重磅！合肥发布城市更新条例~

合肥的城市更新，从11月1日起有法可依了。

《合肥市城市更新条例》于2026年6月25日经合肥市第十七届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过，9月23日经安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准，自2026年11月1日起施行。这是合肥首部城市更新条例，共8章45条。

对楼市来说，这份条例有一条主线必须先说清楚：它解决的是居住品质和安全隐患，不改变产权、户型与地段。城市更新改的是日子，不是房价。

读宅先生

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NO.1|壹

三个基本盘：什么时候施行、多大体量、什么导向

合肥市城市更新条例：11月1日起施行，共8章45条，摒弃大拆大建坚持民生优先，统筹老旧小区改造、历史保护、生态修复，增设科技创新与水系保护专章。

「摒弃大拆大建」这五个字，是理解整部条例的钥匙。它意味着，过去那种靠拆迁获取超额收益的预期，在合肥已经没有制度基础了。

条例同时明确：更新可以在不拆除原有建筑、不影响历史文化价值并满足结构、消防安全等要求的基础上，通过改建、扩建、增设设施等方式进行合理改造。

更新范围：九类活动

城市更新范围九类：既有建筑改造利用、老旧小区整治改造、完整社区建设、老旧街区厂区城中村更新改造、城市功能完善、基础设施建设改造、生态系统修复、历史文化保护传承。

条例所称城市更新，主要包括以下活动：

同时，条例要求市、县（市）区人民政府定期开展城市体检，并根据体检结果编制城市更新专项规划、片区策划、项目实施方案和年度实施计划，建立城市更新项目库。

「城市体检前置+项目库」这套机制很关键——它意味着哪些片区优先改，是有依据、有顺序的，不是谁喊得响谁先上。

与房子直接相关的三条

与房子直接相关的三条：老旧住房可自主更新原拆原建的四个条件；加装电梯等附属设施新增建筑量不计入规划容积率；危险住房优先纳入城市更新项目库。

这是买房人和老房业主最该看的一节，我挑了三条最实在的。

第一条：老旧住房可自主更新、原拆原建

老旧住房符合产权清晰、业主自愿、规划合规、资金自筹等条件的，物业权利人可以实施自主更新、原拆原建，并依法办理有关手续。

四个条件里，「资金自筹」最现实。原拆原建不是政府兜底，钱主要靠业主自己出。这也决定了它落地快不了——多产权小区协调成本尤其高。

第二条：加装电梯等，新增建筑量不计容

为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可以不计入规划容积率。

这条对多层老房是实打实的利好。不计容意味着不用占项目指标，加电梯的制度障碍小了一大截。结合合肥已有的公积金加装电梯提取通道（本人、配偶、父母、子女账户可提），老楼加梯的资金路径已经基本打通。

第三条：危险住房优先入库

市、县（市）区人民政府对鉴定为停止使用、整体拆除的危险住房，可以依照规定采取房屋安全应急抢险措施，并优先纳入城市更新项目库。

这意味着「危房」是被单独拎出来优先处理的，不必和普通老旧小区排队。对住在鉴定为危房里的家庭，这是最实际的一条。

NO.2|贰

钱从哪来、怎么推进

「历史遗留认定」和「产权归集」这两条，是过去很多老片区动不了的核心堵点。手续不全的老房子、多产权的成片区域，现在有了明确的处置路径——这是条例里最有含金量的部分之一。

合肥已经在做的：不止一部条例

条例是制度，落地要看项目。今年合肥老城更新的进度，可以从两个数字看：

瑶海+庐阳合计38个、占六成，老城是主战场。 而和平片区的拆迁比16.1%、拆建比1.93——两个指标都低于大拆大建的临界值，正好印证条例「摒弃大拆大建」的导向已经在执行层面落地。

NO.3|叁

结语

对买房人三条提醒：改造不等于涨价、老房命运分化、别为预期付溢价。

第一，改造不等于涨价。条例解决的是居住品质与安全隐患——屋面防水、外墙修缮、管网道路、停车位、加装电梯，不改变产权、不改户型、不改地段，也不产生学区溢价。 补短板不产生溢价，别为「要改造了」多付钱。

第二，老房子的命运会分化。能进项目库的优先改造，进不去的继续老去，同一片区的居住体验差距会拉大。改造名单本身就是选房信号——但要看已入库、已开工的；不在市级名单≠今年不动，还有区级自主立项的一批。

第三，别为更新预期付溢价。从入库到落地周期长，中间变数多。规划是城市的期权，不是购房者的资产。另外，查名单请认准政府公示——公示是动态更新的，别用截图判断自家的事。

把这部条例和近期几件事放在一起看，逻辑是一致的：住建部定调存量时代、828推行现房销售、合肥土地转向低密优质供地、再到城市更新立法——合肥正在从「造新房」转向「用好存量房」。

对买房的人来说，最该记住的不是「更新」这两个字有多热，而是它改的到底是什么：改的是日子，不是房价。