北京买房：理清思路，购房建议2035

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我仍然不明白你们为什么要嘲笑美国，难道这不是更反衬出咱们的房价贵吗？美国新泽西州税后家庭收入中位数7万美元，而一套公寓在涨价后才43万美元，6年收入而已，没涨价前才35万美元，5年的收入。

而北京呢，人均可支配收入8.9万，这我认为已经是掺水了，可东西城随便一套房就800万以上，100年都未必能买一套房，人家是挣美元花美元，咱们是挣人民币花人民币，同等条件下，哪个更贵？

A：

1、您这哪儿是“同等条件下”啊，纯粹是典型的偷换概念。用新泽西来对比北京市的东西城，您怎么不用纽约曼哈顿来对标河北县城啊？反正新泽西跟纽约挨着，河北跟北京挨着。

2、新泽西家庭收入中位数7万，夫妻就是每人3.5万，每月不到3000。那河北的小县城夫妻每年挣7万也不算难事儿吧？同样是每人每月不到3000啊。

新泽西家庭5/6年的收入能买一套公寓，您觉得他们房价很低。那河北众多小城市35万买套房也很正常吧？我这几年在张家口的张北避暑，这里20多万就能买一套次新房了。

3、另外我发出的新泽西房产税单说的很清楚，35万买套房，然后每年要交1800的保费，现在房价涨到43万，保费涨到2400。

然后房产税，前年5648，去年6407，今年6831了，税率1.6%。物业费（HOAfee）是前年每月283（年3396），去年362（年4344），今年涨到472（年5664）。

综合下来，2023年底花35万买套房，现在房价涨到43万。但年化成本从1.08万涨到了1.49万。那问题来了，请问在河北43万的房子中，有多少套房每年的持有成本能到1.49万？

咱都不说房产税+保费了，只说物业费。现在新泽西这套公寓每月472，按100平建面计算就是每月每平4.72。请问，哪座河北小城市的物业费能到这个水平？是普遍现象吗？北京的物业费也不过是均价2块多，河北能到多少？

4、再者说了，新泽西家庭收入7万美元，每年仅仅房子的持有成本就1.49万。这还是买下了房子的成本，那如果是租房呢？就算租金也是每年1.49万（每月1200，年化收益3.46%），那合计就是2.98万，占7万收入快一半了，是便宜还是贵啊？

再看河北，如果当地房价43万一套，租金一般也就1000来块钱一个月，一年加上物业费+取暖费=1.49万也就差不多了。说明什么？说明河北跟新泽西的房子成本相差的就是房产税+保费+高额物业费呗。

5、问题来了，挣美元花美元，您觉得新泽西跟河北省哪边买房便宜？哪边的持有成本更高？

所以我建议您还是用纽约跟北京比吧，这才或许有点儿可比性。非得拿相当于河北省的新泽西对比北京，您是不是有点儿聪明过头儿了？就跟谁看不出那点儿小心思似的。

仅供参考。

二

Q:

潘家园弘善家园对口的是汇文实验小学，朝阳区户籍的买了房能入学吗？中学是在朝阳还是东城？户口用解决吗？小区的环境和房子我们看了，不太尽如人意，但想请问这里的地段评价如何？

A：

1、汇文的这小学和中学虽然地址在朝阳，但实际上都是东城的学校，不接收朝阳户籍的孩子。或者说这两所学校的产权是属于朝阳区的，但却是“委托”给了东城区，所以并不归朝阳区管理，朝阳户籍的即便买了房，孩子也就无法对口入学。

2、中学也肯定是在朝阳户籍的在朝阳，东城户籍的在东城。之前传说有朝阳户籍入学的，但我没见到过，只是听说而已。

3、户口用解决吗？想上东城的学校就得解决啊。但说实话，如果能解决了东城户口，那就没必要非得买弘善的了。当然如果本身就是东城户口，那买弘善的也有优势，就是房子没有溢价，居住的性价比正常。

