楼市陷入＂卖不掉买不起＂僵局，将如何破？央行原司长曾直言不讳

街角那家开了快二十年的中介门店，橱窗上密密麻麻贴满了房源信息，红色的＂急售＂＂降价＂字样一个比一个扎眼。

门口值班的小哥刷着手机，一上午也没迎来几个推门询问的客人。

隔壁奶茶店排队的年轻人倒是不少，闲聊间冒出一句＂存了三年首付，房价是跌了点，可感觉离买房还是遥不可及＂。

这幅画面，大概是眼下很多城市街头的日常缩影。

一头是卖家心急如焚，房子挂了大半年无人问津；另一头是刚需精打细算，账本翻来覆去怎么算都觉得吃力。

看着像是两头都憋屈，细琢磨却又彼此相关、互相拧成了一个解不开的疙瘩。

楼市这盘棋到底卡在了哪儿？

想要破局又该从哪儿下手？

央行调查统计司原司长盛松成的一番见解，恰好给这团乱麻找出了一个清晰的头绪，值得好好掰开揉碎了说一说。

先把＂卖不掉＂这件事摆到桌面上。

笔者翻看国家统计局公布的数据，全国商品房待售面积仍处在相对高位，住宅待售部分有所增加。

换句话说，房子不是没盖够，而是建好的房子正在越积越多。

二手房这边的热闹程度更夸张，武汉、郑州、重庆、西安这些重点二线城市，挂牌量齐刷刷创出近年新高。

中介圈子里有个说法叫＂挂牌等于沉淀＂，很多房源一挂就是半年起步，连个带看电话都接不到几个。

有意思的是，不少卖家一开始还抱着＂再等等总会有人要＂的心态，结果一等就是大半年。

于是出现了连续三次降价、总价砍去二十来万，最后依然挂在那儿纹丝不动的情况。

核心一线城市的中心区还能勉强托住，外围板块就已经明显冷清下来。

至于那些老破小、没地铁、没学区、物业也不行的＂三无房源＂，用业内的话讲就是彻底变成了＂不动产＂——字面意义上的那种，想动都动不了。

说到底，眼下的二手房市场已经不是单纯的价格问题，而是流动性被抽干了。

买家普遍捏着钱袋子观望，宁愿把钱放在银行里吃点利息，也不愿意出手去接一套未来可能继续缩水的资产。

过去那种＂房源一挂马上成交＂的热闹光景，现在已经成了老中介口中回味的旧日时光。

房子失去了变现能力，就等于资产的属性被打了个大大的问号。

再说＂买不起＂这边的憋屈。

很多人想当然地以为，房价从高点往下调了两成，上车门槛肯定低了。

可现实是，房价是跌了，大家的收入也没见涨多少，有的行业甚至还在往回缩，一来一回，普通家庭买房的实际压力一点没减轻，反倒更紧巴了。

房价收入比这个指标最能说明问题。

国际上公认的合理区间是三到六倍，一线城市这一数据仍然远远甩开合理线，二线城市也依然偏高，三四线虽然数字看着没那么夸张，可那是建立在收入基数本就低的前提下，实际的购买力同样撑不起来。

举个最通俗的例子，前两年一套房标价一百五十万，家里一年能攒下一点结余；现在房子降到了一百二十五万，看着是便宜了，可家里的收入也跟着往下走，算下来需要攒钱的年头和原来基本一样。

