开业仅3年将闭店！北京这个大体量商业为什么谁都做不起来？

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 龚婉玲

图片来源 · 作者拍摄、项目官方

今日，王府井奥莱UP TOWN正式宣布，将于2026年12月15日闭店。公告措辞温情，“从2023年的第一场雪，到2026年的这个冬天”，同时承诺积分不作废、购物卡全国通用、热线还能打通，告别的话术滴水不漏。但商业世界没有那么多“经营战略调整”的浪漫修辞，在这个场地上，又一个运营主体认输了。

闭店消息传出后，市场坊间出现传闻，称万达或将接手该项目。赢商网向项目相关内部人士求证，目前没有听说有相关对接、接手的计划。项目后续物业及运营主体如何处置，暂未对外释放明确信息。

01.

三年试验：

年轻奥莱的理想与现实

2023年12月，王府井拿出在北京第三个奥莱作品——UP TOWN，也是其奥莱体系全新打造的年轻力子品牌。项目落址南四环德贤路，建筑规模20万㎡，经营面积8万㎡，规划300个品牌，配套4500个停车位，定位不再是传统奥莱的折扣卖场，而是把奥莱折扣零售、潮流运动、餐饮社交、亲子娱乐打包，想做成年轻人愿意专程来打卡、聚会的复合消费场域。

这三年，UP TOWN试图跳出传统奥莱“只卖折扣货”的刻板印象。开业之初，大量运动潮牌、户外品牌落地，叠加市集、艺术装置、主题活动，引入Tommy Hilfiger、Calvin Klein、Lacoste、Brooks Brothers、Aigle、奈尔宝家庭中心等品牌，试图把“来UP TOWN”变成京南年轻人的生活习惯。对于缺少大型商业供给的大兴、旧宫片区，它一度填补区域奥莱业态空白。

赢商大数据显示，2026年项目年内日均客流峰值达到30108人，但9月已回落至24918人，客流冲高后明显下滑，稳定性不足。

账面与市场反馈也不乐观。根据王府井集团披露的财务数据，项目仍处在漫长培育周期，2025年项目亏损5546万元，虽然亏损幅度有所收窄，但大体量改造带来的租金、运维成本持续承压。三年时间，它完成了品牌落地、会员体系搭建，积累了一批忠实客群；但对于一个背负沉重历史包袱的存量项目，三年培育期，依旧不足以跑通盈利模型。

02.

十年四次易主：

为什么谁都做不起来？

把时间线拉长，会发现UP TOWN不是第一个在这块地上碰壁的。

2017年12月，开发商金色凯盛亲自操盘，一年不到商户大面积撤店，免租期一结束空置率飙到近四分之一。2019年6月，爱琴海购物公园进场，一度把日均客流从1万拉到3万，结果2021年8月因租金纠纷和金色凯盛决裂撤出。2022年首创集团进场洽谈，连“首创奥莱世界之花商管办公室”的牌子都挂上了，最后不了了之。2023年6月王府井奥莱接棒，三年后的今天，故事画上句号。

2019年爱琴海购物公园接手世界之花

当时旧物仓是最大的旧物循环平台

多次更换运营方，是这个项目最大的内伤。每一轮运营团队离场，都会伴随品牌大规模撤场、消费者信任流失。商户不敢做长期投入，消费者很难建立稳定的消费心智。每一次新运营商进场，都要从零重新教育市场、重新招商，反复消耗项目势能。

叠加先天的建筑硬伤：超大建筑体量，内部迷宫式动线，空间尺度巨大，顾客逛店疲惫感强，空铺一旦出现，空旷感会被成倍放大，进一步削弱消费氛围。

03.

没有地铁的巨无霸：

一场注定的硬仗

翻开项目区位图就能看见痛点：项目坐落南四环德贤路与庑殿桥交汇处，距离最近地铁站仍有数公里，没有地铁直达。

王府井奥莱给出的解法，是押注自驾家庭客群：项目配足4500个车位，依托南四环快速路，瞄准大兴、亦庄、丰台南部自驾客，用超大停车场承接客流，打造开车过来一站式消费的奥莱模式。这也是郊区/四环外奥莱通用逻辑，放弃地铁客流，换取充足停车空间、更大租赁面积，做家庭周末目的地消费。

但这套方案有天然短板。

• 第一，客群高度依赖私家车，消费门槛更高，只有周末、节假日才有集中客流，平日客流极度稀薄。

• 第二，周边区域客群购买力分散，同时北京南部商业竞争加剧，荟聚、槐房万达广场分流，单纯折扣+自驾的模式，很难持续吸引跨区域专程客群。

• 第三，巨大体量放大压力，需要足够客流密度填满。地铁缺失带来的客流天花板，和超大空间所要求的最低客流，形成难以调和的矛盾。

有些告别不需要理由，因为到来的时候，问题就已经埋下了。UP TOWN的故事讲完了，但南四环那片20万平方米的空盒子，还在等待下一个敢于回答同一道难题的人。

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