广西
2026年10月宁波楼市整体呈现“核心领涨、外围修复”的结构性行情，新房市场供应收缩、观望情绪较浓，二手房市场则在政策利好支撑下保持韧性，核心板块量价同步回升，外围区域以价换量的空间持续收窄，全市楼市正式进入“优质资产率先企稳上行”的新阶段。
从最新运行数据来看，10月上旬宁波新房累计成交1097套，较上月同期下降28%，二手房累计成交3092套，仅较上月微降9.4%，二手房中大户型成交占比持续提升，改善需求成为拉动市场修复的核心动力。
当前宁波房价明确走出上涨行情的区域，全部集中在配套成熟、资源稀缺的主城核心板块。第一类是鄞州核心区，东部新城板块均价站稳4.2万元/㎡，南部商务区周边次新房均价突破3.6万元/㎡，近3个月优质房源成交价累计上涨3%-5%，带看量同比去年翻倍，不少热门学区房挂牌后15天内就能完成签约，议价空间从去年的10%收窄至3%以内。第二类是海曙老城核心板块，天一广场、月湖周边的改善型次新房均价回升至3.3万元/㎡，依托成熟的学区与商圈资源，成为本地置换群体的首选，部分楼龄在10年以内的品质小区，实际成交价较2026年初上涨约4%，是全市抗跌性最强的板块之一。第三类是江北姚江新城核心区，随着配套逐步落地，板块内次新房均价回升至2.9万元/㎡，近两个月成交量环比上涨22%，江景资源突出的大户型房源成交速度明显加快，价格呈现稳步上行态势。除此之外，高新区核心板块凭借产业人口持续导入，均价稳定在3.7万元/㎡，近半年保持量价齐升的态势，也是刚需与改善需求共同认可的保值板块。
当前宁波刚需市场支撑力度持续增强，2026年上半年市六区二手房累计成交26091套，同比增加27.3%，创下近五年同期新高，每月成交量基本稳定在5000套上下，刚需与刚改需求合计占总成交的72%。随着此前积压的刚需逐步释放，全市二手住宅挂牌量从2023年11月近11.9万套的峰值，降至当前的7.8万套，去化压力明显缓解，刚需群体的购房选择从“单纯追求低价”转向“兼顾配套与保值能力”，核心区的中小户型刚需房源成为市场流通性最好的产品。
10月宁波楼市多项新政同步落地，直接夯实了市场企稳上行的基础。现房销售新规即日起正式施行，2026年8月28日后新公告出让的土地优先实行现房销售，竣工备案后才能发放个人住房按揭贷款，从源头规避了烂尾风险，彻底打消了购房者对新房交付的顾虑。10月20日起将正式实施公积金装修提取政策，自住住房装修最高可提取25万元公积金，适老化简易装修最高可提取5万元，进一步降低了刚需入住成本。同时首套房商业贷款贴息政策已从10月1日起生效，120平方米以下、总价150万元以下的首套新房和二手房，可享受年化1个百分点、最长5年的财政贴息，单户贴息贷款本金上限为100万元，且采取“免申即享”机制，直接在银行月供中自动扣除，大幅降低了刚需群体的购房成本。
后续宁波楼市不会出现全域普涨的行情，将长期延续“核心稳升、外围分化”的趋势。核心主城板块的优质房源将保持量价微升的运行态势，依托产业人口导入和稀缺资源支撑，具备持续的保值能力；而宁海、象山、杭州湾新区等远郊板块，由于供应相对充足，价格将继续保持横盘，部分配套薄弱的远郊楼盘仍存在一定的调整空间。从全国70城房价数据来看，宁波新房价格已连续6个月环比微涨，市场预期持续修复，不存在短期大幅上涨的基础，整体将以平稳修复为主。
针对当前市场环境下的购房选择，建议优先锚定核心板块的确定性资产。自住刚需群体可优先锁定鄞州、海曙、江北核心区内符合贴息政策的中小户型房源，充分利用贴息与公积金装修提取的政策红利，降低购房与入住成本，优先选择楼龄15年以内、周边配套已落地的次新房，避开规划尚未落地的远郊概念板块。改善置换群体可聚焦东部新城、海曙老城的品牌品质小区，这类房源后续流动性最强，资产安全性最高。投资需求则需高度谨慎，避开远郊文旅、大盘项目，仅可在核心产业板块挑选90-120平方米的主流刚需户型，以长期稳健持有为核心目标，不要盲目加杠杆追求短期收益。
整体来看，当前宁波楼市正处于政策红利集中释放的窗口，自住需求可结合自身实际需求择机入手，无需过度观望。
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