所谓＂降价＂，不少时候只是数字上好看了点，距离真正把门槛拉低还差着一截。

再把首付、按揭利率、装修、物业费、未来几十年的持有成本一股脑儿加进去，一笔账下来，很多年轻人心里凉了半截。

这就是为什么市场出现了一个颇为违和的画面：房子明明在降价，可观望情绪不但没散，反而更浓了。

心理学上有个说法叫＂不确定性厌恶＂，买家一旦预感到价格可能继续探底，就宁愿把决定往后推。

推着推着，整个市场的成交量就被拖了下来。

为了把这个局撬开，各路政策其实已经使了不少劲儿。

首套房贷利率压到了近年低位，不少城市首付比例也往下调了，公积金贷款额度往上提，购房补贴、契税减免、以旧换新轮番上阵，限购限贷也在核心城市之外大面积松绑。

能用的招基本都用上了。

可市场反馈始终温吞吞的，少数核心板块出现过短暂的回暖小气候，但放到全国维度上看，大部分城市依然冷清。

国家统计局公布的数据里，商品房销售金额同比继续承压，房价整体仍在低位徘徊，预期这件事远没有被真正扭转过来。

卖不掉和买不起互相锁死，就像两只手死死攥在一起，谁也松不开。

可这个局偏偏又拖不得。

房地产连着上下游几十个行业，建材、家电、家居、物业、装修、金融，一环扣一环。

拖得越久，房企的日子越紧，地方财政越吃力，老百姓家里的资产负债表也跟着承压。

到头来，谁都讨不着好。

这时候，盛松成的建议就显得特别有分量。

作为长期执掌金融与地产统计口径的前官员，他对数据的敏感度不是一般人能比的。

他的核心判断说得直白：当下的楼市不能硬着陆，必须用时间换空间，推动有序出清。

房地产作为支柱产业的地位不能动摇，但身上过度金融化、把涨价当成增长引擎的那部分包袱，是时候一点点卸下来了。

头一个指标是租售比。

全国住宅平均租金回报率长期偏低，和国际上公认的健康水平有明显差距。

核心城市那些率先回暖的房源，往往就是租售比相对健康的那批。

盛松成的观点很鲜明，继续用降价的方式去压，只会引发一轮又一轮的负反馈——价格越跌，观望越浓；观望越浓，成交越冷；成交越冷，断供风险越容易冒头。

合理的路径是把房价稳住，然后让租金一点点往上走。

而租金想往上走，不是靠行政命令硬推，而是要靠经济回暖和居民收入提升这两条腿同时发力。

这事儿急不来，但方向是对的。

第二个指标是房价收入比。

既然大幅降房价这条路堵着风险，那就要换一个思路，从分母上想办法——提高居民收入。

2026年政府工作报告里明确提出要制定实施城乡居民增收计划，稳步扩大中等收入群体，让居民收入增长和经济增长保持同步。

促进低收入群体增收、完善薪酬和社保制度，这些都写进了务实举措里。

相关部门也接连部署，思路很清楚，就是＂提低、扩中、稳高＂。

用收入的上行去消化房价的压力，这才是真正的长久之计。

短期内看不出戏剧性的效果，可只要坚持住，三五年之后再回头看，就会发现压力曲线确实在悄悄往下走。

第三个指标是空置率。

多家研究机构调研数据显示，城镇住宅空置率并不低，部分三四线城市的空置程度更让人意外。

这么多房子空着不住，既是资源的浪费，也是在源源不断地给市场释放价格压力。

盛松成提到的办法是政府出手收购存量房源，转作保障性租赁住房。

上海、深圳、杭州、郑州等地已经在大规模试点，由政府以合理价格把小户型、好地段的二手房买下来，用作面向青年人和新市民的保租房。

这个办法妙就妙在一石三鸟：市场上挂牌量减下来，供需关系就能慢慢平衡；空置的房子有人住了，社区活力也能回来；新市民的住房难题得到了缓解，租金收入还能覆盖运营成本，形成可持续的闭环。

第四个指标是回归居住属性。

现房销售的占比正在稳步提升，海南、雄安等地已经推行现房销售，所见即所得逐渐成为新的行业默契。

预售制度短期内不会彻底消失，但占比会一步步压缩。

＂好房子＂建设也在推进，不管是户型设计、建筑品质，还是物业服务和周边配套，都在往更高的标准走。

等到投机属性退潮、居住价值重新成为主导，市场才算真正站稳了脚跟。

把这四条串起来看，盛松成的方案其实是一套组合拳：不让它暴跌，也不让它狂涨；用时间换空间，用收入提升消化压力，用存量盘活稀释供应，用品质升级重塑价值。

目标很明确，就是实现一次软着陆。

对普通家庭来说，看懂这套逻辑比盯着每日的价格波动要有价值得多。

笔者想说三点。

头一点，大跌空间已经基本被封死了。

政策托底、金融托底、风险底线这三重保障摆在那儿，继续深跌对谁都没好处，所以等着抄＂地板价＂大概率是在踏空。

再一点，别和政策的方向较劲。

过去抑制过热的时候，市场说降温就降温；现在集中火力稳市场、提信心、扩需求，方向已经写在明处了，顺势而为比赌气要聪明得多。

还有一点，普涨的时代确实已经翻篇了。

往后的楼市只会是分化的格局，人口在流入、产业有支撑、配套跟得上的板块能走得更稳，而那些人口外流、远郊概念堆砌、根本没有真实需求的区域，即便偶有回暖，也会继续被边缘化。

自住按需出手，投资要绕开弱势资产，这是基本盘。

房地产这盘棋走到今天这一步，热闹褪去，剩下的全是真问题。

曾经靠加杠杆、炒预期、拼速度就能解决的事，如今都要靠耐心、靠结构调整、靠实实在在的收入增长来慢慢消化。

市场有自身的运行节奏，政策也在逐步校准方向，普通家庭能做的，是认清脚下的现实，别被情绪牵着走，也别被噪音晃花了眼。