面对现房销售、定金制，开发商们怎么看？全角度解析杭州楼市新政

今天上午，杭州发布“关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见”和“关于推动我市房地产高质量发展的通知”。（早前报道：）

两套重磅楼市政策同日发布，一天时间，在杭州开发商群体、二手房经纪人、购房者群体中引发广泛讨论。

新政要点：

推出“现房销售定金制”

公积金装修最高提取25万元

本轮新政最受市民关注的，是资金监管与按揭发放规则的重大调整。

以2026年8月28日作为政策分水岭，新政按照土地出让公告、建设工程规划许可证取得时间，实行分类施策、平稳过渡，并非一刀切改革。

同时，实施分层分类缓冲机制。除在土地出让公告中明确实行现房销售的项目外，房企可自主选择预售或现房销售。

8月28日后出让土地的预售项目，购房者支付的定金、首付款、按揭贷款、一次性购房款等全部购房资金，统一存入房产主管部门监管账户，直至项目竣工验收、水电气配套具备交付条件，资金监管方可解除。同时明确，竣工备案之后才发放个人住房按揭贷款，公积金贷款同步执行该规则。也就是说，购房者购买此类新房，竣工备案前，不用还月供，解决 “房子没交付，月供已经开始” 的痛点。

新政有序引导现房销售模式落地，推出“现房销售定金制”。

现房项目在取得施工许可证、完成方案备案后，房企可以收取购房定金，定金上限不超过房屋总价的5%，定金纳入资金监管，待房屋达到交付条件后才解除监管。

同时配套推出“主办银行制度”。8月28日后签订开发贷合同的项目，由主办银行统筹管理项目开发贷款、自有资金、现房销售资金；房产监管账户也设立在主办银行，实现项目资金闭环管理，防止资金随意挪用。从源头管控房企资金，杜绝烂尾楼的出现。

公积金方面，自住住房装修可提取公积金了。

普通装修：凭资质装修公司发票和合同，最高提取25万元，提取额不超过发票金额；

不动产权证满15年的自住住房适老化翻新：无须合同、发票，按1000元/㎡定额提取；

同一家庭两次装修提取，间隔必须满10年。

公积金贷款次数认定放宽：家庭名下没有未结清公积金贷款，购买首套/二套自住住房，就可以申请公积金贷款，不受过往公积金贷款次数限制。

多子女家庭公积金额度上浮：提升多子女家庭公积金可贷额度，从原上浮50%提高至上浮60%，二孩、三孩家庭购房利好。

危旧房自主更新可申请公积金贷款：老房子自主改造，可用改造后的房屋抵押办理公积金贷款；原危旧房不计入住房套数认定，贷款额度最高不超过评估价80%。

鼓励各区县推出购房补贴、以旧换新政策，市级给予资金补助，大家可留意所在区的补贴公告。

杭州市住保房管局房地产业发展处副处长何陈煜表示，目前临平、富阳、桐庐、临安4个区县已发布四季度限时购房补贴，后续还有区县会跟进出台相关激励政策。市级财政也会对区县补贴予以资金支持。

针对购房者如何快速判断楼盘适用新老政策，何陈煜介绍，监管部门要求房企在办理预售许可、现售备案时，将按揭放款时间等关键信息写入项目销售方案并对外公示，购房者直接查看案场公示公告即可，无需自行对照时间节点判断。

市场热议：

短期内部分刚需群体会转向二手房

长期看新房现房或更有竞争力

原“杭州老十八家”某项目营销总表示，本次出台的销售制度改革细则配套土地缴款新规，允许项目分期开发、分期交付；全装修住宅项目还可以按毛坯、室内装修两个阶段分阶段办理竣工备案。多项组合举措，能有效缓解房企资金压力，提升项目周转效率。

萧山某在售楼盘销售人员分析，杭州设置5%的现房定金上限，更高定金比例有利于房企提前锁定客户、加快资金回笼。

西湖区文教板块从业10年的二手房经纪人小胡认为，短期内，新出让土地的现房项目还未入市，新规预售项目开盘门槛抬高、上市节奏阶段性放缓，一部分原本打算购买新房的刚需群体，会转向核心地段、配套成熟、房龄较新的优质二手房，带动这类房源咨询量、带看量上升，“预计新政发布一周后，客户咨询的效应会逐步显现”。

拱宸桥板块一家中介门店的店长老陈表示，中长期，随着新出让地块现房项目建成入市，二手房最大优势——“即买即住、无交付风险”会被新房现房削弱。购房者会横向对比新房现房、二手房之间的品质、户型、物业、税费和翻新成本。

因此，老陈认为，长期看楼市分化会进一步加剧：核心地段、拥有学区、景观等稀缺配套的次新房，价值相对坚挺；非核心板块、户型老旧、无配套优势的房源以及远郊海量库存房源，竞争压力持续加大。

专家解读：

新政为杭州房地产发展新模式注入新动能

本次两套政策并行推出，一方面落实国家对预售资金、现房销售的刚性监管要求，守住购房者权益底线；另一方面因地制宜出台配套激励举措，稳市场、促住房消费，兼顾房企合理融资需求，推动房地产业平稳高质量发展。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，此次杭州楼市新政，严格落实“预售项目须单体主体结构封顶、购房资金全额闭环监管”等要求，将销售、购房资金、信贷等重点风险环节纳入行政刚性管理，与国家“8·28”政策要求高度一致。同时，从资金安全、交付品质、市场秩序等维度牢牢守住风险底线，为销售制度转型筑牢安全根基。

制定分层分类缓冲机制，避免了政策“一刀切”，为行业转型与改革有序推进预留缓冲空间。

在推进商品住房销售制度供给侧结构性改革落地实施的同时，同步出台加大住房消费支持的配套政策，形成供给端改革与需求端托举协同发力的政策组合，是杭州新政突出的特征。

加大公积金政策支持力度，鼓励各区、县（市）因地制宜出台购房补贴、以旧换新政策，市级给予资金补助，从刚性需求、改善需求、更新需求多维度发力，助力住房消费稳步释放。也为杭州房地产发展新模式注入新动能。

橙柿互动·都市快报记者 岳雁 陆丹

编辑 成嘉怡

审核 罗祎 邵宇峰

校对 陈震海

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