爆发！深圳北部杀出一座世界级新城

作者 | 林波荔

文章来源 | 格隆汇楼市

“两个6000亿”的讨论，把一个总部经济的底子画了出来。

近期龙华区的两会上提出了一个更清晰的目标——到2030年，地区生产总值突破6000亿元，固定资产投资五年累计达6000亿元，数字经济产业增加值占GDP比重超40%，战略性新兴产业增加值占GDP比重超46.5%。

目标定了，那么产业会持续往哪落？

会上的讨论也把方向挑明了——龙华的北中心。

而作为龙华“北中心”战略支点的福城街道，仅凭区域的产业脊梁九龙山数字城便扛起全区六成工业产值增量，五年固投近1100亿元，工业投资常年排第一。

如今，华为、迈瑞等龙头已落子九龙山数字城，一个386公顷的总部经济型的新城正从图纸走向现实。

这也意味着，看懂九龙山数字城，也就看懂了龙华下一轮产业发展的五年。

中部增长极，下一个世界级“芯智城”

九龙山数字城，底子有多厚？

规划面积22.77平方公里，相当于2个光明科学城、1.25个南山科技园，既是深圳22个市级重点开发片区、20大先进制造业园区之一，也是龙华“一圈一区三廊”空间格局的关键节点。

更关键的是，九龙山数字城的“含金量”足够高。

据龙华区重点区域建设推进中心数据，九龙山数字城规上企业产值已经早早突破2500亿元，未来“十五五”打造产值将超3500亿元。

那么，按照龙华“两个6000亿”的发展蓝图，九龙山数字城将承担过半发展任务，是深圳北部名副其实的“产值天花板”。

这几年九龙山数字城势头迅猛。

随着华为、迈瑞、稳健医疗、顺络电子等全球头部企业陆续布局芯片设计、制造、封测等核心业务总部，片区已经聚集近300家规上企业，构成半导体与集成电路、网络通信与智能终端、高端医疗器械与智能制造全球三大高价值产业集群。

今年6月锂电池结构件龙头科达利在九龙山数字城拿下新工业用地，就连片区所处的半导体产业核心廊道，同月也完成了深圳“世界级半导体科技城空间规划”招标。

机构预测2026年全球半导体市场规模将逼近9750亿美元，正式迈入万亿级别。

所以，九龙山数字城不搞低端制造，有的只是总部经济效应。

而九龙山数字城的逻辑，也不只是“第二个南山科技园”，相反更接近柏林阿德勒斯霍夫科技园（Adlershof）与埃因霍温高科技园区（HTC）结合的完成体。

（可放大）

这两大顶级科创制造中心引领了全球的半导体/微电子、通信器件、高速光模块、车规芯片、AI芯片等高精尖技术的发展，每年都贡献巨大的经济价值。

但即便发展至今，两大园区也仍有一定的短板。

Adlershof无大型硅基晶圆量产工厂、无智能终端整机量产集群，不具备大规模工业化制造能力，HTC本身不大批量生产硅基芯片，产业也高度依赖单一龙头阿斯麦，且园区面积小，城市配套承载力不足。

相比之下，九龙山数字城，不仅有产业龙头、有完整链条，也有承载世界级先进制造业的物理基础，经济贡献已经超过2500亿元，不仅超过Adlershof的经济产值，未来五年还直追HTC。

而这两个全球顶级的科创中心，从诞生到完全成熟，一个走了三十余年，另一个走了十五年。

九龙山数字城2020年9月才正式纳入深圳市重点开发建设区域，随着片区建设的快速推进与先进龙头科技企业的相继入驻，短短几年便已经撬动千亿的经济价值，并且22.77平方公里连片可开发空间有足够的城市配套承载力。

