着，顾虑却各不相同。据贝壳方面初步统计，旧房翻新占比超过四成，空房配置达到34%，两类房源占了大头。

旧房翻新要改水电、动墙体，属于硬装范畴，成本相对更高，业主的顾虑在于前期资金占用大、回收周期长；空房配置只需补齐家具与软装，投入规模小得多，业主却往往认为房子是租给别人住的，不值得专门花钱。前者是支出压力大，后者是支出意愿低。

成都一套三居室是旧房翻新的典型。这套房此前整体包给一家包租公司，租期长达10年。到期收回时，业主才发现房子损毁严重，还被改成了隔断房。此后，房子空置了两年多，一直没能出租。业主意识到房子需要改造，在比较了多家平台后，最终选择了贝壳。因为其全拆改报价为10万元，外部装修公司报价则是17万元。而且平台信誉更有保障，还能零首付、租金代扣。改造完成后，房子以每月4400元的租金出租。

经过焕新整备，提升产品竞争力，让房屋重新获得收益（左：旧；右

成都建设路一套两居室则属于空房配置。业主长期在福建，房子此前一直以空房形式租给一家托育机构。6年后机构退出，业主自己花钱处理了硬装，仍想按空房出租，结果空置了4个月。省心租的资管人员接触业主后，结合业主自己装修的风格推荐了“清舍”方案，业主随即签约。

从毛坯房、老房到空房，这些房子的问题各不相同，但业主的决策阻力大体一致。

一是拿不出或不愿意先拿出一笔钱做装修。装修需要一次性付清，租金却按月回收，中间的资金压力全部由业主来承担。贝壳推出的租金代扣模式则把这笔支出改为从未来租金中分期扣除，业主无需先行垫付现金，装修成本与房屋收益能够同步结算。从业务数据来看，选择贝壳这项新业务的业主中，有70%以上主动选择了租金代扣。这说明，多数业主卡住的首先是资金，而不是不想装修，零首付的设计正好切中了这一点。

二是担心钱投进去之后房子依然租不出去。装修到什么标准，家具配置到什么程度，能租到什么价位，业主没办法计算。装修公司又只对施工负责，不承担出租结果。而贝壳则把装修、配置与托管放在同一个平台上，装修的一方同时要对出租结果负责，方案自然会围绕是否好租来制定。

前者对应的是资金压力，后者对应的是判断风险，贝壳此次在成都实践的全新租赁模式基本覆盖了业主装修出租时的主要顾虑。

前面提到的那套被包租公司改成隔断房的三居室，也折射出几种出租模式的差别。包租模式下，包租公司向业主支付固定租金，再自行改造、分租赚取差价。业主省心，却交出了房子的控制权，一些包租方为提高收益打隔断、拆分出租，合约到期时房子往往已被“用旧”甚至“用坏”。

今年8月起，《成都市住房租赁条例》和成都市政府办公厅印发的租住标准通知相继施行，明确以原始设计的房间为最小出租单位，不得打隔断、不得按床位出租，这类做法的空间已被堵上。如果业主找装修公司或小型机构，则要自己先出钱，装修方只对施工负责，房子能不能租出去、租多少钱，风险仍在业主身上。

贝壳走的是另一条路，房子的收益仍归业主，平台垫资完成装修配置，再负责招租和日常托管，装修款从租金中抵扣。平台能否收回投入，取决于房子能否尽快租出、稳定出租，平台与业主的利益由此被绑在同一个结果上。这是贝壳省心租本次新业务与单纯装修、单纯包租最本质的区别。

贝壳方面认为，这项业务赚的是供应链整合与规模效率的钱：不做千篇一律的快餐式装修，而是根据房屋整个出租周期的需要，在装修品质与业主资金投入之间取得平衡。从这一逻辑看，这一模式更像是省心租获取和盘活房源的一种方式，而非一门独立的装修生意。

2、一本5年账

判断一套房子出租能挣多少钱，月租金并不是唯一变量。房东一年的实际收益，等于全年租金减去空置损失、中介或管理费用、维修支出以及换租产生的其他费用。月租金相同的两套房，房东最终到手的金额可能相差不少。

其中，最影响租金收入的是空置期。据贝壳披露的数据，普通租赁模式平均需要46.8天才能完成出租，相当于一年里有一个半月收不到租金。每多空一天，房东就少收一天租金。房屋能否尽快出租，正在成为决定房东实际收益的关键一环。

贝壳算了一笔5年账：一套月租3000元的房子，假设依据市场规律，租金每年下降5%，每年换一次租客。如果房东自己先花5万元装修，再按普通方式出租，扣除空置损失和中介费后，5年租金收入约13.5万元，扣掉装修和维修支出后，到手约8.1万元，这还没算房东自己投入的时间和精力。

