仁恒物业败走长三角

观点网 9月10日，苏州仁恒·公园世纪（备案名：江湾雅园）的1867户业主收到南京仁恒物业管理有限公司苏州分公司的一份《告知函》，预告服务了小区8年多的前期物业，将于2026年12月31日退出。

这不是孤例。在同一个月内，除苏州仁恒·公园世纪之外，仁恒物业还退出了上海海上溪云、苏州仁恒·桃溪澜园等项目，"仁恒物业连退数盘"的说法因此开始在网络流传。这家以"服务好、口碑好"著称的高端物业品牌，在长三角正遭遇一场前所未有的撤场危机。

物管行业以往讲究"规模即生命"，大部分物企宁可亏损也要“保面积”，只是这股风气在近两年已逐渐消退，如今兴起的潮流是“质价相符”“效益至上”。

当一个从不以规模见长的"小而美"企业，也开始主动放手存量高端盘，意味着企业与市场之间的博弈已然到达高潮。

双双离场的结局

仁恒物业是新加坡上市房企仁恒置地旗下的高端物业服务品牌，总部设立在上海自贸区，定位高端国际社区服务商，作为集团内业务板块运营，至今没有独立分拆上市。

其发展历程基本都是跟着母公司的脚步。1994年，上海仁恒物业管理有限公司成立，伴随仁恒置地进入国内市场，承接仁恒滨江园、上海仁恒广场等项目服务，并将新加坡国际社区服务体系引入中国。

2006年，仁恒置地成功登陆新加坡主板上市，经地产全国化战略带动，仁恒物业陆续进入天津、深圳等城市，服务项目类型拓展至高端住宅、商业、公寓领域等。不过此时的仁恒物业采取的仍是开发商自建自管模式，以服务地产集团自有项目为主，少量输出物业顾问服务。

直到2015年，仁恒物业服务管理（中国）有限公司设立，作为全国物业板块统筹平台，统一管控各地子公司，进行全国化组织架构整合。同时尝试市场化外拓试水，少量承接第三方项目，服务业态也延伸至办公、产业、文旅物业等，开始从纯地产配套物业向独立高端物业服务商转型。

实际上，仁恒物业近期被曝光的几个撤场项目——苏州仁恒·公园世纪、苏州仁恒·桃溪澜园与上海海上溪云，均为仁恒置地参股公司开发。其中，最受关注的当属苏州仁恒·公园世纪。

资料显示，苏州仁恒·公园世纪位于姑苏区核心板块，是仁恒置地在苏州打造的高端产品线代表作之一，小区总户数约1867户。自2019年起分批交付时起，仁恒物业便以“前期物业”身份进驻提供服务，至今已有八年。

物业费方面，高层住宅物业费4.91元/㎡·月，收费面积约27.29万平方米；商业物业费13.55元/㎡·月，收费面积5422.84平方米；另外，车位停车费60元/月，停车位数量2475个。据此计算，仁恒物业在该项目服务一年的饱和物业费收入约为1897万元。

仁恒物业决定放弃这个年入近1900万项目的原因，则要回溯至今年1月。

2025年10月，苏州仁恒·公园世纪业委会正式成立。2026年1月，该业委会向仁恒物业提出五大核心诉求：

一是要求物业费从4.91元/平方米·月降至2.398元/平方米·月起，超出政府指导价的部分需提供增值服务清单及成本报价。

二是要求物业缴纳100万元起的履约保证金，接受业主监督打分，低于90分即扣除保证金。三是要求物业带资解决绿化、车库地坪、电梯等遗留问题。

四是要求小区公共能耗费按每平方米0.4元纳入物业费，不再另行分摊。五是消防、监控、门禁等涉及人身安全的设施设备必须委托有资质的专业公司维护，所有分包、外包合同未经业主方同意不得签订。

面对上述诉求，仁恒物业的回应也很明确：除“车位管理费适当下调”和“适当增加绿化投入”可酌情考虑外，其余诉求一概拒绝。并表示坚持“不降价、不带资、不缴保证金、不接受考核”的原则。

僵持不下的双方始终未能说服对方，最终走向了相似的结局。9月10日，仁恒物业宣布将于2026年12月31日正式退出小区物业服务；10月13日，小区业委会因人数不足宣布解散。

撤场潮的背后

物企撤场的戏份仍在全国各地上演，即便是上市头部企业也在列表名单上。

数据显示，中海物业2025年到期不续/退盘项目约5560万平方米，同比增加25%；永升服务2025年退场签约面积约4267万平方米，退场在管面积3132万平方米；雅生活服务2025年主动退出548个在管项目，在管面积减少482万平方米，但换来了归母净利润同比增加103.2%，实现同比扭亏为盈……

退盘早已不是什么新鲜的新闻，但为何仁恒物业退出苏州仁恒·公园世纪仍备受市场关注呢？

这是因为过往大量撤场案例多集中在老旧小区、低物业费、收缴困难的刚需盘，原因多为物业合同到期环节未能续聘或项目收缴率低下导致企业被迫离场。

而这一次，是一家定位高端品牌的物企，主动放弃一个账面体量可观的关联企业楼盘；放弃的原因也不是收缴困难、收支失衡等常见说法，而是在续约谈判博弈中，双方核心条件谈崩后的主动离场。

有业内人士将近年来爆发的退盘潮本质概括为"存量时代的三重结构性错配"，分别为价格与成本错配、权责与收益错配、服务与预期错配。当三个“错配”得到修正，最终导向的其实是“质价相符”这个热门词汇。

对于企业而言，“质价相符”最直接的体现方式是“效益至上”。以仁恒物业此番退出苏州仁恒·公园世纪来看，虽然其年饱和物业费收入接近1900万元，但也需要承担189名物业工作人员配置的高额支出，叠加公共设施维护、清洁卫生、绿化养护等费用，物业服务端一年的利润不到百万元。

如果按照业委会要求将物业费从4.91元/平方米·月降至2.398元/平方米·月，并缴纳100万元保证金，在利益驱动下势必需要缩减配置，导致服务跟着降标。

对于业主而言，“质价相符”需要打破信息壁垒，同样以苏州仁恒·公园世纪为例，当初成立业委会也是因为“小区积压了太多无人回答的问题”——包括会所租金的去向、车位回购承诺的履行等。

正如小区业委会解散公告里那句"我们不要对立，我们要答案"。当信息不够透明时，业主便无从得知服务落在何处、公共收益去往何处，从而导致“服务与预期错配”的诞生。

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