北京
10月15日，北京市住建委官网一组数据引发关注。10月13日当天，北京新房网签211套，二手房网签675套，二手房总量是新房的3.2倍。只看住宅口径，差距更刺眼：二手房住宅598套，新房住宅112套，相差5.3倍。
新房211套里，住宅只占112套，剩下99套是车位、办公等非住宅业态，占比接近一半。也就是说，新房网签总量里，接近一半并不是住宅成交。看总量容易被带偏，拆开结构才看得到真面目。
套均面积也讲出了两个市场的分工。新房住宅套均面积约121平方米，二手住宅套均面积约87平方米。同一天成交的住宅，新房更偏改善型，二手更贴近刚需和初次置业。买的群体不同，需求逻辑也不同，挑房的标准自然也不一样。
单日数据有它的局限。网签反映的是某个时点的成交截面，受推盘节奏、签约安排影响，不宜拿一天的数字去猜整月走势。但它透露的结构信息，比单日涨跌更有看头。
结构差异不是一天的事。二手房市场凭着即买即住的确定性，承担着北京住房交易的基本盘。近期北京住宅成交规模相对稳定，新房连续三周破千套，二手连续三周破两千套，两个市场各自守着自己的节奏。
把两类市场的热度放一起看，更能明白北京的住房版图。新房连续三周破千套，是今年独一份的行情；二手连续三周破两千套，说明存量交易的基本盘一直稳。两个市场都在自己的区间里运行，谁也没把谁挤掉。
价格上，二手房的议价空间仍开着，而新房定价更刚性。同一个板块，二手能砍一点，新房基本按备案价走。预算紧的家庭，二手的弹性更友好，同等预算下挑到的户型也更实在。
对刚需家庭，二手房的流通性和即住属性是硬优势，尤其是八九十平方米的主流户型，选择面宽、议价空间在。对改善家庭，新房在户型、品质上的新鲜感更对胃口，但得接受更长的等待周期。
从更长周期看，北京住宅成交已经连续多月站上荣枯线，存量时代的特征越来越清楚。买房人更看重即买即住和确定性的时候，二手的蓄水池作用就凸显出来。
对中介和挂牌业主，这组数据也是提醒：定价要贴合真实成交，挂得比同户型近期网签价高一大截，看房量会明显掉。市场不缺房子，缺的是价格对路的房子。
两个市场不是谁替代谁。新房管增量提质，二手管存量流通，共同拼出北京住房交易的完整局面。买房前先想清楚自己是哪一类需求，再去对应的池子里挑。
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