如果选择贝壳省心租此番推出的新业务，房东不用先拿出现金，装配费用从租金中代扣，服务范围内的维修由平台承担，5年到手约9.4万元，比自己装修多出约1.3万元。

5年累计资金曲线（来源：贝壳省心租测算）

图中两条曲线的走势，直观呈现了两种方式的差别。选择自装出租的房东，在第一天就要先行支付一笔装修款，第一年账面仍为负，到第二年才转为正；选择省心租新业务的房东无需先出资，第一年末账面即为正，此后每一年的累计资金都高于自装出租，到第五年末多出约1.3万元。

两种方式的收益差距主要来自两处，一是省心租新业务覆盖的房屋的空置时间更短，二是服务范围内的维修由平台承担。说到底，这本账算的是运营效率。

空置成本在另一类房源上体现得更为明显，那就是待售房屋。比如成都的一套精装四居室，交付5年来一直空置。业主原本计划出售，但售价始终未达到心理预期。在他看来，房子迟早要卖，没有必要为出租再出资购置家具，加之住处较远，也不愿在招租上耗费精力。

今年9月初，业主接触到贝壳，量房后，他很快确定了3万余元的“梵居”意式极简配置方案，由平台配齐软装与家具并托管出租，目标租金为每月3000元，目前仍在配置中。对这类待售房源而言，挂牌等待买家的这段时间，房屋也可以先产生租金收益。

贝壳强调，租金代扣并非金融信贷。按贝壳的说法，业主并未向平台借款，也不需要用个人收入支付，装配费用直接从这套房屋产生的租金中抵扣，抵扣来源是房子本身。也正因为如此，平台承担的不只是垫资，装修与配置的费用由平台先行垫付，房屋装好后由平台负责招租、消化空置，服务范围内的维修同样由平台承担。用贝壳的说法，这是“把风险留给平台，把确定性留给业主”。

3、28天交付，4.8天出租

普通出租平均空置46.8天，而在省心租的新业务模式下则只要4.8天，仅空置一项，一年下来两者就相差一个多月的租金。

这一个多月的差距是如何产生的？房屋空置实际分为两个阶段，装修期和招租期，贝壳在这两个阶段上分别做了压缩。

装修期的压缩，来自流程的标准化。普通房东自行装修需要寻找施工队、确定方案、跟进进度，周期往往难以控制，且期间不产生租金收入。贝壳方面的数据显示，2026年4月至8月，其通过标准化流程压缩施工中的冗余环节，平均28天完成交付，再留出15天进行甲醛治理与通风，将装修期压缩到了一个半月以内。

招租期的压缩则取决于房屋能否被租客接受，毕竟房屋交付得再快，也需要租客愿意承租。贝壳使用ENF级环保板材，是我国人造板甲醛释放量分级标准中最高的一级，甲醛释放量限值为每立方米0.025毫克。贝壳还曾拆解网购同款沙发进行对比，贝壳采用的沙发采用原生高弹海绵，网购款则为回收海绵。

材料与环保标准过关能够大大减少租客的顾虑，房子一挂牌就能快速成交，这也是贝壳能够实现4.8天招租期的关键。

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另外，本次推向市场的新业务能够实现如此短的招租期，背后依托的是贝壳省心租已有的托管体系。截至2026年二季度末，贝壳在管房源超过79万套，同比增长约34%。规模带来的好处是，不必从零开始找房、找租客，业主可以从省心租的日常服务中触达，房子装好后，也能直接接入省心租现成的招租渠道和管家团队。

装修期与招租期同时缩短，房东的收益才有了保障。这一模式也正被越来越多的业主接受，据贝壳方面介绍，该业务目前保持月均70%的增速。

从今年4月推出，到9月初交付第100套，再到目前的近200套，交付节奏在逐步加快。当然，平台先垫资、再从租金中逐月回收，意味着交付量越大，平台投入的资金越多，对出租速度和租金稳定性的要求也越高。这也是该新业务把装修与托管绑在一起的原因，只有房子租得快、租得稳，平台的投入才能收回。

对一项仍在成长中的业务来说，4.8天的出租周期和月均70%的增速能否在规模放大后继续保持，这套模式能否复制到成都以外的城市，都是其在扩张中必须答好的题。

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存量房时代，房屋的价值逻辑正在改变。过去，房东持有一套房产，收益主要来自房价上涨。可当房价不再单边上行，房屋能否持续产生现金流就变得越来越重要。

在租金回报本就不高的情况下，多空置一个月、多支出一笔装修费，都会直接侵蚀房东的实际收益。贝壳的做法，是用平台化的运营去压缩这类损耗，先让房子达到可出租状态，再促其尽快出租、保持长期稳定出租。一套空置的旧房也由此从只能等待升值的资产，转变为每月都能产生收益的资产。

城市并不缺房子，缺的是能直接住进去的好房子。把沉睡的旧房变成租客愿意住、业主算得过账的“好房子”，或许正是存量时代住房租赁企业真正的竞争力所在。