内资民企密集接盘核心资产，上海三季度商办大宗交易结构性回暖

本报（chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

2026年三季度，上海商业地产大宗市场迎来多笔标志性整栋交易，内资民营企业、产业资本成为市场主力。外滩NEO、晶耀虹桥等核心区域商办项目接连完成股权或资产交割，办公物业交易活跃度领跑各类资产。多家第三方机构监测显示，单季大宗成交规模环比有所回落，但前三季度累计成交额保持正增长，市场韧性凸显。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎向《华夏时报》记者表示，今年第三季度，买家看好内环核心资产的特征较为明显：“对买家来说，企业根据自身业务布局选择办公空间，背后是优质办公楼长期使用需求在稳步增长，这样的态势对办公市场大宗物业交易形成了有力支撑。”

大宗交易火热的同时，上海办公楼租赁端亦迎来结构性修复，企业升级搬迁需求持续释放，空置率环比下行。不过市场尚未迎来全面复苏，租金表现分化，行业机构预判四季度优质现金流资产仍将持续受到资本关注。

整栋收购大单密集落地

今年三季度，上海写字楼大宗交易频现重磅成交。

9月底，市场消息显示，全球另类资管机构KKR（Kohlberg Kravis Roberts&Co.L.P.）出让上海黄浦区外滩NEO整栋项目，交易对价约6.5亿元，由大窑饮品创始人王庆东接手，交割于三季度落地。外滩NEO坐落于外滩金融带核心位置，地址为黄浦区人民路399号。项目前身为2009年建成的福都商厦，早年作为小商品市场运营，2019年启动改造，2020年重新入市，总建筑面积约1.68万平方米，改造后转型为酒店、办公与商业融合的综合体。

同期，国内头部电商企业完成另一桩备受关注的自用型收购，从铁狮门手中拿下长宁区晶耀虹桥一幢甲级办公楼，交易金额约12亿元。

据公开信息，晶耀虹桥由铁狮门联合长宁区属企业新长宁集团、三菱地所合作开发，项目总投资超80亿元，总建筑面积近25万平方米，是长宁区“十五五”首个建成投用的标杆项目。本次交易由买卖双方直接磋商，无中介参与，谈判周期紧凑，并已于2026年三季度完成网签。值得一提的是，这并非该电商企业在沪首次购置办公资产：早在今年6月，其就以约33亿元收购陆家嘴星展银行大厦，项目建筑面积近4.6万平方米，折合单价超7万元/平方米。

除上述标志性交易外，三季度上海还落地多宗房地产大宗交易，包括实体企业收购崇邦集团旗下虹口周家嘴路上滨生活广场；东芯股份、乔路铭科技分别拿下虹桥豪盛广场11号楼、9号楼等。

上述多笔标志性交易，共同体现本季度市场特征：内资民企、产业资本从外资或境外资管机构手中接盘核心商办资产，自用需求与产业布局成为重要驱动力。

来自仲量联行的数据显示，2026年第三季度，上海大宗交易市场共录得23宗交易，成交金额约93.1亿元。从资产结构看，办公物业成交15宗，占总成交宗数65%，占总成交金额的46%，交易活跃度居各类资产首位；长租公寓与产业园区两类资产紧随其后，分别占总成交金额约25%和22%。

同时，戴德梁行提供的数据显示，2026年第三季度，上海房地产大宗交易市场在经历上半年的大幅增长后趋于理性回调，单季成交额较前两季度明显回落，但前三季度累计成交达370亿元，同比增长18%，市场整体表现依然稳健。

从买家方面来看，世邦魏理仕（CBRE）的监测数据显示，今年三季度在沪的房地产大宗交易中，企业买家以82%的交易金额成为绝对主导，其中，过半资金具备投资属性。

另据戴德梁行方面介绍，本季度外资持续谨慎，内资买家成交占比回升至100%。其中，非机构买家占据绝对主导，贡献约92%的成交额。同期，投资型买家共成交8宗，成交额占比59%，资产类别涵盖办公、酒店、公寓等。自用型买家共成交8宗，宗数占比50%，成交额占比41%，以办公资产为主，且民企资本已成为市场主导力量。

对于后市，CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶认为，四季度上海办公楼、仓储物流及长租公寓等具备稳定现金流或明确自用价值的资产，预计将继续受到投资者关注。

孙翎则强调，无论是知名电商品牌持续加码在沪办公项目，还是民营企业资本在上海购入酒店资产，这些交易案例背后折射出各路资本均看好上海商业、办公、长租公寓等市场未来发展前景。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰预计，四季度大宗市场有望迎来集中成交，买方涵盖自用企业、互联网企业及专业投资机构，AI、芯片、TMT等科创企业将继续“逢低”布局上海自持办公物业。同时，国内低利率环境持续，降低国央企、头部民企融资成本，为资产收购提供支撑；但内环优质可售资产稀缺，买方择价入市，大宗成交节奏阶段性放缓。与此同时，商业不动产REITs持续扩容，运营稳定的购物中心、奥特莱斯，以及具备长租公寓改造潜力的商办物业，将持续成为市场热门标的。

办公楼市场呈分化修复态势

大宗交易热度之外，升级搬迁需求正持续拉动上海办公楼租赁市场回暖。

来自仲量联行的数据显示，2026年三季度，市场持续受益于升级型需求，上海全市净吸纳量录得40.4万平方米。仲量联行上海商业地产部副总监朱熙东表示：“升级型需求持续活跃，整体市场保持复苏态势。部分高品质项目收获较为活跃的租赁需求。”

分区域来看，中央商务区净吸纳量13.1万平方米，金融与专业服务业仍是需求基本盘，外资零售品牌也在浦西核心商务区寻找办公升级机会。非中央商务区净吸纳量27.3万平方米，不少租户抢抓市场窗口完成办公空间迭代；游戏、AI领域科技互联网企业扩张势头明显，高端制造企业也录得多宗大面积租赁成交。

从供应端来看，三季度上海录得三个甲级办公楼项目竣工交付，建筑面积22.2万平方米。受益于租赁需求的回暖，整体市场空置率环比下降1.1个百分点至22.4%。

“上海部分超甲级项目显现租金企稳复苏的信号。上海办公楼市场持续受益于升级型需求，三季度整体市场空置率环比下降1.1个百分点；得益于升级搬迁需求的增长，以及专业服务业、科技互联网、游戏、零售以及与人工智能相关企业等行业的扩张势头，非中央商务区空置率本季度环比下降1.8个百分点。”仲量联行上海商业地产部副总监朱熙东称。

租金层面，市场同比跌幅持续收窄，项目分化特征显著。其中，中央商务区租金环比下降1.3%至6.3元/平方米/天；非中央商务区租金环比下降0.8%至4.1元/平方米/天。

CBRE中国区办公楼租赁交易负责人张越表示，从近几个季度市场运行情况来看，上海办公楼市场修复动能持续积累。尽管新增供应持续处于高位，但需求韧性超出预期，推动净吸纳量保持增长。机器人产业、新一代信息技术及金融等行业持续贡献新增需求，凸显产业升级对办公楼市场的支撑作用。

张越表示，未来六个月，市场预计还将迎来约70万平方米新增供应，供给压力短期内仍难消退：“不过，随着企业扩张意愿逐步恢复、办公成本优势持续释放，以及部分低效存量空间逐步退出，市场供需关系有望进一步改善，修复进程预计将延续。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