高盛称人民币起码被低估，20至25%，中国房产真将迎全球资本围猎吗

海关总署10月14号亮出的9月单月成绩单，让华尔街几家大行的交易室熬了个通宵。单月出口同比飙升36.3%，月度顺差一口气拉到1335.3亿美元，前三季度累计顺差堆到9381.1亿美元，全年突破1.2万亿美元几乎板上钉钉。

数据刚落地不到24小时，高盛那位掌管全球外汇、利率及新兴市场策略的研究主管Kamakshya Trivedi就坐不住了，10月13日把人民币定义为＂全球外汇市场中被标错价最严重的币种之一＂，并抛出一个让业内倒吸凉气的判断——人民币起码被低估20-25%，中国核心房产正迎来一轮全球资本的围猎。

Trivedi这番话在陆家嘴那批做跨境资管的朋友圈几乎刷了屏。他讲得非常直接，20%到25%还只是＂保守估计＂，12个月目标位看到6.4，公允价值模型甚至能摸到6.0一线。

配着10月15号中间价6.7253这个起点看，上行空间不算小。消息面稍微一叠加，第二条暗线立刻浮上水面——新加坡家办、中东主权基金、港资投行的收购部，这段时间砸向上海内环内整栋写字楼和服务式公寓的询价单，已经把中介的接单频率顶到每周十几通。

按旧剧本，美元指数在102上头站着，中美十年期利差倒挂还有350个基点，人民币这会儿本该挨揍。但9月数据直接把旧剧本撕了。

集成电路出口数量只多了1%，美元计价的出口额却爆增136%，典型的＂涨价不走量＂。顺差的含金量上去了，人民币的底盘就跟着硬了，这跟几年前＂便宜量大＂的中国出口完全是两副面孔。

外汇局口径下，今年前8个月银行累计结汇冲到14.31万亿元，结售汇顺差约2.33万亿元。那些过去两年死攥美元不换的出口商，现在排着队把美元换回人民币，这不是口头看多，是真金白银的买盘。

定价权从套利资金那头，交到了经常账户的真实购汇力量手里，这一轮逻辑切换才是人民币走独立行情的根

国际大行集体加仓人民币资产，不是什么神来之笔，是基本面逼出来的理性选择。那笔聪明钱为什么开始盯中国房子？

算一道双重套利的账就通了。一线核心地段甲级写字楼的净租金回报率普遍在2.5%到3.5%，叠加3%到5%的人民币年升值预期，持美元机构的综合年化回报能冲到5.5%到8.5%。

横着比，美国十年期国债约4%、美国核心商业地产净收益率约4.5%，差距一目了然。再加上上海陆家嘴、深圳福田的均价不到纽约曼哈顿、伦敦西区的一半，汇率加价格双重打折，围猎的味道就出来了。

历史剧本其实演过。1985年广场协议之后马克十年对美元累计升值破100%，法兰克福、慕尼黑这些核心城市核心地段吃到了升值红利，但德国全国层面1975到2011年实际房价累计还跌了10.2%——分化而不是普涨，这个经验必须拎出来讲。

回到眼前，国庆七天上海新房成交3.46万平米、同比直接翻倍；9月上海二手房网签2.3万套，连续7个月站在高位；重点11城二手房日均成交同比涨42.8%。核心区的量能已经先起来了。

境外资金的动作也不藏着了。仲量联行数据，今年一季度上海大宗交易146亿元、同比增27%，港资和东南亚资本的子弹几乎全砸在陆家嘴、徐汇滨江、虹桥这些硬核板块，没一笔流向远郊。

供给侧也在收口，北京住宅用地连续第四年缩量，广州同比降幅过半，9月份北京、上海、深圳三城整月零新增供地。供给锁死、外资进场、升值预期加码，这三股力撞在一起，核心区重估的齿轮已经咬合上了。

地缘面也得盯紧。10月中欧刚敲定中国混动车对欧出口阶段性限制协议，摩擦虽在，但谈判通道开了，这对欧元区机构配置中国资产是减压。

美方10月初在台湾地区问题上又推新一轮对台军售包，这种地缘噪音会给短线资金带来波动，但长线配置型机构的定价模型里，中国制造业的全球份额才是真正的锚。补一句，各地购房资格认定仍按既有政策走，松的是跨境结汇流程，不是限购。

必须讲清楚，这轮不是全国房价齐飞。外资的钱非常挑剔，剧本是分化：核心城市核心区走温和上行，人口外流的三四线和缺配套的远郊继续探底。

对普通家庭，刚需自住的朋友眼下政策窗口友好，首套首付门槛压到低位、主流房贷利率3%出头、贷款可拉到40年，地铁沿线成熟品质盘按需上车就行，别去赌看不见的＂绝对低点＂。

想改善置换的，关键词是＂别拖＂，先挂旧房再同步看改善盘，走低卖低买的闭环，别先买后卖把自己逼到墙角。把线头收拢。

高盛那句＂人民币起码被低估20-25%＂的预警，不是单一机构的拍脑袋，是全球主流大行在同一张表上签字背书的共识；中国核心房产将迎来全球资本围猎这件事，也不是营销号的噱头，9月的出口数据、国庆的成交爆表、外资大宗交易的流向，每一个都是落地的脚印。

人民币的方向，归根到底是中国制造的全球竞争力在定价；核心房产的价值，归根到底是地段的稀缺性在定价。两条曲线交汇的那个点上，看懂的钱已经先动了。