4、地段儿普通呗。毕竟这里是以东城的安置房为主的，还有一部分十里河的回迁房。而所有的好地段儿都优先拍卖挣钱，不太好卖出高价的才规划为保障房呢。

这板块算是朝阳区的边缘了，挨着铁道的两区交界，又挨着医院，不算太强的地段儿。之所以当年潘家园旧货市场的倒儿爷们选在这里摆摊儿，就因为是两区交界的荒地，容易跑路。

5、总之您如果是朝阳户口，那到目前为止还不能填报文汇实验朝阳，如果是东城的户口，那买弘善的房子算性价比高的。不过话说回来，如果有东城户口，那不买房也能在东城入学啊。弘善的地段儿普通，小区环境和房子也普通，居住角度的性价比高，其他方面不太强。

仅供参考。

三

Q:

我咨询万年花城的房子，女儿在附近**工作，现在最感兴趣的是万年花城一期的两居室，90平两居500万左右。不知道是否合适，想请您分析一下。

Ps：实话实说其实我奥运会那年就看过万年花城的房子，当时也就一万块钱左右，但当时我在北京是临时借调的工作，所以对买房没重视就没买。没想到十多年过去我女儿又看上万年花城了，但现在已经5万多了，所以心里挺复杂的感觉，不知道是否还有泡沫。女儿现在是在北京租房，花乡桥南边，租金3500的开间。

A：

1、是否合适，这我怎么分析啊？房子是用来住的，真要是有需求+喜欢就买呗，也没必要分析什么吧？或者说分析哪方面吧，您给个大致方向，要不然我不知道说什么。

2、奥运是2008年，当时全国楼市都崩盘了，大城市中腰斩的占到一半以上，北京市区也跌了30%。所以当时不买房是大多数人的选择，您没买是正常的。

现在5万多了，确实不便宜，但我认为是没什么泡沫了。因为都跌了好几年了，跌的租金收益都超过同期银行利率了，这就可以视作泡沫都跌没了，至少是理论上没有下跌空间了。

3、女儿既然租房，3500的开间大致对应150万的房子吧，租金收益肯定超过2.5%。那假定您手中有150万，存银行的话最高收益1.5%。而房东是拿着150万的房子，租给您女儿的收益是2.5%以上，您觉得哪边划算？

4、其他我没什么说的了，我认为是现在没什么泡沫了，买不买的看您自己的判断吧。

仅供参考。

四

Q:

八达岭孔雀城这套公寓现在对我来说就是鸡肋，租金才一万一年，因为便宜，所以合同约定物业费和采暖费由租户承担。但去年和今年他只是交了取暖费没交物业费，他的理由是当时不知道Loft的采暖费是按一层半收的，所以他多支出了1000多块钱，物业费也是1000多所以他就不愿交了。

但如果将来我们交的话，那这物业费就快赶上两个月租金了，相当于我们给租金打了八五折。可如果不出租的话每年也要交物业费，然后暖气报停也要700多块钱，前年好像放水还收了好几百，钱虽然不多但特别的让我心里不舒服，可又不能不交。

上次我问您时这套房还值40万，现在据说就剩35万了，算上各项成本净赔50万以上。我不是不想卖掉的，但中介说挂牌的太多买房的太少，降不降价都不好卖，因为没人愿意地板价。我也和租户商量过卖给他要不要，他不要，现在就僵在这儿了。

A：

1、那这我也没什么办法啊，提不出任何建议。中介说的没错儿，现在都不是价格的问题，而就是买家少。除非能自残式的降价，否则肯定不好卖。但谁家的房子都是高价买来的，没人愿意单独降太多的。

2、另外您家这租金是不是偏低了？因为如果以之前40万价值计算租售比的话，这套房怎么也得租到每年1.2万以上。当然每年2000多块钱也无所谓了，每个月才200实在意义不大，多要租金的话也或许更不好租了。

3、总之我是真没建议，租不上价+成本不低+不好卖=无奈的循环，被困住了。只能等着吧，或许八达岭哪天能再度火起来，或者是北京楼市转暖带动这里，其他的没什么可期望的了。

仅供参考。

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