如今AI、芯片、半导体不是未来时而是进行时，九龙山数字城撑起的是万亿级赛道的世界增长极。

那么，九龙山数字城接棒南山、成为全球头牌科创智造型总部“增长极”，也就只是时间问题。

国企掌纲，从规划图纸到新城蝶变

虽然九龙山数字城已经有了这样的底子，接棒深圳南山科技园，看似只是时间问题。

但对于一个拥有世界总部经济底子的区域要蝶变成一座世界级“芯”城真正的挑战，从来不是规划图纸。

难的是，有人能把跨周期的长期蓝图，扎实兑现到土地、建筑、公共配套与持续的城市运营上。

从土地整理到空间建设，从建筑兑现到公共配套，从基础设施到城市运营，每一个环节，都需要长期主义的城市建设者和运营者扎根到本地，考验的是建设主体的持续投入以及城市长期规划落地能力。

而在九龙山数字城迈向世界级新城的关键跃迁阶段，深圳市龙华建设发展集团有限公司（简称龙华建设，下同）正承担着这样的角色，其业务版图已经深度嵌入龙华发展的多个关键环节。

如今，北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华超级商圈等重点区域，都有龙华建设的建设运营身影。

其中，在九龙山数字城片区，龙华建设的规划兑现实力还尤为突出。

整个片区的物理界面已经进入前所未有的高度。

已完成交付物业包括龙馨家园、数字智造中心、深海大厦（一期）、数创智谷大厦、数栖智谷大厦，而在建的玖珑瑧境·新玥、玖珑瑧境·盈玥等标志性物业，正加速从图纸走向现实。

龙华建设还主导观湖北土地整备项目（即鹭湖宸境）、国际医疗器械城项目等，动辄百亿级投资。

整个龙华区域，龙华建设将累计布局超700亿元投资。

更重要的是，龙华建设的实力不止于此。

除产业空间、住宅物业建设外，龙华建设还承担着九龙山数字城片区产研招商、政企服务、园区生态运营、保安与环卫绿化、酒店运营等关于科创企业进驻以及民生保障落实的重任。

并且依托雄厚的资本实力及持续稳定的资金补充，保障长周期片区开发资金稳定供给，撑起的是片区跨周期重资产投入。

这种稳定且强劲的统筹运营能力与资金实力，是很多普通开发企业所不具备的，也为九龙山数字城目前正在蝶变的百万级载体玖珑瑧境，加速从图纸走向物理呈现，提供了更多坚实的保障。

产城融合物理接口，百万级“好房子”标杆

站在城市规划视角看，玖珑瑧境已经把“城”的复合功能压缩进同一张图纸。

在这里，职住平衡不再是纸面概念，而是可落地的日常。

片区内，数创智谷、数栖智谷等产研总部载体与玖珑瑧境紧密相邻，华为、迈瑞等科创龙头的科研人才，走出办公楼，短距离便可回到自家住宅。

不必承受跨区通勤的漫长奔波，把大量消耗在路上的时间，还给家庭与自我。

届时全部落成，玖珑瑧境将会成为九龙山数字城片区产城融合，平衡优秀人才职住的真正支点。

这种打破传统“产业区只建厂、居住区只建房”的开发模式，如同贝肯公园（Beacon Park）的Juniper社区之于美国“第二硅谷”尔湾新城（Irvine），Premist筑波研究学园之于日本的筑波科学城，承载的是无界融合CBD生活模式。

更重要的是，玖珑瑧境既是龙华建设大型综合住宅的首秀标杆，也是九龙山数字城片区一体化开发战略的重要一环，要打造适配未来世界科创智造中心的人居范本、“好房子”范本。

这样的项目，往往会优先锚定产品品质、工程标准与交付口碑，把更多资源投入产品打磨上，选材标准、工程管控、细节打磨标准也会更高，为后续住宅产品线打造更坚实的口碑。

所以，玖珑瑧境从极具仪式感的社区大门到层次丰富的园区内部，从轻盈通透充满现代轮廓的外立面到摒弃繁复冗余的室内精工设计，都拿出了高水准。

项目的含金量，还藏在每一处建筑细节与智能配置之中。

在安全层面，玖珑瑧境社区搭载红外感应安防系统，构建起全天候的智能防护网。从园区公共区域到楼栋出入口，红外感应设备实时监测，异常情况快速预警，为每一户家庭筑起一道无形的安全屏障。

