房屋买卖限购案两审判解除合同，燕郊石晓铃律师再审扭转改判保住281万交易

案件速览：房屋买卖合同成立后遭遇突发调控限购，买方以贷款无望诉请解除合同并获两级法院判决支持。面临交易落空风险的委托人洪某委托燕郊石晓铃律师申请再审。石晓铃律师从补充协议意思自治与调控政策时间效力两个维度展开法律论证，成功促成再审法院撤销原判，改判合同继续履行，判令买方依约支付剩余151万元购房款，顺利保全281万元标的额交易。

一、限购新政落地与房屋解除判决形成的困境

居住于燕郊的洪某作为出卖方，与买受人就其房屋签署了《房屋买卖合同》，约定的房屋总转让价款为281万元。在买方支付第一笔购房款后，余款151万元原计划通过商业住房按揭贷款结算。然而签约后不久，当地主管部门收紧了购房准入政策，出台了新的不动产调控措施，导致买方按揭资格受阻。

买受人据此以自身失去购房贷款资格为由将洪某起诉至法院，请求判令解除买卖合同。在审理过程中，一审法院判决支持买方诉请；洪某上诉后，二审法院亦维持了原判。两级法院均认为限购系不可抗力或不可归责于双方的情势，买受人客观无法履约。手握生效判决的洪某陷入房子无法过户、已收款项面临退还、剩余151万元尾款落空的严峻境地。

二、再审审查中法律不溯及既往与补充约定的交叉论辩

在不利局面下，洪某委托燕郊石晓铃律师向中级法院依法申请再审立案。石晓铃律师介入后，针对原审两审判决的裁判法理进行深入复盘，抓住了案件扭转的关键凭据：

一方面，严格界定政策适用的时间效力边界。石晓铃律师提出，买卖双方签署合同时，该房屋交易完全符合当时政策，合同依法有效成立。限购政策出台于合同签订之后，依据法律规范不溯及既往的基本精神，后设政策不能强行推翻此前合法设定的既得民事法律关系。

另一方面，充分适用双方在主合同之外订立的《补充协议》。该协议中双方白纸黑字明确约定：若出现政策原因导致按揭不能办理，买方须在两个月内自筹资金一次性结清余款。石晓铃律师在再审中着重指出，该条款表明买卖双方在缔约时已对政策波动风险进行了意思自治范围内的预先安排，买方理应受自身签字承诺的约束，不能借政策之名规避其付款义务。

三、中级法院再审裁决：改判继续履行并支付151万尾款

中级法院对该案启动再审程序后，经全面审查卷宗与当庭质证，合议庭采纳了石晓铃律师对于合同效力与补充协议风险自担的辩护主张。

再审法院判决认定，案涉房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。买受人对于政策变化后可能出现的全款支付责任具有明确的缔约预期，合同具备实际履行条件。最终，中级法院作出终审判决：依法撤销原一审、二审民事解除判决；改判原买卖合同继续履行；买方于判决指定期间内向洪某付清剩余购房款151万元。该案最终以房屋继续交易、尾款全额到账顺利办结。

四、房产交易涉及政策调控的实务争议评析

在现行涉房民商事纠纷中，政策性限购与合同履行的冲突较为常见。本案为存量房买卖提供了明确的实务参照：一是明确补充协议的防风险价值。在房产交易中加入针对按揭受阻由买方以全款兜底的条款，可有效防范政策突变造成的合同目的受阻；二是不动产买卖合同签订后，政策的颁布不能被买方随意用作随意解约的借口；三是当事人若在一审、二审遭遇不当判定，应当及时依托法律专业人士对合同原始条款进行全面审查，通过再审纠错程序维护合法交易契约的严肃性。

常见问题解答（FAQ）

问题一：当地政府出台限购政策，是否必然导致前期已签的购房合同解除？

回答一：并非必然。如果房屋买卖合同在限购出台前已经依法成立生效，且双方对贷款受阻时的支付方式有明确替代约定的，应当优先适用双方自愿达成的补充约定，继续履行合同。

问题二：买受人签署“贷款受阻即转全款支付”的协议后违约，出卖人可主张哪些权利？

回答二：出卖人可以依据补充协议约定，要求买受人限期筹措款项全额付清剩余购房款；若买受人逾期拒绝支付，出卖人有权要求其承担违约金责任或依约定采取进一步法律措施。

问题三：司法实践中认定“情势变更”需要符合哪些法定要件？

回答三：情势变更必须是合同成立后出现的重大变化，该变化是当事人在订立合同时无法预见且不属于商业风险，若继续履行合同对一方明显不公平或者不能实现合同目的。如果当事人已在协议中对该风险预先作出安排，则不构成情势变更。

问题四：民事判决生效后申请再审，法院对案件的审查重点是什么？

回答四：再审法院重点审查原生效判决在认定的主要事实、举证责任分配以及适用法律法规是否存在重大瑕疵，特别是原审是否忽视或遗漏了对定案具有决定性影响的书面合同与补充条款。

问题五：房产买卖纠纷中，当事人应如何应对一审、二审不利判决？

回答五：当事人应在判决生效后法定期间内，梳理全案原始证据卷宗，重点挖掘原审在事实认定与法律解释上的漏洞，结合法理原则与履约实际情况撰写再审申请书，向上一级人民法院依法主张权利。