“828新政”50天后，四大一线城市商品房销售制度改革全面落地，土地市场影响几何？

本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道

距离“828”楼市新政过去将近50天，商品房销售制度的改革在四大一线城市已经全面落地。

10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，自发布之日起施行。同一日，杭州也发布了《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》和《关于推动我市房地产高质量发展的通知》两个文件。至此，全国已经有7座城市出台了落实商品住房销售制度改革的细则，而其中就包括了北京、上海、广州、深圳四个一线城市。

中指研究院政策研究总监陈文静向《华夏时报》记者表示，北上广深四个一线城市已“集齐”地方实施细则，意味着一线城市商品房销售制度改革进入全面落地阶段。四季度预计更多城市将落地实施细则，也将有更多城市进一步释放政策弹性空间，推动新旧政策平稳过渡。新的销售模式下资金占用周期延长，未来各地预售资金监管办法、分户抵押配套细则等的落地情况，也将成为重点关注内容。

一线城市率先落地

2026年，中国房地产基础制度改革迎来了历史性变革。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。

自9月底开始，多个城市已经出台了贯彻落实这一制度变革的实施意见。9月24日、28日、30日，北京、上海、广州分别发布了贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见；10月份，1日和10日，武汉和天津也各自出台了贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，15日，杭州和深圳也发布了落地措施。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者指出，总体来看，包括深圳、杭州，以及此前的北京、上海、广州、武汉、天津等城市，已经形成了较为密集的政策落地态势，也体现出一线城市和部分核心二线城市率先在这些政策方面出台细则。

对比各地出台的政策内容，在预售条件方面，各地都规定了以8月28日为“新老划断”分界点，新项目预售门槛统一抬升至主体结构封顶，其中深圳针对“三旧”改造历史遗留项目另设执行细则，杭州、武汉明确历史遗留项目过渡期最长可至2028年底。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳历史遗留项目主要是三旧改造项目，本身周期长、成本高、资金平衡难，加上融资区商品房项目容积率高、产品竞争力弱，新时期这些项目需要调整规划指标，但也面临着新的住宅项目规范的制约和新预售的约束，因此大概率会按照在途项目来执行。

在预售资金监管方面，新出让地块实行全额、全过程监管，但对于解除时点则稍有差异，北京项目联合验收后可解除；上海项目综合竣工验收后方可解除，较北京略靠后；广州解除条件最细，需同时完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住区配套公共服务设施竣工验收三项后，由住房资金监管机构留存一定额度，房屋首次登记后注销账户、余额转入主办银行。定金方面，四个一线城市均要求企业取得施工许可证后可收定金，广州要求上限为总房款5%，深圳、上海为总房款3%，而北京为总房款1%。

土地市场影响几何？

对于市场来说，更为关心的则是“828”新政对土地供应的影响，这关系到房地产企业如何缓解拿地当期的资金集中支出压力。

从政策方向来看，目前出台政策的7座城市土地出让金缴纳首付比例多为30日内不低于50%，只有武汉为半年内不低于50%，节奏更宽松。在余款缴纳期限上，上海、广州、武汉、天津、深圳均采用“1+1”两段式，多为原则上1年、经决策可再延1年。深圳原则上1年、特殊项目可延长至2年，北京、杭州则直接要求2年内缴清。另外，武汉未提及“不计利息”。

近日，北京公布了细则落地后的首份完整拟供地清单，三宗地块全部位于轨道微中心周边，单宗体量控制在3万至6万平方米之间，配套成熟、体量可控、无强制捆绑配建。其中，平谷二号地明确了预申请保证金为200万元，继9月30日出让的歇甲庄地块后，再次给出200万元的价格，较调整前“最低500万元、最高2000万元”低了不少。

“保证金的降低实质上压低了房企的‘入场券价格’，使更多企业具备参与竞价的资格，在现房销售拉长资金占用周期的背景下，这一调整具有明确的信号意义。”严跃进对此指出，当前市场仍处于弱复苏过程中，降低企业资金占用压力，能够减少企业的顾虑，对提振土地市场的招拍挂活跃度有积极作用。而且从后续实际操作来看，预申请保证金、付款周期，以及延期交付土地出让金不再计算利息等，都会成为企业后续投资拿地时需要考虑的重要因素。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶则表示，“828新政”后，房企拿地将更加重视现金流安全和项目投资效益。由于预售及按揭回款节点后移，项目资金占用时间可能延长，企业需要重新测算资金成本、开发周期和销售回款节奏，更加审慎地评估地价与未来销售收入的匹配程度。具体到拿地选择，企业将更关注地块区位、产品定位、开发周期及去化确定性，投资决策也将更加注重项目的风险收益匹配。从近期土拍表现看，核心城市优质地块仍具备较强吸引力，但竞争热度更多集中于区位突出、总价可控、销售预期相对明确的地块。未来一线城市拿地企业的参与情况，将更多取决于具体地块条件及企业资金实力，整体竞争或进一步向具备资金优势和产品能力的企业集中，联合拿地也可能成为分担投资风险的方式之一。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