从虹口SOHO到双狮汇 吉宝资本的上海资产轨迹

观点网 七年前，吉宝资本旗下首峰亚洲宏观趋势基金三期（AAMTFIII）联手吉宝置业中国及其他联合投资者，从大连一方集团手中完成收购位于上海北外滩的一方大厦，交易总价约46亿元人民币。

彼时，上海北外滩正处于世界级会客厅规划的高光时刻，与陆家嘴、外滩共同构成黄金三角的叙事，让各路资本充满想象。

如今，这栋项目更名为双狮汇甲级办公楼，市场传闻将以约30亿元的价格寻求出售，较2019年购入价折让约35%。

截至发稿，这一消息尚未获得交易方正式确认。但无论最终是否成交，这笔潜在交易本身就值得拆解。

吉宝做减法

要理解这笔交易，首先要理解吉宝正在做什么。

自2023年启动向“全球另类实体资产管理及运营商”转型以来，资产处置一直是吉宝核心战略动作。

2025财年，吉宝宣布的资产变现规模29亿新元；自2020年10月启动资产货币化计划以来，截至2025年底累计变现约145亿新元。

与此同时，吉宝的基金管理规模在2025年底已增长至950亿新元，较2022年初的420亿新元翻倍有余。

2025财年，“新吉宝”盈利同比激增39%至11亿新元，经常性收入同比增长21%至9.41亿新元，股本收益率从14.9%攀升至18.7%。

这组数据揭示了吉宝当前的业务重心转移，即从持有重资产转向管理他人资产，从轻资产运营中获取管理费收入，而非依赖自有物业的租金和增值。

在这一逻辑下，出售中国非核心商办资产并不是单纯的割肉行为，而是重新调配资金，投入更高回报率的基金管理业务。

事实上，这并非吉宝在中国的第一次进行资产出清。

2017年，吉宝置业中国联合吉宝资本旗下首峰亚洲宏观趋势基金三期（AAMTFIII）和安联不动产以35.73亿元从SOHO中国手中收购上海虹口SOHO，后更名吉汇大厦。

吉汇大厦前身为潘石屹夫妇开发的虹口SOHO。

2017年6月26日，SOHO中国宣布以35.73亿元人民币整售虹口SOHO，折合单价为每平米5.1万元人民币，交易通过股权转让完成。买家为吉宝置业中国、首峰资金管理与另一名联合投资者。

彼时，35.73亿元的价格高出成本53%。

资料显示，吉汇大厦竣工于2015年第四季度，总建筑面积约9万平方米，可租面积约7万平方米，由知名建筑师隈研吾设计，是集办公、商业于一体的综合体。

2023年，吉宝官方披露的资产处置清单中已出现“出售上海吉汇大厦”的表述。

此外，吉宝还计划出售上海杨浦的新湾财智中心、张江微电子港3号楼以及嘉定的吉宝绿地缤纷城。

据悉，新湾财智中心为AAMTFIII和安联不动产及另一联合投资者合作，于2018年以约4800万美元的股权对价收购；张江微电子港3号楼为吉宝置业中国于2019年以4.93亿元的股权转让价款收购；吉嘉商业广场为吉宝置业中国于2016年以5亿元人民币收购的零售物业项目。

资产退出局

需要重点关注的是，AAMTFIII在中国的退出节奏远不如AAMTFII顺利。

AAMTFII曾于2013年收购上海金桥国际商业广场、2014年收购盛邦国际，分别于2016年和2018年退出，内部回报率均在20%左右。

而AAMTFIII的核心资产集中在2018-2019年前后购入，持有期正好撞上2023年以来写字楼市场租金下行、空置率上升和外资买家减少的阶段。

目前，除了吉汇大厦接近完成退出外，新湾财智中心、张江微电子港3号楼、北京融新科技中心等资产更多停留在计划层面，没有公开材料显示已完成交易。

因此，双狮汇若最终成交，可能才会成为AAMTFIII在中国的第一笔公开商办退出案例。

更值得注意的是，这笔交易中35%的折价。

在2020年发布的《北外滩地区控制性详细规划》中，北外滩定位为世界级会客厅，该片区规划已写入上海2035战略规划。在建的浦西第一高楼北外滩中心已突破200米，上海华贸中心249米总部办公楼同步建设。

然而，高能级规划的兑现时间并不确定。目前来看，虹口的开发推进节奏与徐汇、浦东等区域还是存在差距。

这种差距也反映在商办市场的运营数据上。

2026年三季度，上海全市甲级写字楼空置率约21.9%，平均租金约5.5元/平方米/天，市场仍在以价换量阶段。

在这其中，北外滩板块空置率约24.5%，租金约5.28元/平方米/天；二季度口径则显示空置率在32%-35%区间，租金约5.0-5.5元/平方米/天。

这意味着北外滩空置率高于南京西路、陆家嘴等热门板块，租金也处于相对低位。

对于双狮汇这样一栋写字楼+商业裙楼的综合体而言，在北外滩空置率、租金承压环境下，46亿元购入价本就面临估值压力，30亿元潜在成交价在当前市场环境下并非不可解释。

如果双狮汇最终以约30亿元成交，谁更有可能成为买家？

大概率要先排除外资，据高力国际最新研报数据，于2026年第三季度，上海大宗交易市场中内资买家成交占比回升至100%，其中非机构买家占据绝对主导，贡献约92%的成交额。

此外，于2026年上半年，内资成交金额占比达93%，自用型买家成交占比从2025年的26%跃升至50%。

有市场声音表示，对于双狮汇而言，未来的买家极有可能是某类产业自用方，例如科创、互联网、贸易等企业在北外滩设立区域总部。

若此时买方本身有上海扩张计划，以30亿元抄底约10万平方米综合体，长期摊销成本可能低于持续租楼。

另外，于近年来，各地国资也在频繁出手收购上海核心地段写字楼，例如2024年新疆国资收购华旭国际大厦、河南国资接手星光耀大厦，均是典型案例。

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