利率越降，贷款的人越少：便宜资金为何刺激不了投资和买房？

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内容提要：

为什么利率越降，企业越不愿借钱，家庭越不愿买房？问题不只是贷款贵不贵，而是投资回报、未来收入和存量债务共同决定了借钱的意愿。看懂这三层逻辑，才能理解低利率刺激经济为何可能失灵，以及扩大内需究竟需要改变什么。

一、为什么利率越来越低，贷款的商人和买房的家庭反而越来越少？

从2021年下半年开始，货币政策持续通过降准、降息等方式改善融资环境。与此同时，房地产价格调整，购房门槛和贷款成本也在下降。

但一个反常识的现象出现了：贷款越来越便宜，企业和家庭却未必愿意借钱。

根据人民银行9月14日公布的最新金融数据，2026年9月，商业银行新发企业贷款的平均利率为3.0%，同比减少0.1个百分点；新发居民贷款平均利率为3.1%，同比持平。

但2026年1-9月，全国企事业部门新增银行贷款126124亿元，同比减少7867亿元；家庭部门新增银行贷款为-10300亿元，同比减少21330亿元。

问题究竟出在哪里？

第一，投资者首先考虑的是资产能否增值，而不是买入价格有多低。

商人贷款是为了做生意，家庭贷款买房，则既为了居住，也可能考虑资产保值增值。

当市场景气时，企业投资回报率达到10%，贷款利率即使是5%或6%，只要风险可控，借钱扩张就有吸引力。

但当市场需求萎缩，预期投资回报率降到1%甚至亏损时，即使贷款利率降至3%，企业也可能不愿意借钱。

因为借钱的目的不是获得贷款，而是获得利润。

房地产同样如此。

过去房价持续上涨时，部分购房者认为，即使房贷利率超过6%，只要房价涨幅更高，持有房产就可能获得可观回报。购房者关注的不只是利息，而是房产升值能否覆盖融资成本。

如今，房贷利率下降，部分符合条件的首套购房家庭还可以享受财政贴息，但这并不意味着购房风险同步下降。

假设一套价值100万元的房子，一年后价格下跌1%，账面资产就减少1万元。如果考虑贷款利息、税费、装修和交易成本，实际持有成本还可能更高。

而实际上，根据国家统计局的数据，2026年8月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降约3.0%，环比下降0.1%。

当然，房价下跌不等于每个购房者都会亏损，居住本身也有价值。但对于需要承担长期房贷的家庭而言，房价未来是涨是跌，显然比贷款利率降低几个百分点更加重要。

贷款便宜，只能减少融资成本；资产是否值得买，取决于未来收益与风险。

第二，企业和家庭不仅看投资回报，还要看未来收入能否持续增长。

投资决策不仅取决于收益率，还取决于收入预期。

企业最担心的是什么？不是贷款利率高一点，而是借了钱、扩大了产能，却找不到足够的订单。

如果企业预期未来消费疲软、销售增长乏力，即使银行愿意提供低息贷款，也可能选择减少投资、压缩负债，甚至暂时等待。

家庭也是如此。

房贷不是只还五年，而往往需要持续二三十年。购房者真正需要判断的是，未来几十年自己的工作是否稳定、收入能否增长，以及能否承担医疗、教育、养老等支出。

因此，五年的优惠利率与三十年的偿债责任，并不是一回事。

当就业和收入预期较好时，家庭可能愿意通过贷款改善住房条件；当未来收入不确定时，即使月供降低，家庭也可能优先选择保留现金、减少负债。

对家庭而言，不借钱并不一定意味着没有消费需求，而可能意味着不愿意用未来收入为今天的决策承担风险。

这也是为什么，刺激经济不能只关注融资成本，还必须关注居民收入、就业稳定性和社会保障。

如果居民担心未来收入下降，那么今天省下来的利息，未必足以抵消明天收入不确定带来的压力。

第三，存量债务和存量资产，正在改变企业与家庭的借贷行为。

过去几十年，中国经济快速增长，企业扩大生产，家庭购房置业，信贷在其中发挥了重要作用。

但当债务积累到一定程度，借贷行为就会发生变化。

根据相关统计口径，2000年中国居民部门杠杆率约为14%，到2020年升至62.2%。此后居民部门开始调整负债。2026年二季度，居民部门杠杆率约为57.7%。

需要注意，居民杠杆率是债务与GDP之比，并不等同于家庭偿债压力。衡量家庭负担，还要结合家庭收入、资产结构和债务期限。

但由于我们的家庭收入在GDP的占比比发达国家低20个百分点左右，所以衡量家庭债务负担的债务收入比，2025年接近140%，而美国家庭不到100%，欧洲家庭只有90%左右。相对于家庭收入过高的债务存量，迫使居民住房贷款已连续13个季度负增长。到2026年上半年，住户贷款总额净减少3668亿元，还掉的钱比借出去的多。

