山东
刚刚过去的9月，上海楼市放出了一个极具风向标意义的调整信号，直接改变了市场对未来几年上海房价和新房供应的整体预期。
根据上海住建部门公示的最新五年住房建设规划，接下来五年，上海新房供应规模会出现明显回落。和上一个五年周期相比，整体供应量直接缩减了近三成。换算成实际房源数量，整个市场将减少14万到17万套新房。对于常住人口接近2500万的上海来说，
这一次调整不是普通的供需微调，标志着上海房地产正式告别粗放扩张的旧阶段，彻底进入存量优化、收紧新增供应的全新发展周期。
前后两个五年的供应数据对比，能清晰看出市场的巨大变动。“十四五”期间，上海新房实际供应面积达到4200万平方米。而即将启动的“十五五”期间，新房供应被严格控制在2500万至2800万平方米。三成左右的供应缩水，背后是上海城市发展思路的彻底转型。
过去十几年，国内绝大多数城市的发展路径都高度相似，依靠出让土地、新建住宅扩张城市版图，再用土地财政收入支撑城市基建落地，这也是地方城市快速发展的主要方式。但随着全国楼市持续调整，土地财政的红利不断消退，单纯靠卖地建城的发展模式，已经很难继续走通。
现如今，上海重新梳理了城市建设的优先级，把老旧小区翻新、城中村改造、盘活城区存量资源放在首位，新建商品房开发已经不再是城市建设的核心重点。上海主动缩减新房供应，并不是为了刻意收紧楼市、打压市场热度，而是一套精准的稳价策略。
传统棚改的资金模式，已经无法适配现阶段大规模的城市更新需求。上海选择稳住楼市整体预期，依靠平稳的房价保住城市存量资产的增值空间，以此吸引更多社会资本参与旧城改造和市政升级，为城市持续更新注入稳定的资金动力。
整个房地产行业的底层逻辑，早就和以前不一样了。早些年，持续的人口流入、城市版图扩张、宽松的金融环境，支撑着楼市长期普涨。但现在市场风向已经彻底逆转，哪怕各地接连落地降息、降首付、放开限购、购房补贴等利好政策，也很难再掀起大规模的购房热潮。
当前购房者的心态普遍更加谨慎，再加上居民收入不稳定、房贷压力持续存在，市场整体购房意愿持续走低。与此同时，上海公积金缴存人数逐年减少，高端改善型购房群体的增速明显放缓，购房人群基数持续收缩。楼市调控思路也随之转变，从过去刺激市场需求，变成主动管控新房供应总量。
一线城市收缩供地、控制新房供应，已经成为行业明显趋势。北京、广州一直在压缩土地供应规模，深圳的供地节奏也越来越谨慎，其中上海是第一个明确砍掉三成新房供应的一线城市。需要注意的是，这套缩供稳价的模式，并不适合全国所有城市照搬模仿。
北上广深依靠成熟的高端产业、稳定的人口流量和优质的存量资产，完全可以支撑存量楼市平稳运行。而杭州、成都、武汉等二线城市，高端产业和高净值人群储备不足，未来楼市的分化差距只会越来越大。多数三四线城市的核心问题是人口持续外流、购房基本需求枯竭，并不是房源供应过剩，盲目跟风缩减供应，只会加重市场乱象。
总的来说，上海这一轮住房规划调整，彻底终结了房地产持续二十年的旧发展模式。房产普涨、拆迁暴富的时代已经彻底结束。
未来楼市会长期保持缩供稳价的运行格局，不同城市、不同地段的房产价值差距，也会一步步持续拉大。
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