上海
一套计税价220万余元的房子，70万元成交。重病卧床的老人被救护车送到交易中心，躺在担架上完成过户。过户后不到一周，两位老人被送进苏州一家养老院，入住次日凌晨。其中一位老人病逝。虹口区法院认定，这是一起利用老年人危困状态和判断能力不足实施的显失公平交易，判决撤销合同并赔偿损失。
案情回顾
张女士与李先生是一对年近八旬的老夫妻，李先生多年前即患有阿尔兹海默症，持有残疾证，因二人女儿李女士常年在国外，李先生日常由张女士照顾。2025年，张女士身患恶性肿瘤后卧病在床，只得由李先生照料，李先生顿感力不从心。从事房产中介工作的何某、金某等人获知该情况后，多次给两位老人送饭，关心老人，并游说老人出售名下房产用于养老。
2025年5月14日，张女士再次住院，医院向其发出病危通知书。2025年6月2日，经过中介的居间介绍，李先生代重病在床的张女士与曾系何某等人同事的吴某签订了房地产买卖合同，约定将张女士名下正在出租的位于虹口区的一套房产（以下简称案涉房屋）出售给吴某，交易价格为70万元，由吴某先支付定金1万元，剩余款项可过户后再支付。
次日，各方在中介人员陪同下共同前往交易中心办理过户手续，张女士由救护车送往并全程卧于担架床上接受询问。税务机关核定的案涉房屋计税价格为220万余元。办理过户后不到一周，何某等人将张女士、李先生送至苏州某养老院。入住养老院的次日凌晨，张女士因病去世。养老院工作人员因无法联系到家属，也听说了房屋低价出售一事，怀疑交易存在问题，随即报警。李女士得知上述情况后，便赶紧回国，与李先生共同向虹口区人民法院提起诉讼。
法院的判决很清楚。卖方高龄、重病、认知受限，买方却曾从事中介业务，对房价并不陌生；交易两天内仓促完成，买方甚至没进屋看房，还约定先过户后付款。成交价远低于税务核定计税价，权利义务明显失衡。民法典规定的“显失公平”，在这里不是抽象条款，而是对弱势者最基本的保护。判决撤销合同，也说明一件事：利用老人困境攫取不正当利益，不会因为“合同签了、过户办了”就变成合法。
但更该追问的是：这样的交易，为什么能一路走到登记窗口？
房产交易不是菜市场讨价还价。遇到高龄、患病、独居老人，程序上就该慢下来。老人是否真明白自己在签什么？有没有人趁其危困诱导？要不要通知近亲属到场？这些疑问，不能都留给事后诉讼。
对明显异常的交易，相关部门应适当延长审核、电话回访家属、核实病史、单独询问老人，成本并不高，却可能挡住一次侵害。中介更不能只在成交时讲效率，合规审查才是底线。把“送饭关心”做成信任入口，再把老人房产做成低价标的，这不是服务，是围猎。
上海独居、空巢老人不少。子女不在身边，老人面对房产、理财、合同、智能手机时，天然处于信息弱势。家庭当然要多关心，常问问老人最近见了谁、签了什么、钱去了哪里。社区对独居高龄老人要有更实的掌握，发现处置房产、抵押借款等异常动向，应尽早介入；民政、司法、居委会、物业之间，也要把信息连通起来，别让风险进一步加大。
这起案件最刺痛人的地方，还在于它披着“自愿交易”的外衣。合同签了，过户办了，表面程序似乎齐备。可法律之所以规定显失公平可撤销，正是要防止形式上的“自愿”掩盖实质上的不公。对老年人来说，真正的意思表示，必须建立在清醒、安全、不被诱导的基础上。否则，所谓“自愿”，不过是被精心设计的孤独和病痛逼出来的“沉默”。
判决已经生效，房子可以追回，损失可以赔偿。但一个城市对老年人的保护，不能总靠事后纠错。交易窗口多问一句，社区多留意一点，中介多审一层，子女和邻里多走一步——老人最需要的，不只是房子被追回，更是那份不被算计的安稳。
原标题：《70万卖掉220万的房，老人的权益不能只靠法院兜底｜锋面评论》
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