企业部门也面临类似问题。非金融企业杠杆率从2000年的约100.2%，一路涨到2026年二季度的179.5%，全球最高。当企业债务规模较大、利润增长乏力时，新增贷款可能意味着更大的偿债压力，而不是更多的投资机会。

所以从2026年开始，企业部门的贷款需求也大幅的萎缩。

为什么家庭收缩得比企业更早更厉害？因为家庭部门不仅债务收入比太高，存量资产也太多。按住建部数据，中国城市人口人均住房拥有量超过发达国家平均水平，但收入尚处中等偏高，距离发达国家水平差距更大。债务收入比太高，家庭不愿继续借钱；存量房产太多，变现止损都不容易，买房意愿自然降低。

当债务已经不轻、资产又缺乏明确的增值前景时，企业和家庭都会从主动扩张转向谨慎经营。

此时，继续降低利率能够减轻存量债务的利息负担，却未必能让借款人重新产生扩大负债的意愿。

二、人们常说一个便宜三个爱，但价格并非对所有商品都起作用。

市场上有句老话：一个便宜三个爱。

但最近几年，中国的利率越来越低，贷款的商人和买房的家庭反而越来越少这一事实告诉我们，“一个便宜三个爱”也是建立在条件基础上的。当条件发生变化，结果也就大相径庭。

对于供过于求的商品，降价往往能够刺激需求，帮助商家清理库存。但这并不是市场的铁律。因为价格能否改变需求，取决于消费者究竟需要多少，以及有没有能力继续购买。

以大米为例，价格上涨会抑制消费，但大米属于生活必需品，消费量不可能无限下降。反过来，即使大米降价，消费者也不可能无限囤积。超过实际需要和储存能力，买得越多，浪费反而越大。

汽车更是如此。

假设一个月薪1万元的人，已经拥有5辆汽车。即使第6辆免费送给他，他就一定会要吗？

汽车不仅有购买成本，还有保险、停车、维修等后续支出。如果每辆车每年需要1万元养护费用，新增一辆车就意味着新增一笔长期开支。即使购车价格降到零，养车成本依然存在。

这就是消费的饱和度和预算约束。

消费如此，投资同样如此。产能可以通过追加投资不断扩大，但需求不可能无限增长。国内消费者受收入和购买力约束，国外消费者即使收入更高，也有自己的消费上限。

因此，依靠投资扩产、出口消化产能的经济模式，迟早会遇到需求增长跟不上供给扩张的问题。

真正值得思考的是：当商品已经卖不动时，继续降价未必能够创造新的需求；当资产缺乏增值前景时，继续降低贷款利率，也未必能够创造新的投资。

价格决定交易成本，却不一定决定购买意愿。

三、实际利率不等于名义利率，消费和投资也不是利率变化的机械反应。

投资者和消费者的判断远比单纯的价格复杂。至少从经济学常识来看，名义利率不等于实际利率，实际利率是名义利率与资产价格涨跌幅度之差。

2026年9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布通知，自10月1日起，对符合条件的新购首套住房商业性个人住房贷款给予年化1个百分点的财政贴息，期限最长5年，符合条件的贷款本金上限为100万元。政策重点支持基本住房需求。

这是一项降低购房融资成本的政策，但能否有效带动需求，还取决于家庭是否愿意承担长期债务。

有人说，这值得肯定，因为他们为住房低迷投入了财政资源。但也有人说，这不值得称赞。因为挤牙膏式的刺激措施，效果不太明显。

比如1%的5年贴息，或更便宜的贷款，可能足以说服普通家庭更换老化的冰箱或购买电动汽车，但融资抵押贷款需要对家庭未来30年的长期收入进行预期。五年的贴息，可以降低一部分利息支出，却无法保证未来几十年的收入稳定，更不能直接决定房价走势。

2026年诺贝尔经济学奖授予罗伯特·霍尔和迈克尔·伍德福德，相关研究强调了微观决策、消费预期与宏观经济稳定之间的联系。

他们的研究成果提醒我们，消费和投资并不是利率变化的机械反应。就业稳定性、未来收入、养老医疗保障、家庭债务和资产价格预期，都会影响人们今天的选择。

因此，判断降息和财政贴息是否有效，不能只看利率降了多少，还要看资产价格变化趋势、企业是否有订单、投资是否有合理回报、家庭收入是否稳定，以及新增贷款意愿是否真正改善。

如果需求不足的根源在于收入预期偏弱、投资回报下降、资产价格下跌和债务负担较重，那么单纯降低贷款价格，效果自然有限。

真正有效的刺激，不只是让借钱更便宜，更要让投资有回报、就业有保障、家庭有稳定收入，让人们重新愿意为未来承担合理的风险。

【作者：徐三郎】