项目还兼顾智能便捷的居住体验，把智慧化融入日常归家动线，让科技服务于生活，而不是增加居住负担。社区智能系统简化通行、访客管理等各类场景，不用繁琐操作，轻松享受高效、省心的现代生活。

健康居住，龙华建设也切实考虑到了。项目贯彻绿色健康建筑理念，选用环保建材，搭配社区立体绿化，打造低噪、清新的居住微环境，把健康人居落实到建筑选材、通风采光等方方面面。

（效果图）

而项目的工艺更是玖珑瑧境硬品质的体现。项目采用多重复合防水工艺，针对屋面、卫生间、外墙等容易渗漏的关键部位，多道工序层层设防，严控施工标准，从源头降低渗水隐患，守住房子最基础的品质底线。

围绕龙华建设“好房优家+”体系的六大价值，龙华建设还对玖珑瑧境·盈玥进行了升级。

玖珑瑧境·盈玥主入口采用超大尺度舒展挑檐，暖金色金属吊顶搭配弧形灯带，石材立面结合竖向金属格栅，搭配立体叠水景观与造型乔木；双层立体归家系统，台阶、瑧电梯、自动扶梯多通道并行，实现人车分流。

（效果图）

从主入口、大堂、电梯厅到地下车库，公共区域统一高标准打造。

至于项目的外立面，高品质外墙饰面材料，深灰色铝合金型材兼顾美学质感与耐候性能，抗污、抗裂、耐腐蚀；银白色铝板+LOW-E中空玻璃幕墙长期日晒雨淋依旧保持建筑立面整洁大气；深灰色真石漆不止交付时好看，多年后依旧保有良好的城市界面观感，拒绝“新房几年就显旧”。

（效果图）

户内标准同样高水准，全套品牌精装交付。

入户门选用王力同等级精雕铸铝装甲防火门，搭配博世同档次的智能门锁，安全与便捷一步到位；

厨房一体化嵌入式厨电设计，极简无拉手定制橱柜，高硬度石材台面，大容量隐藏收纳，抗污耐刮、易清洁；

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客餐厅打破空间壁垒，使用大规格瓷砖、岩板，兼顾质感与耐用性，既是接待友人的社交主场，也是家人日常共处的温情核心；

（实拍图）

卧室墙面甄选细腻艺术涂料，顶面采用简约吊顶，地面选用温润实木复合地板，无拉手极简柜体设计，整体空间温润纯粹且私密性强。

（实拍图）

这种没有过度繁复的装饰，以克制的现代建筑美学，将艺术感、实用性融为一体的瑧质人居，往往更能穿越时间，历久弥新。

反观那些缺乏品质根基的住区，不过五年十年便已显露陈旧之态，维护修缮成本居高不下，真正的居住体验亦随之折损。

而墙面、地面、门窗、防水、隔音等隐蔽工程，高标准落地，严守施工规范；从橱柜、五金、卫浴洁具，到柜体板材、防滑瓷砖，每一项材料均层层甄选、严格把控，是龙华建设在“好房子”时代把品控刻进玖珑瑧境每一处看不见的细节。

这份对精工品质的坚持，不只是打造一套高品质居所，更为九龙山数字城这座世界级科创新城，搭建起一座匹配总部能级的人居精品，补齐了深圳北部科创走廊职住共生的关键拼图。

项目更有针对性地面向龙华高新企业人才推出至高25万元定向安家基金福利，同时支持以旧换新，以实实在在的政策礼遇科创从业者，让产业人才安心扎根于此。

或许，从踏入玖珑瑧境·盈玥的那一刻，便不再只是城市功能的补充，而是一座总部新城对产业、总部、人才与生活温度交汇的回答。

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